Rynek nieruchomości na początku 2016 roku – analiza

Jak się okazuje, rok 2015 był czasem wyjątkowo korzystnym dla rynku nieruchomości – zarówno w zakresie mieszkań jak i gruntów. Jednakże sytuacja ta wcale nie musi się powtórzyć w kolejnym roku. Pierwsze miesiące każdego nowego roku przynoszą sezonowe obniżenie popytu na rynku. Taka też sytuacja zaistniała w minionych miesiącach. Jednak tym razem podejrzewa się, iż sytuacja ta utrzyma się dłużej. Wpływa na to wiele czynników płynących głównie z sektora bankowego, a wprowadzone zmiany już odbiły się na cenach nieruchomości. W jaki sposób? W jakim kierunku pójdą dalsze zmiany?

Jak wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości u progu 2016 r.?

Rok 2015 osoby działające w branży deweloperskiej z pewnością zaliczyły do udanych. Mimo iż wymagania dotyczące wkładu własnego wzrosły, to sprzedaż mieszkań nie spadła. Na ten stan rzeczy z pewnością wpłynął program Mieszkanie dla Młodych. Uzyskane w ten sposób pieniądze można było dołączyć do uzbieranej kwoty wkładu własnego także na mieszkanie pochodzące z rynku wtórnego. Zaobserwowano także wzrost zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych. Ponieważ popyt i podaż na przestrzeni całego roku pozostawały w równowadze, nie odnotowano znaczącego wzrostu cen mieszkań. Wiadomo, sytuacja ta różni się w zależności od miasta. Wciąż najdroższe pozostają mieszkania na terenie stołecznego miasta Warszawa.

Podobne wnioski można wysnuć obserwując rynek gruntów. W szczególności dało się zauważyć wzmożone zainteresowanie zakupem działek pod zabudowę mieszkaniową. To z kolei przełożyło się na wzrost pozwoleń na tego typu budowę. Co ważne, jak wskazują eksperci, ceny gruntów nie były przeszacowane, dlatego też ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej i potencjalnego kryzysu jest zminimalizowane.

Styczeń i luty 2016 r. to czas pozornej stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Dlaczego?

Bowiem już w styczniu 2016 r. na rynek nieruchomości doszły niesprzyjające informacje związane z sektorem bankowym. Jak się okazało, z powodu wprowadzenia podatku bankowego, zmiany rekomendacji S oraz zaleceń w kwestii wyliczania zdolności kredytowej, banki postanowiły podnieść marże kredytów hipotecznych. Zmiany te obrazuje poniższy wykres. Ponadto, odtąd wymaga się aż 15% wkładu własnego. Kolejna negatywna informacja płynie z Banku Gospodarstwa Krajowego. Jak się okazuje, już na przełomie marca i kwietnia może wyczerpać się pula środków przeznaczonych na ten rok. Co oznacza, iż wnioski przestaną być przyjmowane, a pomoc udzielana. Przez pierwsze dwa miesiące -zarezerwowano? około 80% wytyczonej kwoty.

Źródło: Polski Rynek Nieruchomości – Raport Metrohouse i Expandera – niezależnego doradcy finansowego.

Jednakże mimo obniżonego popytu, początek nowego reku nie przyniósł znaczących zmian w zmianach cen mieszkań. Oznacza to, iż nie spadły one poniżej 3% w skali rynku. Największe obniżki na rynku pierwotnym, odnotowano na terenie miast Gdańsk oraz Poznań. Warszawa – niezmiennie pozostaje na pierwszym miejscu pod względem najwyższych cen za metr kwadratowy mieszkania od dewelopera. Aby zakupić mieszkanie w stolicy trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 7000-7500 zł/mkw. W czołówce pozostaje także Kraków. Tu za metr kwadratowy należy zapłacić średnio 6864 zł. Najniższe ceny odnotowano w Szczecinie – ok. 4 625 zł/mkw. Natomiast w przypadku rynku wtórnego, najniższe ceny odnotowano w Łodzi. Również w tym przypadku, najwięcej zapłacimy w Warszawie – ok. 8 574 zł/mkw. W czołówce najdroższych miast i tym razem znajduje się Kraków z cenami za metr kwadratowy wynoszącymi prawie 7 000 zł.

W skali całego rynku wtórnego nie odnotowano większych zmian. Podwyżki były znacząco zauważalne jedynie w Katowicach. Ogólnie, największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania, których koszt wahał się w granicach 180 000 – 280 000 zł.

