Najpopularniejszym sposobem finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny lub sięgnięcie po własne oszczędności. Statystyki pokazują jednak, że ponad 60% Polaków w ogóle nie oszczędza, a warunki uzyskania kredytu hipotecznego stają się coraz bardziej restrykcyjne ze względu na konieczność posiadania wkładu własnego. Na szczęście od 1 stycznia 2014 funkcjonuje na rynku program rządowy pod nazwą Mieszkanie dla Młodych, dzięki któremu można uzyskać nawet 15% dofinansowania do wkładu własnego. Ponadto istnieją również alternatywne formy finansowania zakupu nieruchomości, takie jak kredyt u dewelopera, shared ownership, a w przyszłości także leasing mieszkań.
Kredyt hipoteczny – jakie warunki musisz spełnić?
Wprowadzenie w życie rekomendacji S z dniem 1 stycznia 2014 roku spowodowało, że otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej jest o wiele trudniejsze ze względu na konieczność posiadania wkładu własnego. Aktualnie wynosi 5% kosztów inwestycji, a od początku 2015 roku każdy kredytobiorca będzie musiał posiadać oszczędności równe 10% wartości nieruchomości. Dodatkowe utrudnienia dotyczą również sposobu wyliczania zdolności kredytowej, która niezależnie od okresu spłaty obliczana jest maksymalnie na 25 lat.
Kolejnym warunkiem koniecznym do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej jest także względnie wysoki poziom miesięcznych dochodów. Przykładowo, trzyosobowa rodzina mieszkająca w mieście wojewódzkim, która nie posiada zobowiązań i ubiega się o kredyt hipoteczny na mieszkanie o wartości 300 tys. złotych musi dysponować comiesięcznymi wpływami o wartości co najmniej 4 tys. złotych netto. Niezbędny jest również wkład własny w wysokości 15 tys. złotych. Finansowanie zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego wymaga zatem posiadania przyzwoitych dochodów oraz niemałych oszczędności. Warto pamiętać o tym, że nie bez znaczenia są również takie kwestie jak źródło oraz regularność uzyskiwanych dochodów.Pomimo wysokich wymagań pod względem dochodów i formalności zaciągnięcie kredytu hipotecznego w obecnym czasie jest dość opłacalne ze względu na niski poziom stóp procentowych. Niskie stopy procentowe z kolei wpływają na wysokość stawki WIBOR 3M (wskaźnik wykorzystywany przez większość banków do określania oprocentowania kredytów hipotecznych), co z kolei powoduje zmniejszenie kosztów odsetkowych. Finalnie miesięczne raty stają się niższe, a zdolność kredytowa się zwiększa.
Osoby, które nie posiadają dużych oszczędności, a planują zakup nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego jeszcze w tym roku powinny się śpieszyć. Od początku 2015 roku zgodnie z rekomendacją KNF wszyscy kredytobiorcy ubiegający się o kredyt hipoteczny będą musieli dysponować wkładem własnym minimum na poziomie 10% wartości nieruchomości. Ponadto w najbliższym czasie należy oczekiwać podniesienia marż kredytowych przez banki wskutek niskich poziomów stóp procentowych i stawek WIBOR, które powodują spadek zysków osiąganych przez banki z tytułu odsetek. W odmiennej sytuacji są małżeństwa wychowujące dzieci, dla których korzystniejszym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie kredytu wraz z programem Mieszkanie dla Młodych w 2015 roku. Wówczas mają wejść w życie zmiany uwzględniające zwiększenie dopłat rządowych dla rodzin wychowujących co najmniej dwoje dzieci.
Program rządowy Mieszkanie dla Młodych.
Rządowy program pod nazwą Mieszkanie dla Młodych skierowany jest dla młodych osób planujących zakup pierwszego mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego. Beneficjentami tego programy mogą zostać zarówno rodziny bezdzietne, małżeństwa z dziećmi, jak i osoby samotne. MdM ma na celu świadczenie pomocy finansowej w postaci dotacji do wkładu własnego. Wysokość dofinansowania zależy w głównej mierze od ilości wychowywanych dzieci. Osoby samotne oraz małżeństwa bezdzietne mogą liczyć na pomoc w postaci 10% dotacji do wkładu własnego, z kolei 15% dotacja jest przeznaczana dla rodzin posiadających co najmniej jednego potomka. Dodatkowe 5% dofinansowania przysługuje małżeństwom, którym w ciągu 5 lat od dnia zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości urodzi się trzecie lub kolejne dziecko.
