Choć zawarcie umowy najmu jest mniej skomplikowane i kosztowne niż kupno nieruchomości, to by ustrzec się od oszustwa i innych kłopotów należy zwrócić uwagę na kilka ważnych elementów.
Umowa z właścicielem
Wybierając mieszkanie do wynajmu zazwyczaj mało kto z nas zastanawia się nad tym, czy osoba, która nam się przedstawia jako jego właściciel rzeczywiście nim jest. A właśnie wynajmowanie lokali od rzekomych ?właścicieli? jest jednym z najczęściej spotykanych przykładów oszustw na tym rynku. Dlatego gdy zdecydujemy się na wynajmowanie danej nieruchomości koniecznie upewnijmy się, że wynajmujący jest uprawniony do zawarcia z nami takiej umowy. Można tego dokonać w prosty sposób. Wystarczy zajrzeć do księgi wieczystej albo poprosić o jakiś dokument potwierdzający nabycie domu czy mieszkania przez osobę podającą się za właściciela.
Przy zawarciu umowy najmu nie tylko nie jest wymagana forma kwalifikowana aktu notarialnego, a wręcz nie ma żadnych wymogów formalnych. Wystarczy zatem, że strony ustnie dogadają się co do jej warunków. Choć w ten sposób oszczędzamy swój czas, to rekomendowane jest jednak spisanie wszystkich zawartych ustaleń na piśmie, chociażby dla celów dowodowych. W takim dokumencie powinny się znaleźć dane lokatorów i właściciela, zasady najmu, w tym przede wszystkim: wysokość czynszu oraz termin spłaty, czas trwania, prawa i obowiązki, warunki wypowiedzenia.
Jako najemcy musimy zwrócić uwagę, czy w umowie podano cenę czynszu obejmującą wszystkie opłaty. Uważajmy również na stawki zależne od zmiennych, jak np. koszty miesięczne ogrzewania. W takim wypadku powinniśmy domagać się od właściciela przedstawienia rachunków z poprzednich miesięcy.
Gdy mamy do czynienia z kilkoma najemcami, to umowę z właścicielem powinni podpisać wszyscy lokatorzy, a nie tylko jeden z nich. W przypadku bowiem zniszczeń lub zaległości w opłatach do odpowiedzialności będą pociągani solidarnie wszyscy zobowiązani wobec wynajmującego.
Co trzeba ustalić?
Należy przy tym pamiętać, że wszelkie nieregulowane w umowie kwestie podpadają pod przepisy kodeksu cywilnego. Na jego podstawie właściciel może np. wypowiedzieć lokal najemcom, gdy ci zakłócają porządek domowy, dewastują nieruchomość, podnajmują mieszkanie bez zgody właściciela lub zalegają z czynszem. Te dwie ostatnie kwestie wymagają jednak pewnego uściślenia. Najemca może podnajmować lokal innym osobom, jeżeli w umowie zgodził się na to wynajmujący. Wypowiedzenie umowy może ustawowo nastąpić po powstaniu zaległości za dwa miesiące z tym, że właściciel musi najpierw wyznaczyć ostateczny termin do spłaty całego zobowiązania, powiadomić pisemnie o zamiarze wypowiedzenia, a dopiero później, gdy zaległości nie zostaną spłacone, może przystąpić do usuwania niechcianych lokatorów.
Pewną formą zabezpieczenia się właściciela przed zniszczeniami dokonanymi przez najemców jest kaucja ? wpłacana zazwyczaj w wysokości czynszu za jeden miesiąc. Wynajmujący zatrzymuję ją w wypadku uszkodzenia lokalu lub jego wyposażenia, natomiast zwraca, gdy nieruchomość po rozwiązaniu umowy zostaje oddana w stanie nietkniętym. W rozliczeniu kaucji pomocne będzie sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego będącego załącznikiem do umowy. Nie zaszkodzi również wykonanie zdjęć mieszkania czy domu.
Kaucja nie może jednak być zatrzymana, gdy umowa zostanie wypowiedziana przez najemcę przed zakończeniem okresu jej obowiązywania. Przykładowo, mieszkanie w stanie nienaruszonym oddano właścicielowi po roku, choć umowa została zawarta na dwa lata. W takim wypadku wynajmujący nie może przywłaszczyć kaucji, choć jeżeli zostało to ustalone w umowie, może nałożyć byłemu lokatorowi kary.
By uniknąć nieporozumień ważne jest, aby w umowie przewidziano, w jaki sposób dokonane zostanie jej rozwiązanie i to nawet wypadku, gdy zawieramy ją na czas nieokreślony. Podobnie pomiędzy stronami powinno dojść do porozumienia względem napraw uszkodzeń, także tych wynikłych nie z winy lokatorów.
Wynajmujący musi pamiętać o podatku
Właściciel mieszkania po zawarciu umowy jest zobowiązany do zgłoszenia dodatkowych dochodów do urzędu skarbowego. Z otrzymywanej co miesiąc kwoty czynszu musi w takim wypadku odjąć koszty związane z utrzymaniem mieszkania (np. opłaty do spółdzielni, rachunki). Pozostały dochód będzie stanowić podstawę opodatkowania.
Zadbanie o wszystkie te elementy umowy najmu powinno nam oszczędzić wielu kłopotów. Oczywiście, sporo też zależy od właściwego doboru nieruchomości, właściciela lub najemcy. To już jest jednak kwestia osobistych preferencji.
Autor: Jakub Wojas