A jak wygląda sytuacja na rynku gruntów budowlanych?

W tym przypadku początek nowego roku przyniósł znaczne skoki cen gruntów pod budowę. W niektórych rejonach cena za metr kwadratowy wzrosła o ok. – w stosunku do końca roku 2015. Najtańsze działki można zakupić na terenie województwa lubuskiego. Natomiast najdroższe, niezmiennie, na terenie województwa mazowieckiego. Na wysokim poziomie pozostają ceny gruntów w Małopolsce oraz w województwie Pomorskim. Co wpływa na ten stan rzeczy? Przede wszystkim rynek pracy, który ciągnie ludzi do Warszawa i okolic. Z tego powodu, ceny nieruchomości (działek oraz mieszkań) są wyższe niż w innych miastach.

Ponadto widać umacnianie się pewnej tendencji. Jak się okazuje, małe działki są dużo droższe niż te duże. Poziom cen działek do 800 m kw pozostaje dwukrotnie wyższy niż działek o wymiarach 800-1200 m kw.

A co z gruntami rolnymi? Czy nowe przepisy odbiją się negatywnie na ich cenach?

Największe zmiany dotknęły właśnie ten obszar. W związku z tym widać spadek zainteresowania gruntami rolnymi już w IV kwartale 2015 r. Tendencja ta może się utrwalać coraz bardziej ze względu na wejście w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W myśl nowych zapisów, które zaczną obowiązywać od 1maja 2016 r., rolnik chcąc sprzedać część posiadanej ziemi musi poprosić o zgodę Agencję Nieruchomości Rolnych. Ta wyda ją, jeśli właściciel pozostanie w posiadaniu takiej ilości gruntów, które pozwolą mu na efektywne prowadzenie dalszej działalności rolniczej. W związku z tym zdecydowanie spadł popyt ze strony osób, które planowały zakup ziemi w celu jej odrolnienia.

Ponadto tendencję spadkową cen gruntów rolnych umacniają także zmiany w zakresie obrotu ziemią należącą do Skarbu Państwa. Zgodnie z nowymi przepisami nabyć może ja rolnik posiadający odpowiednie kwalifikacje oraz prowadzący gospodarstwo o powierzchni nie większej niż 300 hektarów. Dodatkowymi warunkami obostrzającymi są: miejsce zamieszkania oraz uzyskiwane dochody. Oznacza to, iż rolnik daną gminę musi zamieszkiwać co najmniej 5 lat, a uzyskiwane przez niego dochody z gospodarstwa o wielkości do 20 ha musza stanowić co najmniej – całości wpływów. Zmiany te już odbiły się na zainteresowaniu zakupem gruntów rolnych. Jednak warto się zastanowić, czy w dłuższej perspektywie przyniosą one zamierzony skutek, którym jest rozwój gospodarstw rodzinnych.

Tabela Średnie ceny transakcyjne mieszkań w II 2016 r.

Źródło: Polski Rynek Nieruchomości – Raport Metrohouse i Expandera – niezależnego doradcy finansowego.

Czego należy oczekiwać w roku 2016 r.?

Podejrzewa się, iż ceny mieszkań mogą spaść. Wiąże się to z zaostrzeniem warunków kredytów hipotecznych oraz niepewną sytuacją programu Mieszkanie dla Młodych. Ponadto powoli dochodzimy do sytuacji, gdzie podaż mieszkań przewyższa popyt, co oznacza, iż deweloperzy oraz sprzedający na rynku wtórnym chętniej spuszczą z ceny. W związku z tym niepewna jest też sytuacja na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Z pewnością 2016 r. nie przyniesie tak rekordowej sprzedaży jak rok 2015.

W przypadku gruntów rolnych należy oczekiwać zmniejszenia popytu oraz zmiany grupy osób zainteresowanych jej kupnem. Ze względu na nowe przepisy zainteresowanie stracą osoby chcące dokonać odrolnienia gruntów, natomiast wzrośnie ono ze strony inwestorów planujących uprawę roślin lub hodowlę zwierząt na danej ziemi. Również zniechęcająco wpływają zmiany poczynione w przepisach dotyczących kupna i sprzedaży ziemi należącej do Skarbu Państwa. Dlatego też oczekuje się, iż w skali całego roku ceny gruntów rolnych spadną.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here