Czym jest najem okazjonalny?

Czym jest najem okazjonalny?

Uregulowania dotyczące zakazu eksmisji ?na bruk? budzą niemałe kontrowersje. Dla jednych będzie to wymóg przyzwoitości, który chroni wielu obywateli przed bezdomnością. Dla innych to przykład jak państwo potrafi skutecznie ograniczać rozwój rynku mieszkań na wynajem. Obecnie wynajmujący nie może wyrzuć ze swego mieszkania uciążliwych lokatorów w okresie od 1 listopada do 31 marca bez wskazania lokalu, do którego nastąpi przekwaterowanie. Chyba że jest to najem okazjonalny.

Warunki zawarcia umowy

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego obwarowane jest kilkoma warunkami. Przede wszystkim jest to umowa podpisywana zawsze na czas określony na okres nie dłuższy niż 10 lat. Po tym okresie można jednak ją odnowić. Wynajmującym w tym wypadku jest właściciel lokalu służącego do celów mieszkaniowych, a zatem lokale wykorzystywane do celów gospodarczych nie mogą być przedmiotem najmu okazjonalnego. Nie wchodzi też tutaj w grę podnajmowanie lokalu przez lokatorów, a robienie tego bez zgody właściciela może być przyczyną rozwiązania umowy. Z drugiej strony pojęcie właściciela jest tu bardzo szeroko traktowane. Może nim być również posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. W każdym wypadku jest to jednakże osoba fizyczna.

Umowa jest spisywana, jak zawsze, pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jakie będą warunki tego wynajmu określają już oni sami. Należy pamiętać, że umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W niej może się znaleźć termin dokonywania opłat, ich wyszczególnienie, odpowiedzialności za usterki czy zasady rozwiązania. Wynajmujący może także zażądać wpłacenia kaucji, lecz nie większej od 12-krotności miesięcznego czynszu.

Prawo nakłada na strony również swoje wymogi. Przede wszystkim najemca powinien dostarczyć oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego, w którym w terminie wyznaczonym przez wynajmującego na podstawie umowy najmu podda się egzekucji i opróżni, a także wyda lokal. Jednocześnie na najemcy ciąży obowiązek złożenia oświadczenia, w którym właściciel lub osoba posiadająca tytuł prawny do innego lokalu, wyraża zgodę, by eksmitowany tam zamieszkał.

Wynajmujący natomiast jest zobowiązany, aby w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłosić zawarcie takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania. Nie spełnienie tego obowiązku będzie skutkować traktowaniem zawartej umowy jako najmu zwykłego, a nie okazjonalnego.

Korzyści dla właściciela

Najem okazjonalny rodzi korzyści przede wszystkim w stosunku do właściciela lokalu. Może on w prosty sposób pozbyć się ze swojego mieszkania uciążliwego lub niepłacącego lokatora. Nie obowiązuje tu okres ochronny od 1 listopada do 31 marca. Ochrona przed eksmisją nie dotyczy również kobiet ciężarnych i z dzieckiem. Zazwyczaj w podobnych sytuacjach taki najemca musiałby mieć zapewniony lokal socjalny. Tutaj natomiast rolę tę pełni mieszkanie wskazane przez lokatora w oświadczeniu składanym przy zawarciu umowy. Tym samym po terminie jej wygaśnięcia lub jej wypowiedzeniu, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania, właściciel wręcza mu pismo z nie dłuższym niż 7 dni żądaniem wyprowadzenia się z lokalu. Jeżeli tak się nie stanie wynajmujący może skierować do sądu wniosek o nadanie tytułu wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Do tego dołączane jest pismo z żądaniem opuszczenia lokalu wraz z dowodem jego dostarczenia, potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego oraz dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu. Po złożeniu tej dokumentacji nie ma już konieczności wszczynania sprawy o eksmisję, a sąd powinien nadać klauzulę wykonalności o poddaniu się egzekucji.

Choć jak pokazują tegoroczne dane mówiące o tym, że najem okazjonalny coraz bardziej zyskuje na popularności, to wciąż jest to tylko niewielka część rynku wynajmu mieszkań, oscylująca wokół 2-5 procent. Na tak niski stopień wpływ mają głównie związane z tym rodzajem najmu formalności. Niewielu jest lokatorów, którzy mogą sobie pozwolić na zdobycie oświadczenia właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do mieszkania, w którym byłaby wyrażona zgoda na ich zamieszkanie w przypadku eksmisji z najmowanego lokalu. Dlatego też ten punkt powoduje natychmiastowe zawężenie grona potencjalnych najemców. Podobnie działa wyłączenie spod tej formy wynajmu osób chcących wykorzystywać lokal w celach usługowych.

Wokół najmu okazjonalnego krążą również obawy potencjalnych lokatorów na temat zbyt prostych zasad eksmisji. Warto jednak pamiętać, że dotyczą one jedynie niesumiennych i nieprzestrzegających umowy najemców. W przypadku reszty korzystanie z najmu okazjonalnego może być równie dobre jak z najmu zwykłego.

Autor: Jakub Wojas

Dodaj komentarz