Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Przeglądając oferty banków w poszukiwaniu najkorzystniejszego kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości, zwracamy uwagę przede wszystkim na wysokość oprocentowania. Od czego jednak jest ono zależne i dlaczego tak bardzo może różnić się pomiędzy poszczególnymi instytucjami finansowymi? W dzisiejszym tekście odpowiadamy co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego i na co zwrócić uwagę zanim zdecydujemy się kredyt zaciągnąć.

Wszystko zaczyna się od WIBOR-u

Banki przy ustalaniu oprocentowania kredytu hipotecznego (oraz wszystkich pozostałych form kredytowania) zwracają uwagę na stopy rynkowe WIBOR.

WIBOR – Warsaw Interbank Offered Rate, czyli referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Jest to średnia wielkość oprocentowania (po odrzuceniu skrajnych wielkości) podawana prze największe banki działające na terenie naszego kraju, będące uczestnikami panelu WIBOR. Każdego dnia roboczego do godziny 11:00 bank publikuję stopę oprocentowania w ujęciu rocznym, po jakiej byłby skłonny pożyczyć pieniądze innym bankom. WIBOR dotyczy oprocentowania kredytów, które banki udzielają sobie nawzajem.

Pod uwagę brane mogą być również wartości LIBOR (London Interbank Offered Rate) i EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Banki znając lub prognozując przyszłe wartości WIBOR-u określają stopy procentowe, które mogą zaoferować klientom ubiegającym się o kredyty hipoteczne.

Taki schemat działania sprawia, że wzrost stawek WIBOR (lub innych) powoduje automatyczny wzrost oprocentowania kredytów i na odwrót. Spadek Warsaw Interbank Offered Rate przekłada się na zmniejszenie kosztu kredytowania. Zależy to również od tego jakie mechanizmy aktualizacji WIBOR-u stosuje dany bank. Niektóre korzystają z wyliczeń miesięcznych, inne z rocznych. Poszczególne instytucje finansowe mogą opierać się na aktualnej stawce (jedno-, lub dwumiesięcznej), jeszcze inne na średnich arytmetycznych z okresów minionych.

Stopy bazowe ustalane wewnętrznie przez bank

Gdy stopy procentowe ustalane są wewnątrz struktur banku i nie są sztywnie ustalane na podstawie fixingów stóp międzybankowych, wtedy wszystko zależne jest od oferty naszego kredytobiorcy, jego pozycji rynkowej oraz siły konkurencyjnej.

Może się okazać, że kredyty innych banków będą coraz tańsze, oprocentowanie naszego natomiast pozostanie w tym samym miejscu. Dzisiejsza konkurencja jest jednak na tyle duża, że skutecznie temu zapobiega – nawet przy wzroście międzybankowych stóp procentowych stopy oprocentowania kredytów hipotecznych nie są podnoszone, przez co bank próbuje zdobyć przychylność jak największej grupy potencjalnych kredytobiorców.

Nie zapominajmy o marży

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest powiększane również o marżę, którą pobiera bank. O ile wysokość oprocentowania samego finansowania jest nie do ruszenia i nie można jej negocjować, to samą marżę już tak.

W większości przypadków im lepszy rating kredytowy osoby zaciągającej wierzytelność, im wyższa kwota kredytu i wkład własny, tym wynegocjować można automatycznie korzystniejszą – niższą -marżę.

RRSO ważniejsze od oprocentowania

Klient szukający kredytu bankowego zazwyczaj zwraca uwagę na stopę procentową. Nie wie jednak czy podawana jest ona w ujęciu rocznym, czy miesięcznym i w jaki sposób liczona (uwzględnia inflację? Kolejne okresy kredytowania? itd.).

Właśnie dlatego samo oprocentowanie kredytu hipotecznego nie jest wystarczające do oceny atrakcyjności danej oferty kredytowej. Zdecydowanie lepiej sprawdza się tutaj wskaźnik RRSO – rzeczywistej roczny stopy oprocentowania.

RRSO odzwierciedla relacje zachodzące pomiędzy ogólnymi kosztami, które ponosi zaciągający kredyt, a kwotą uzyskiwaną na zakup lub budowę nieruchomości. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania uwzględnia opłaty przygotowawcze, koszty odsetek, opłaty dodatkowe oraz wartość przepływów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z kredytem w kolejnych okresach jego spłaty.

Dlaczego RRSO uznawany jest za najlepszy wyznacznik atrakcyjności oferty kredytowej? Gdyż dla każdego banku i zadłużenia metoda obliczania jest dokładnie taka sama. Rzeczywiste oprocentowanie to obiektywne narzędzie, dzięki któremu porównasz kredyty hipoteczne wszystkich banków.

autor: Damian Chmiel

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here