Ubiegając się o kredyt hipoteczny z rządową dotacją należy również pamiętać o tym, że wysokość dofinansowania jest wyliczana dla lokali o maksymalnej powierzchni równej 50 mkw. Ponadto mieszkanie musi pochodzić z rynku pierwotnego, a jego maksymalny metraż nie może przekroczyć 75 mkw. (100 mkw. w przypadku domów jednorodzinnych). Rodziny posiadające na swoim utrzymaniu trójkę lub więcej dzieci mają zwiększone limity powierzchni użytkowych – 85 mkw. dla mieszkań i 110 mkw. dla domów jednorodzinnych. Składając wniosek kredytowy nie można posiadać również żadnej nieruchomości, a w przypadku spółdzielczego prawa własności do lokalu należy złożyć wypowiedzenie najpóźniej 6 miesięcy przed złożeniem wniosku. Ponadto program MdM jest skierowany jest dla małżeństw, w którym młodszy z małżonków nie ukończył jeszcze 35 lat.
Warto także wspomnieć o kilku podstawowych kwestiach związanych z samym kredytem hipotecznym. Skorzystanie z rządowej dotacji jest możliwe tylko wtedy, gdy:
- Okres kredytowania wynosi co najmniej 15 lat,
- Kwota kredytu wynosi minimum 50% wartości nieruchomości.
Ponadto kredyt hipoteczny musi zostać przeznaczony tylko i wyłącznie na zakup nieruchomości. Pozyskanych środków nie można bowiem wykorzystać w celach remontowych lub wykończeniowych.
W 2015 roku mają wejść w życie bardzo korzystne zmiany dla kredytobiorców w kontekście nowelizacji ustawy programu Mieszkanie dla Młodych. Projekt zakłada między innymi zwiększenie kwoty dofinansowania dla rodzin wychowujących dwójkę dzieci z 15 do 20% wkładu własnego. Z kolei w przypadku małżeństw posiadających trójkę dzieci wskaźnik ten wzrośnie aż do 25%. Ponadto zwiększy się również maksymalny metraż mieszkań i domów jednorodzinny brany pod uwagę przy wyliczaniu wysokości dofinansowania.
Kredyt u dewelopera rozwiązaniem dla osób o niższej zdolności kredytowej
Kredyt u dewelopera jest doskonałym rozwiązaniem dla osób, które dysponują odpowiednimi dochodami na zakup nieruchomości przy pomocy kredytu, jednak z przyczyn formalnych nie posiadają zdolności kredytowej w banku. Dotyczy to osób, które osiągają dochody na podstawie umów cywilnoprawnych lub z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Większość banków narzuca takim klientom dodatkowe warunki, co często skutkuje wydaniem negatywnej decyzji kredytowej.
Kredyt u dewelopera jest pożyczką, a nie pośrednictwem finansowym. Zabezpieczeniem jest hipoteka nałożona na nieruchomość, która zostaje zniesiona po spłaceniu kredytu. Niewiele firm deweloperskich posiada w swojej ofercie taką usługę, choć w warunkach niskiego popytu na nieruchomości staje się ona coraz popularniejsza.
Oprocentowanie kredytu zaciągniętego u dewelopera jest bardzo zbliżone do ofert bankowych. Zazwyczaj obliczane jest na podstawie stawki WIBOR 3M powiększonej o kilka punktów procentowych. Klienci pożyczający pieniądze bezpośrednio od dewelopera oszczędzają na marży i ubezpieczeniu, choć trzeba przyznać, że często można spotkać się z ukrytymi opłatami. Korzyścią przemawiającą za kredytem u dewelopera jest także czas. Pomija się bowiem skomplikowane procedury wnioskowania o kredyt, a sam proces wyliczania zdolności kredytowej jest o wiele bardziej liberalny. Per saldo koszty odsetkowe kształtują się na podobnym poziomie co w przypadku bankowego kredytu hipotecznego lub są nieznacznie wyższe.
