Hipoteka – wszystko co musisz wiedzieć

Hipoteka, nazywana również często zastawem, to popularne zabezpieczenie bankowe, kiedy w grę wchodzi kredyt na dużą sumę pieniędzy. Dzięki temu wielu z nas może pozwolić sobie na wyższą lub lepiej oprocentowaną pożyczkę – ponieważ bank ma większą pewność, że spłacimy podjęte zobowiązanie. Brać hipotekę czy nie brać? Oto jest pytanie.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to nie wymysł współczesnego pędu i szaleństwa zakupów – znana już była starożytnym Grekom i Rzymianom. Polskie prawo definiuje hipotekę jako “prawo rzeczowe ograniczone” – co można tłumaczyć jako chwilowe lub częściowe prawo własności do nieruchomości. Dzięki temu bank po prostu zyskuje pewność, że pożyczone kredytobiorcy pieniądze odzyska z powrotem. Kiedy bank nie otrzyma spłaty kredytu, rozpoczyna się proces sadowy, który nazywa się egzekucją z nieruchomości. Po jej rozpoczęciu komornik zlicytuje zastawioną nieruchomość, a pieniądze ze sprzedaży przekaże wierzycielom, np. bankowi.

Sprzedaż domu pod zastaw

Nie ma żadnych przeszkód prawnych do sprzedania domu obciążonego hipoteką. Mimo to taka nieruchomość staje się mało atrakcyjna w obrocie. Nowy właściciel po zakupie mieszkania jest bowiem winien pieniądze instytucji, która obciążyła nieruchomość hipoteką. Jego odpowiedzialność jednak ogranicza się jedynie do przedmiotu zakupu, nie może więc zapłacić bankowi więcej, niż wynosi wartość samego mieszkania. Ciężko jest więc zastawiony budynek lub lokal sprzedać.

Wiele hipotek?

Dom lub mieszkanie można obciążyć hipoteką kilka, a nawet kilkanaście razy! Limitem jest jedynie wartość nieruchomości, którą oczywiście zastaw nie może przekroczyć. Jeśli więc dłużnik posiada długi u wielu różnych osób i instytucji, może każdego wierzyciela zabezpieczyć hipoteką na odpowiednią sumę, o ile wspólnie nie przekraczają wartości całego majątku. Po spłaceniu jednej części hipoteki może nią znów swobodnie dysponować, również ponownie obciążając na rzecz innego wierzyciela.

Co bank może zrobić z mieszkaniem?

Hipoteka na szczęście nie sprawia, że wierzyciel (tu np. bank) może korzystać z nieruchomości. Właściciel nie musi również się z niej wyprowadzać. Jedyne, czego dłużnik nie może robić, to ‘dokonywać żadnych czynności, które mogłyby doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności’. Zdanie to jest oczywiste – zastawianego mieszkania lub domu nie można w żaden sposób świadomie niszczyć, usuwając np. wszystkie meble, skuwając podłogę czy cokolwiek innego. Grozi to bowiem konsekwencjami prawnymi.

Co to jest prawo akcesoryjne?

Określenie to wskazuje na fakt, że hipoteka nie może istnieć bez wierzytelności. Oznacza to, że po spłaceniu długu osobie lub instytucji, hipoteka nie może trwać nadal i wygasa.

Co można ustanowić pod hipotekę?

Pod zastaw możemy wziąć:

– nieruchomość

– część nieruchomości (np. połowę domu lub działki, jeśli jesteśmy jej współwłaścicielem)

– użytkowanie wieczyste

– prawo własnościowe spółdzielcze do lokalu mieszkalnego

– spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

– prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Jak ustanowić hipotekę?

Aby ustanowić hipotekę nieruchomość potrzebuje wpisu do księgi wieczystej. Jeśli Twoje mieszkanie lub dom go nie ma, wystarczy złożyć odpowiedni wniosek do sądu wieczysto-księgowego. Ponadto istnieje przymus posiadania dowodu, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości, może to być np. akt notarialny kupna nieruchomości. Następnie strony składają wniosek do sądu wieczysto-księgowego o wpis hipoteki. Jeśli drugą stroną jest bank, zazwyczaj on sam załatwia wszystkie niezbędne formalności.

Co powinno się znaleźć we wniosku?

– jaka jest wysokość hipoteki

– jaki jest jej rodzaj (zwykła, aukcyjna?)

– jak oprocentowana jest pożyczka lub kredyt

– termin oddania należności wierzycielowi

– powód ustanowienie hipoteki (np. bank zabezpiecza wierzytelność z tytułu kredytu na podstawie umowy kredytowej)

Do złożonego wniosku trzeba również zapłacić opłatę sądową – w innym wypadku sąd nie rozważy wniesionej sprawy i ustanowienie hipoteki będzie niewykonalne. Opłaty wynoszą zazwyczaj 1/10 lub 1/20 tzw. wpisu stosunkowego, który zależy od wartości przedmiotu sprawy. Np. jeśli wysokość hipoteki wynosi do 10 000, płacimy 8% tej sumy, jednak nie mniej niż 30 zł. Jeśli jest to powyżej 100 000 jest to 5% sumy, nie więcej jednak niż 100 000 zł. Niektóre hipoteki są jednak zwolnione z tych opłat.

Ile trwa ustanowienie hipoteki?

Średni czas postępowania sprawy wieczysto-księgowej wynosi w naszym kraju około 3,3 miesiąca, ale proces ten wydłuża się znacznie w większych miastach. Według szacunkowych danych w Warszawie wynosi to 8,1 miesiąca, w Szczecinie aż 8,9 miesiąca. W okręgu warszawskim niemal 40% spraw trwa dłużej niż 12 miesięcy. Na założenie księgi wieczystej w stolicy również czeka się około 9 miesięcy. Procesy te znacznie spowalniają ogromne zaległości sądów wieczysto-księgowych. Problem ten ma zmienić w przyszłości przeniesienie ksiąg wieczystych do internetu (tzw. dematerializacja). Dzięki temu wyeliminowałoby w ten sposób przenoszenie papierowych dokumentów z miejsca na miejsce, co jest oczywiście procesem czasochłonnym.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here