Ostatnie wypowiedzi Prezesa Narodowego Banku Polskiego z pewnością były uspokajające dla wielu kredytobiorców. Wszystko wskazuje na to, że rekordowo niski poziom stóp procentowych NBP nie zmieni się w 2019 r. oraz 2020 r. Taka sytuacja oznacza spore oszczędności dla posiadaczy ?złotówkowych? kredytów hipotecznych. Muszą oni jednak pamiętać, że polskie stopy procentowe wcześniej czy później wrócą do znacznie wyższego poziomu niż obecny. Będzie to stanowiło pierwszy test dla wielu młodych kredytobiorców.
Trzeba być przygotowanym na ratę większą o 20% – 30% ?
Poziom stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (w tym najważniejszej stopy referencyjnej), nie ma bezpośredniego wpływu na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Trzeba jednak pamiętać, że stawka WIBOR służąca jako podstawa do aktualizacji oprocentowania ?hipotek? w PLN jest bezpośrednio powiązana ze stopą referencyjną NBP. Na początku października 2018 r. wspomniana stopa Narodowego Banku Polskiego wynosiła 1,50%, podczas gdy trzymiesięczna wartość WIBOR-u (WIBOR 3M) oscylowała na poziomie około 1,72%. Każda podwyżka podstawowej (referencyjnej) stopy NBP będzie skutkowała proporcjonalną zmianą WIBOR-u i oprocentowania kredytów mieszkaniowych w PLN. Warto pamiętać, że prawie 100% ?hipotek? aktualnie oferowanych przez krajowe banki, posiada zmienne oprocentowanie stanowiące sumę stopy WIBOR (najczęściej WIBOR 3M) oraz stałej marży.
Wpływ ewentualnego wzrostu stóp procentowych NBP na raty kredytu mieszkaniowego warto przeanalizować przy użyciu czterech realistycznych przykładów. Kredyty uwzględnione w ramach analizy mają następujące parametry:
- Kredyt numer 1: kwota – 200 000 zł, okres spłaty – 20 lat, marża – 2,10%
- Kredyt numer 2: kwota – 250 000 zł, okres spłaty – 25 lat, marża – 2,00%
- Kredyt numer 3: kwota – 300 000 zł, okres spłaty – 30 lat, marża – 2,20%
- Kredyt numer 4: kwota – 350 000 zł, okres spłaty – 35 lat, marża – 2,30%
Poniższa tabela przedstawia skalę wzrostu równych rat czterech ?hipotek? po podwyżce stopy WIBOR 3M o: 0,50 punktu procentowego (z 1,72% do 2,22%), 1,00 punkt procentowy (do 2,72%), 1,50 punktu procentowego (do 3,22%) oraz 2,00 punkty procentowe (do 3,72%). Wbrew temu co wydaje się wielu osobom, nawet czwarty scenariusz (WIBOR 3M = 3,72%) jest całkiem realny. Taka zmiana może być następstwem np. konfliktu na Bliskim Wschodzie i szybkiego wzrostu cen ropy naftowej stymulującego inflację w Polsce.
Wyniki przeprowadzonej analizy wskazują, że w wariancie umiarkowanym (wzrost WIBOR-u o 1,00 punkt procentowy) raty przykładowych kredytów zwiększą się o 9% – 14%. Mowa o zmianie wynoszącej 107 zł – 217 zł w ujęciu miesięcznym. Jeżeli weźmiemy pod uwagę wariant bardziej pesymistyczny i wzrost stopy WIBOR 3M do 3,72%, to analogiczne zmiany miesięcznej raty wyniosą od +18% (+219 zł) do +29% (+446 zł).
Rozwaga i oszczędności to dwie recepty na bezpieczeństwo
W kontekście powyższych obliczeń rodzi się pytanie, jak kredytobiorcy mieszkaniowi powinni się przygotować na spore wzrosty rat, które są możliwe w perspektywie 3 lat – 4 lat. Osobom zaciągającym nowe kredyty hipoteczne na pewno można doradzić rozwagę. Tacy przyszli kredytobiorcy powinni odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w obecnej sytuacji finansowej byliby zdolni do spłaty ratalnego zobowiązania większego nawet o 20% – 30%. Po dokładniejszym rozważeniu wszystkich argumentów może się okazać, że nieco mniejsze lub gorzej zlokalizowane mieszkanie będzie bezpieczniejszym wyborem. W tym kontekście warto pamiętać, że wskaźnik DtI (ang. Debt to Income) wyrażający stosunek wszystkich rat kredytowych do dochodu netto gospodarstwa domowego, nie powinien przekraczać 40%. Krajowe banki często godzą się na wyższy poziom wskaźnika DtI. Nie oznacza to jednak, że klient musi akceptować najmniej bezpieczną opcję kredytowania.
Na wzrosty poziomu rat w przyszłości mogą przygotować się również osoby, które już wcześniej zaciągnęły kredyt mieszkaniowy. Tacy dłużnicy powinni gromadzić oszczędności, które pozwolą na terminową spłatę w razie sporych podwyżek WIBOR-u albo przejściowej utraty stałych dochodów. Do oszczędzania motywuje między innymi wzrost wynagrodzeń oraz program Rodzina 500 Plus.