Niestety, firmy deweloperskie w przeciwieństwie do banków posiadają niższą płynność finansową, dlatego kredyty od dewelopera charakteryzują się wysokim wkładem własnym – nawet do 40% kwoty pożyczki. Ponadto decydując się na takie rozwiązanie trzeba mieć na uwadze kondycję finansową firmy deweloperskiej. W przypadku upadłości mogą być problemy z odzyskaniem własnych środków.
Zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości bezpośrednio u dewelopera może być dobrą alternatywą w przypadku osób, które osiągają dochody z innych źródeł niż umowa o pracę. Przy wyborze oferty należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na staż rynkowy oraz kondycję finansową firmy deweloperskiej.
Wynajem mieszkania z możliwością wykupu (shared ownership)
Shared ownership jest powszechnie znanym i stosowanym rozwiązaniem w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii. W polskich warunkach idea wynajmowania mieszkania z opcją wykupu również funkcjonuje, jednak na nieco innych warunkach. Właściciel nieruchomości rezygnuje wówczas z części zysków uzyskiwanych w ramach czynszu opłacanego przez najemcę na poczet przyszłego wkładu własnego. Wynajmujący wtenczas odkłada część pieniędzy z czynszu na wkład własny deklarując jednocześnie, że po uzbieraniu wymaganej kwoty wykupi mieszkanie od właściciela. Posiadacz nieruchomości uzyskuje wówczas pewność, że po pewnym czasie lokal znajdzie swojego nabywcę.
Rozwiązanie w postaci wynajmu mieszkania z opcją wykupu jest bardzo korzystne dla młodych osób z dużych miast, którzy zazwyczaj nie posiadają żadnych oszczędności i są zmuszeni do wynajmowania lokalu. W trakcie systematycznego opłacania czynszu odkładają na wkład własny konieczny do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Właściciel nieruchomości rezygnuje co prawda z części swoich zysków, jednak zyskuje pewność, że nieruchomość po upływie kilku lat zostanie sprzedana. Decydując się na wynajem mieszkania z możliwością wykupu trzeba się liczyć z tym, że shared ownership dotyczy zazwyczaj nieruchomości o nieco niższym standardzie, które trudniej sprzedać na rynku wtórnym.
Perspektywa wprowadzenia leasingu mieszkań
Aktualnie na polskim rynku leasing nieruchomości przeznaczony jest jedynie dla podmiotów posiadających osobowość prawną (przedsiębiorstwa, organizacje, fundacje itp.). Od kilku lat jednak Ministerstwo Budownictwa we współpracy ze Związkiem Przedsiębiorstw Leasingowych pracują nad projektem wprowadzenie możliwości finansowania zakupu mieszkań dla osób fizycznych przy pomocy leasingu.
Takie rozwiązanie jest powszechnie stosowane w krajach Europy Zachodniej oraz w Stanach Zjednoczonych. W gruncie rzeczy opiera się na identycznych założeniach jak w przypadku leasingu aut lub maszyn. Potencjalny najemca mieszkania opłacając raty leasingowe po zakończeniu umowy staje się właścicielem nieruchomości. W przypadku nieterminowej spłaty lub wcześniejszego zerwania umowy część kapitału pomniejszona o koszty związane z użytkowaniem lokalu wracają do leasingobiorcy. Należy jednak zaznaczyć, że w trakcie spłaty rat odsetkowych to leasingodawca wciąż pozostaje właścicielem lokalu.
Póki co na polskim rynku taka usługa jest niedostępna dla osób fizycznych. Z biegiem czasu oferta leasingu mieszkań powinna się jednak pojawić – wszystko zależy od regulacji prawnych, które muszą zostać wprowadzone, aby instytucjom finansowym opłacało się proponować takie rozwiązania. Ponad 60% Polaków nie posiada stosownej zdolności kredytowej wymaganej do zakupu nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego. Leasing mieszkań byłby zatem doskonałą alternatywą dla osób, których nie stać na kupno mieszkania.
Jak przygotować się do zakupu nieruchomości?
