Podstawowy dylemat kupujących mieszkanie jest taki, czy kupić mieszkanie własnościowe, nowe od dewelopera, czy może już używane z tzw. rynku wtórnego. W ocenie niektórych to drugie rozwiązanie jest tańsze, ale i ryzykowniejsze – dlaczego?
Kupowanie mieszkania od dewelopera, jak i z rynku wtórnego ma określone wady i zalety
Na początku, celem rozjaśnienia sytuacji, warto wskazać, że zarówno nabywanie mieszkania nowego od dewelopera, jak i używanego na rynku wtórnym ma określone wady, jak i zalety. Mianowicie:
- kupowanie mieszkania od dewelopera:
– jest zwykle to transakcja kosztowniejsza;
– mieszkanie często jest w surowym stanie, wymaga gruntownego urządzania;
– transakcja wymagająca zaufania, że deweloper wybudował rzeczywiście budynek wysokiej jakości, który będzie solidnie spełniał swoje funkcje;
– nabywca musi uzbroić się w cierpliwość, że nie jest to mieszkanie -na już?, ale że dopiero zwykle za pewien czas po sfinalizowaniu formalności, urządzeniu będzie mógł w nim zamieszkać;
– zaletą jest zaś to, że to mieszkanie nowe, idealne dla osób, które chcą samodzielnie według własnych pomysłów je urządzać, jest to nieruchomość nieużytkowana, zatem bez ryzyka, że ktoś miał tu zapewnione prawo dożywocia, czy, że będą tu powracać dotychczasowi lokatorzy, czy że mieszkanie jest obciążone długami poprzedniego właściciela;
- kupowanie mieszkania na rynku wtórnym:
– jest to zwykle transakcja mniej kosztowna;
– budynek z doświadczeniem, który przez wiele lat spełniał, odpowiednio swoje funkcje;
– często mieszkanie jest wystarczająco doposażone, by -od razu? w nim zamieszkać;
– wadą jest to, gdy mieszkanie jest zniszczone, co wymaga dodatkowo przeprowadzenia remontu, wymagającego nakładu czasu, pracy, kapitału;
– mieszkanie może być też zaniedbane po poprzednich mieszkańcach, np. posiadać wilgoć, kurze, nacieki na ścianach, czy może emanować trudnym do zredukowania zapachem;
– pojawia się ryzyko, że mieszkanie może być obciążone po poprzednich mieszkańcach, właścicielu, np. prawem dożywocia, długami, niepłaconym od wielu lat czynszem do spółdzielni.
Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym – podstawowe zasady
Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym może być ryzykowne, jeśli kupujący nie jest świadomy ewentualnych ryzyk, na jakie jest narażony. Z uwagi na nie, warto zaprezentowane pewne podstawowe zasady, które warto stosować, decydując się na taki sposób:
- Zasada 1. Szczegółowe zweryfikowanie stanu faktycznego i prawnego mieszkania: przede wszystkim należy zbadać, kto jest właścicielem mieszkania, czy osoba, która tak się tytułuje, to rzeczywiście właściciel. Należy w tym celu, zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości, jak i oczekiwać od właściciela przedstawienia najlepiej aktu notarialnego, z którego wynika, że jest właścicielem tej nieruchomości. Nadto należy też zbadać bieżący stan mieszkania, czy np. nie ma większej liczby właścicieli, czy nie jest to mieszkanie wpisane jako zabezpieczenie dla zobowiązań właściciela (np. kredytu hipotecznego);
- Zasada 2. Szczegółowe zweryfikowanie stanu ewentualnych obciążeń finansowych mieszkania: kluczowe jest sprawdzenie, czy dotychczasowy właściciel nieruchomości nie zalega z płatnościami za media, czy czynsz administracyjny. Wiążące jest tu przykładowo uzyskanie od niego odpowiednich zaświadczeń wskazujących, że takich zaległości nie ma, a wszystko jest zapłacone terminowo, w praktyce z powodzeniem właściciel nieruchomości takie poświadczenie uzyska z biura administracyjnego wybranej spółdzielni mieszkaniowej, czy od operatora – dostawcy danych mediów;
