Warto wiedzieć, że banki nie zawsze mogą wystawić na licytację mieszkanie zadłużonej osoby. W pewnych okolicznościach, kredytobiorca ma prawo sprzedać lokum na własną rękę.
Wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym było ważne z kilku względów. Po pierwsze, wspomniany akt prawny kompleksowo uregulował zasady związane z kredytowaniem przez banki zakupu mieszkań oraz innych celów mieszkaniowych. Po drugie, ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła przywileje dla niektórych dłużników mieszkaniowych. Jednym z takich przywilejów jest prawo do samodzielnej sprzedaży mieszkania w obliczu niewypłacalności i dużego zadłużenia. Eksperci portalu Kalkulator.pl tłumaczą, kiedy posiadacz kredytu mieszkaniowego może sprzedać zadłużone lokum na własną rękę. To temat na czasie, ponieważ epidemia koronawirusa i powiązany z nią kryzys gospodarczy niestety skutkuje wzrostem liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych.
Bank może pozwolić nie tylko na samodzielną sprzedaż lokum
Zasady dobrowolnej sprzedaży domu lub lokalu przez dłużnika określa wspomniana już ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Ten akt prawny ustala całą procedurę postępowania banku związaną z problemami finansowymi konsumenta, czyli osoby pożyczającej pieniądze na prywatne cele mieszkaniowe. Warto zatem prześledzić od początku całą kolejność postępowania banku, bo dobrowolna sprzedaż mieszkania jest tylko ostatnim etapem opisywanej procedury.
Ustawa z 23 marca 2017 r. informuje, że bank w przypadku niedotrzymania przez konsumenta warunków umowy kredytowej lub utraty przez niego zdolności kredytowej, może obniżyć kwotę udzielonego kredytu albo nawet wypowiedzieć umowę. Minimalny termin wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego wynosi 30 dni, chyba że istnieje duże ryzyko upadłości konsumenta. W tej drugiej sytuacji, dopuszczalny będzie termin co najmniej siedmiodniowy. Przed podjęciem takich radykalnych kroków, jak wypowiedzenie umowy lub obniżenie kwoty kredytu, bank powinien umożliwić restrukturyzację długu jeśli jest ona wykonalna. W okresie restrukturyzacji zadłużenia, konsument będzie chroniony przed wypowiedzeniem umowy kredytowej, o ile spełnia warunki spłaty wcześniej ustalone z bankiem.
Komornik może zacząć sprzedaż „M” dopiero po 6 miesiącach
Kredytodawca powinien zawiadomić klienta o niedotrzymaniu przez niego warunków umowy i/lub o utracie zdolności kredytowej. Takie pismo z banku musi również zawierać informacje dotyczące możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia (w terminie 14 dni). Jeżeli wniosek restrukturyzacyjny konsumenta zostanie odrzucony przez bank albo sama restrukturyzacja długu nie przyniesie efektów, to kredytodawca powinien zapewnić klientowi co najmniej 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż nieruchomości mieszkaniowej. Warto pamiętać, że samodzielna sprzedaż daje szansę na uzyskanie lepszej ceny domu lub lokalu niż podczas licytacji prowadzonej przez komornika.
W sytuacji, gdy kwota uzyskana dzięki samodzielnej sprzedaży lokum przez klienta jest mniejsza od jego salda zadłużenia, bank powinien pozwolić na spłatę nadwyżkowego długu w sposób dostosowany do sytuacji finansowej konsumenta. Kredytodawca musi też wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedanej nieruchomości, ale jednocześnie ma prawo do żądania innego zabezpieczenia (np. poręczenia lub hipoteki na innej nieruchomości mieszkaniowej).
Poprzez refinansowanie „hipoteki” zyskamy nowe przywileje
Trzeba podkreślić, że omówione powyżej przepisy dotyczą jedynie sytuacji tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli swój kredyt na cele mieszkaniowe albo wzięli pożyczkę hipoteczną po terminie wejścia w życie nowych przepisów. Ustawa o kredycie hipotecznym obowiązuje od 22 lipca 2017 r. Osoby, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy albo pożyczkę hipoteczną (na cele prywatne) najwcześniej w tym dniu, mogą liczyć również na inne korzystne dla nich regulacje. Przykład stanowi ograniczenie wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę zadłużenia.
Warto jednak wiedzieć, że obowiązujące przepisy przewidują pewną „furtkę” dla osób, które zaciągnęły swój kredyt na prywatne cele mieszkaniowe przed 22 lipca 2017 r. i chcą skorzystać z nowych konsumenckich przywilejów. Ustawa o kredycie hipotecznym sugeruje bowiem, że konsument obecnie refinansujący mieszkaniowe zadłużenie, również zostanie objęty nowymi przepisami. Mówi o tym artykuł 3 ustęp 1 wspomnianej ustawy. Refinansowanie kredytu mieszkaniowego tylko w celu skorzystania z prawnych przywilejów wydaje się dość kontrowersyjnym pomysłem. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że nawet obecnie kredyty refinansowe mogą zapewnić lepsze warunki kredytowania na przykład niż „hipoteki” z lat 2009 – 2010.
Oczywiście trzeba brać pod uwagę również koszty związane z refinansowaniem zadłużenia mieszkaniowego. Chodzi przede wszystkim o prowizję przygotowawczą za udzielenie nowego kredytu, koszt wyceny nieruchomości, opłaty sądowe dotyczące wykreślenia starej hipoteki i ustanowienia nowej, a także o ewentualną prowizję za wcześniejszą spłatę poprzedniego kredytu.