Zakup mieszkania przy pomocy obcych źródeł finansowania (takich jak kredyt hipoteczny) jest inwestycją długoterminową, wiążącą kredytobiorcę na wiele lat. Z tego powodu cały proces zakupu nieruchomości warto dokładnie przemyśleć i zaplanować. Podjęcie złych decyzji może odbić się niekorzystnie na naszym portfelu w dłuższej perspektywie.
1. Sprawdź swoją zdolność kredytową oraz porównaj oferty kredytowe
Pierwszym krokiem poprzedzającym wybór wymarzonej nieruchomości powinno być sprawdzenie swojej zdolności kredytowej (możesz zrobić to w naszym kalkulatorze zdolności)oraz porównanie ofert kredytów hipotecznych. W tym celu najlepiej wykorzystać dostępne w Internecie kalkulatory wyliczające zdolność kredytową lub po prostu umówić się z kompetentnym i zaufanym doradcą finansowym. Gdyby okazało się, że nasza zdolność kredytowa jest zbyt niska można wówczas podjąć kilka skutecznych kroków w celu jej poprawy (spłata zobowiązań, zlikwidowanie kart kredytowych itp.). Jeśli chodzi o porównanie ofert bankowych– najlepiej sprawdzić kredyty hipoteczne poszczególnych banków pod kątem rzeczywistych kosztów odsetkowych przy pomocy RRSO. W przypadku osób ubiegających się o dofinansowanie do wkładu własnego warto sprawdzić, czy dany bank komercyjny posiada podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego w kontekście rządowego programu Mieszkanie dla Młodych..
2. Wybór wymarzonego lokum
Poszukiwanie wymarzonego mieszkania jest sprawą indywidualną. Każdy z nas powinien zdecydować, czy warto skorzystać z usług pośrednika nieruchomości, czy lepiej skupić się na samodzielnych poszukiwaniach. Decydując się na pierwszą opcję trzeba pamiętać o tym, że pośrednicy za swoją pracę pobierają prowizję wynoszącą od 1,5 do 3% wartości nieruchomości. Przy wyborze naszych przyszłych czterech kątów należy przede wszystkim zwrócić uwagę na takie kwestie jak:
- Metraż powierzchni użytkowej,
- Lokalizacja,
- Stan budynku oraz rodzaj zabudowy (w tym wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym, a wtórnym)
- Stan prawny
O ile wielkość budynku, lokalizacja oraz wybór pomiędzy rynkiem wtórnym, a pierwotnym jest kwestią indywidualną, o tyle stan prawny nieruchomości powinien być rozpatrywany bardzo skrupulatnie. Chodzi tutaj przede wszystkim o weryfikację, czy mieszkanie jest wpisane do ksiąg wieczystych. Ponadto należy sprawdzić, czy właściciel nie zalega z opłatami podatkowymi za nieruchomość oraz opłatami należnymi spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku, gdy sprzedawca lokalu jest przedsiębiorcą warto również zweryfikować czy właściciel nie zalega z opłatami składek zusowskich.
3. Sporządzenie umowy przedwstępnej, skompletowanie dokumentów dla banku oraz podpisanie umowy kredytowej.
Oczekiwanie na wydanie pozytywnej lub negatywnej decyzji kredytowej może trochę potrwać, dlatego w ramach zabezpieczenia warto podpisać umowę przedwstępną z właścicielem nieruchomości. Umowa w formie aktu notarialnego obarczona jest kosztem rzędu kilkuset złotych, jednak daje nam gwarancję, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej komuś innemu (wiązałoby się to ze sporymi kosztami odszkodowawczymi). Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy się również liczyć z opłaceniem tzw. zadatku lub zaliczki, której wysokość zależy od wzajemnych ustaleń.
Po sporządzeniu umowy przedwstępnej pozostaje tylko wnioskować o kredyt hipoteczny w wybranym wcześniej banku. Po wydaniu pozytywnej decyzji przysługuje nam zazwyczaj miesięczny okres karencji, w trakcie którego możemy zweryfikować wysokość miesięcznej raty w stosunku do innych ofert rynkowych. Po zaakceptowaniu wszystkich formalności nie pozostaje nam nic innego, jak wprowadzenie się do naszego wymarzonego lokum oraz spłacanie wszystkich rat kredytowych w terminie.
autor: Robert Banaszak