- Zasada 3. Szczegółowe zweryfikowanie, kto posiada w mieszkaniu stałe meldowanie: niestety może się okazać, że w mieszkaniu nabywanym z rynku wtórnego różne osoby mogą mieć stałe meldowanie, nie muszą to być członkowie rodziny właściciela, ale nawet i lokatorzy z przed wielu, wielu lat. Zatem, należy oczekiwać od właściciela okazania zaświadczenia, że nikt takiego już prawa do mieszkania nie posiada, ważne, aby zaświadczenie było aktualne, to znaczy, z datą dnia sprzedaży nieruchomości. Informacyjnie, uzyskanie takiego zaświadczenia nie jest trudne, wystawia je właściwy miejscowo urząd miasta, gminy, wydając specjalne zaświadczenie z rejestru mieszkańców;
- Zasada 4. Szczegółowe zweryfikowanie, czy do mieszkania nie mają prawa dożywotnicy: zakup mieszkania, gdzie osoba trzecia ma zapewnione prawo dożywocia, obciąża niejako wypełnieniem tego prawa właśnie nowego nabywcę. Jeśli odmówi on prawa dożywocia takiej osobie, będzie zmuszony do łożenia na jej egzystowanie, tj. do ponoszenia kosztów najmu dla niej innego lokalu. Z uwagi na to, zasadne jest sprawdzić, czy nie ma przypisanych do danego mieszkania dożywotników. W pierwszej kolejności zasadne jest zweryfikować księgę wieczystą. To jednak nie jest wystarczające, dodatkowo należy oczekiwać od sprzedawcy – dotychczasowego właściciela mieszkania, specjalnego pisemnego potwierdzenia (oświadczenie), że nikt takim tytułem do mieszkania nie dysponuje, a gdyby się okazało, że dysponuje, a on to zataił, to on bierze na siebie koszty dalszego łożenia na zapewnienie dożywotniego utrzymania tej osobie. Warto doprowadzić do tego, aby takie oświadczenie znalazło się jako zapis w umowie sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej, spisywanej w formie aktu notarialnego u notariusza, co dokłada mu znaczenia prawnego;
- Zasada 5. Szczegółowe zweryfikowanie stanu technicznego mieszkania: przed zakupem mieszkania, w trakcie jego oglądania, warto zapewnić sobie towarzystwo niezależnych, obiektywnych fachowców, którzy rzeczywiście sprawdzą stan techniczny mieszkania, czy ewentualnie rozpoznają jego defekty, które tai właściciel, a które są istotne, czy mogą nawet przesądzać o niższej cenie sprzedaży mieszkania. Między innymi warto powołać fachowców, którzy sprawdzą stan instalacji, armatury, podłóg, czy mieszkanie nie ma zacieków, nadmiernej wilgoci;
- Zasada 6. Należy mieć ograniczone zaufanie do sprzedawcy – dotychczasowego właściciela mieszkania: właściciel mieszkania choć może jawić się jako osoba uprzejma, solidna, może w rzeczywistości taić defekty mieszkania, czy jego aktualny stan prawny (taić informacje o istnieniu dożywotnika nie uwzględnionego wpisem w księdze wieczystej nieruchomości), istotne jest też odpowiednie zweryfikowanie działalności zawodowej właściciela, czy dla przykładu nie prowadzi działalności gospodarczej, dla której sprzedawane mieszkanie było siedzibą, czy nie dysponuje sporym zadłużeniem, gdzie ewentualnie organy podatkowe od nowego właściciela mieszkania mogłyby egzekwować ich spłatę;
- Zasada 7. Należy mieć ograniczone zaufanie do pośredników, zaangażowanych w sprzedaż mieszkania: jeśli w sprzedaż mieszkania zaangażowany jest pośrednik, do jego porad, czy prezentowanych przez niego atutów mieszkania należy mieć ograniczone zaufanie, zwłaszcza, jeśli jest wynajęty przez sprzedawcę mieszkania, istnieje bowiem ryzyko, że działania wyłącznie w interesie tejże strony.
Kończąc, należy raz jeszcze zwrócić uwagę, że zarówno nabywanie mieszkania od dewelopera, jak i z rynku wtórnego ma określone wady oraz zalety. Kiedy jednak decydujemy się na jego zakup z rynku wtórnego, warto być ostrożnym, dokładnie wszystko weryfikować. Należy mieć ograniczone zaufanie do drugiej strony transakcji, zarówno wtedy, gdy to osoba wcześniej nam znana, jak i nieznana.
