W przypadku kredytów gotówkowych, kredytowanie prowizji przygotowawczej jest standardowym i bardzo często spotykanym rozwiązaniem. Sytuacja przedstawia się nieco inaczej, jeżeli klient banku chce zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Takie kredyty o dużej wartości i długim okresie spłaty, zwykle występują w dwóch opcjach (z prowizją kredytowaną lub płatną po podpisaniu umowy). Obydwa warianty mają swoje zalety oraz wady. Prowizja płatna przy podpisaniu umowy kredytowej (?gotówkowa?), generuje mniejsze koszty, ale na wstępie obciąża finanse klienta banku planującego np. wyposażenie mieszkania po zakupie. Postanowiliśmy obliczyć, ile można zaoszczędzić dzięki rezygnacji z kredytowania prowizji przygotowawczej.
Nie tylko oprocentowanie wpływa na koszt kredytowania prowizji
Można przypuszczać, że nie wszystkie osoby zaciągające swój pierwszy kredyt mieszkaniowy wiedzą, na czym polega kredytowanie prowizji przygotowawczej. W związku z powyższym, warto wyjaśnić, że bank może doliczyć swoje wynagrodzenie za udzielenie kredytu (np. 2,00% pożyczanej kwoty) do początkowej sumy zadłużenia. Jeżeli przykładowa wartość kredytu mieszkaniowego wynosi 300 000 zł, a stawka prowizji przygotowawczej ma poziom 2,00%, to po doliczeniu kredytowanej prowizji klient będzie miał do spłaty 306 000 zł. Wszystkie raty równe zostaną ustalone z uwzględnieniem właśnie takiej sumy. Z czysto obliczeniowego punktu widzenia, kredytowana prowizja przygotowawcza wpływa na koszt ?hipoteki? identycznie, jak dodatkowe zadłużenie o tej samej wartości. Ze względu na swoją specyfikę, taka prowizja doliczana do salda zadłużenia klienta banku, będzie generowała dodatkowe koszty. Kredytobiorca musi bowiem zwrócić bankowi całą prowizję oraz odsetki naliczone od tej kwoty. Na szczęście kwota prowizji przygotowawczej jest oprocentowana według stawki dotyczącej całego kredytu mieszkaniowego. W tym kontekście warto przypomnieć, że ?hipoteki? posiadają znacznie mniejsze oprocentowanie aniżeli kredyty gotówkowe.
Dzięki wynikom obliczeń z poniższej tabeli, można łatwo sprawdzić, ile kosztuje kredytowanie prowizji przygotowawczej w przypadku typowego kredytu mieszkaniowego na 200 000 zł (20 lat) oraz 300 000 zł (30 lat). Obydwa warianty analizy (kredyt na 200 000 zł oraz 300 000 zł) uwzględniają różny poziom oprocentowania (3,50%, 4,00%, 4,50% oraz 5,00%) i dwie stawki prowizji przygotowawczej (1,50%/3,00%).
Wyniki obliczeń wskazują, że w przypadku kredytu na 200 000 zł oraz 20 lat, kredytowanie prowizji przygotowawczej powiększa łączne koszty dla klienta banku o 0,42% – 0,55% (stawka 1,50%) oraz 0,83% – 1,09% (stawka 3,00%). W ujęciu kwotowym, oznacza to wzrost kosztów kredytowania o 1176 zł – 3503 zł. Jak nietrudno zauważyć w poniższej tabeli, wyższa stawka oprocentowania ?hipoteki?, wyraźnie zwiększa koszty kredytowania prowizji przygotowawczej.
Przykład drugiego z analizowanych kredytów (300 000 zł na 30 lat) wskazuje, że kredytowanie prowizji przygotowawczej staje się droższe w przypadku dłuższego okresu spłaty. Posiadacz przykładowego kredytu mieszkaniowego na 30 lat, za kredytowanie prowizji dopłaci 0,57% – 1,43% (względem wariantu z prowizją gotówkową). W ujęciu kwotowym, oznacza to konieczność zapłacenia bankowi dodatkowej sumy na poziomie 2775 zł – 8393 zł.
Dokładny koszt kredytowanej prowizji będzie zależał od WIBOR-u
W ramach uzupełnienia dla powyższych obliczeń warto nadmienić, że klient banku nie zna ostatecznego kosztu kredytowania prowizji przygotowawczej w momencie podejmowania decyzji o wyborze takiego wariantu. Jest to związane ze specyfiką polskiego rynku kredytów mieszkaniowych, na którym praktycznie 100% nowych umów przewiduje zmienną stawkę oprocentowania. W przypadku ?złotówkowych? kredytów mieszkaniowych, aktualna stawka oprocentowania stanowi sumę zmiennej stopy WIBOR (zwykle kwartalnej – 3M lub półrocznej – 6M) oraz stałej marży. Mimo zmienności WIBOR-u, można jednak wykonać przybliżone obliczenia (takie jak w powyższej tabeli), przyjmując pewien średni poziom oprocentowania w całym okresie spłaty. Wspomniana analiza musi uwzględniać fakt, że obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskim poziomem stóp procentowych NBP oraz stopy WIBOR 3M (ok. 1,70% w listopadzie 2018 r.). Osoba analizująca koszty kredytowania prowizji przygotowawczej oraz swoją zdolność do spłaty rat kredytowych, powinna wziąć pod uwagę fakt, że średni poziom WIBOR-u w całym okresie spłaty może wynosić nawet 3,00%.
