Dane Centrum AMRON wskazują, że ograniczenia Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące wkładu własnego kredytów mieszkaniowych, przez trzy – cztery ostatnie lata przyniosły wyraźny efekt. Spadł bowiem udział nowych ?hipotek? z wkładem własnym mniejszym niż 20%. Obecnie takie kredyty na mieszkanie są dostępne tylko warunkowo (po wykupieniu ubezpieczenia niskiego wkładu). Ograniczenia KNF-u były ważne i potrzebne. Równie istotna wydaje się świadomość kredytobiorców. Wiele osób wciąż nie zdaje sobie sprawy, jak duże oszczędności są związane z wniesieniem wyższego wkładu własnego.
Na złotówce wyższego wkładu można zyskać kolejny 1 zł
Wpływ wyższego wkładu własnego na sytuację kredytobiorcy, warto pokazać przy użyciu realistycznych przykładów. Właśnie takie dwa przykłady zostały uwzględnione w poniższej tabeli. Dotyczą one kredytów o wartości 200 000 zł (okres spłaty: 20 lat) i 300 000 zł (okres spłaty: 30 lat). W ramach analizy sprawdziliśmy, jak zmieni się łączny koszt dwóch przykładowych kredytów (będący sumą ich rat) po wzroście początkowego wkładu własnego o 1 zł oraz 1000 zł. Warto dodać, że wyjściowy wkład własny pierwszego z analizowanych kredytów (na 200 000 zł) wynosi 50 000 zł. W przypadku kredytu o wartości 300 000 zł, bazowy wariant analizy uwzględnia wkład wynoszący 100 000 zł (patrz poniższa tabela).
Warto zwrócić uwagę, że obliczenia prezentowane w poniższej tabeli wykonano dla różnego oprocentowania kredytu (3,50%, 4,00%, 4,50%, 5,00%). W zależności od poziomu oprocentowania, wzrost wkładu własnego pierwszej ?hipoteki? o 1 zł, skutkuje obniżką jej łącznych kosztów o 1,4 zł – 1,6 zł. Po wzroście wkładu o 1000 zł, oszczędności są proporcjonalnie większe. Podane wyniki oznaczają, że kredytobiorca wydający dodatkową złotówkę na wkład własny, sumarycznie zaoszczędzi jeszcze 0,4 zł – 0,6 zł w ramach niższych odsetek. Poziom oszczędności będzie rósł razem z oprocentowaniem kredytu. Warto odnotować, że korzyści z wyższego wkładu są o połowę większe (0,6 zł/1 zł zamiast 0,4 zł/1 zł) przy wzroście stopy oprocentowania pierwszego kredytu z 3,50% do 5,00%.
Podobne wnioski można wyciągnąć po przeanalizowaniu kredytu mieszkaniowego o większej wartości (300 000 zł) oraz dłuższym okresie spłaty (30 lat). Większa liczba rat skutkuje jednak wzrostem poziomu oszczędności związanych z wyższym wkładem. W przypadku kredytu na 300 000 zł, wkład własny większy o 1 zł, oznacza późniejszą oszczędność odsetkową wynoszącą nawet 60 groszy – 90 groszy. Gdyby okres spłaty przykładowej ?hipoteki? wynosił 35 lat, to każda złotówka dodatkowego wkładu, wygenerowałaby ponad 1 zł korzyści z tytułu niższych odsetek.
Wyższy wkład skutkuje również mniejszą stawką marży ?
Powyższa analiza zakłada, że wzrost wartości wkładu własnego nie skutkuje spadkiem oprocentowania zaproponowanego przez bank. Takie założenie jest odpowiednie przy niewielkich zmianach wkładu. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że wniesienie znacznie większych oszczędności przy kredytowaniu mieszkania, będzie skutkowało obniżeniem marży (stałego składnika oprocentowania) i mniejszym poziomem odsetek. Banki uwzględniają bowiem fakt, że kredyt z większym wkładem klienta i niższym wskaźnikiem LtV (LtV = zadłużenie/wartość mieszkania) jest dla nich mniej ryzykowny. Poziom marży bardzo często bywa uzależniony od początkowej wartości wskaźnika LtV. Zależność określana przez bank (w ramach tak zwanej siatki marż), może wyglądać następująco:
- LtV do 60,00% – oprocentowanie kredytu = 4,22% (WIBOR 3M + marża 2,50%)
- LtV od 60,01% do 80,00% – oprocentowanie kredytu = 4,42% (WIBOR 3M + marża 2,70%)
- LtV od 80,01% do 90,00% – oprocentowanie kredytu = 4,52% (WIBOR 3M + marża 2,80%)
Informacje przedstawione powyżej wskazują, że przy wkładzie własnym wynoszącym 20,00% – 39,99%, oprocentowanie kredytu mieszkaniowego przez cały okres spłaty będzie mniejsze o 0,10 punktu procentowego (względem wariantu z wkładem poniżej 20,00%). Wzrost początkowego wkładu własnego na poziom przynajmniej 40,00% oznacza obniżkę marży o kolejne 0,20 punktu procentowego (z 2,70% do 2,50%). Warto podkreślić, że prezentowana powyżej siatka marż nie została wymyślona. Pochodzi ona z aktualnej tabeli oprocentowania Millennium Banku. Z podobnymi albo jeszcze większymi obniżkami marż dla klientów posiadających duży wkład własny, można się spotkać również w przypadku innych krajowych banków.
