Stopa WIBOR jest powszechnie używana jako podstawa oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ta sytuacja może zmienić się po 1 stycznia 2020 r.
W przypadku polskiego rynku kredytów mieszkaniowych, praktycznie 100% nowych umów cechuje się zmiennym oprocentowaniem. Można oczekiwać, że pomimo propozycji oraz sugestii Komisji Nadzoru Finansowego (promującej stałe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych), wspomniana sytuacja nie zmieni się jeszcze przez długi czas. Zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych składa się ze stopy referencyjnej oraz stałej marży (wynagrodzenia banku). Rolę stopy referencyjnej dla ?hipotek? obecnie pełni popularna stawka WIBOR. Jej los wydaje się jednak bardzo niepewny. Dlatego na początku stycznia 2020 r. kredytobiorców mieszkaniowych czekają zmiany.
WIBOR 3M lub 6M – w praktyce to mała różnica
Stopa WIBOR jest znana większości posiadaczy kredytów mieszkaniowych oraz wielu osobom, które dopiero zamierzają zaciągnąć takie zobowiązania. W praktyce wiedza na temat WIBOR-u bywa jednak mocno powierzchowna i sprowadza się tylko do jego roli dotyczącej oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Warto zdawać sobie sprawę, że funkcja WIBOR-u jako podstawy oprocentowania kredytów hipotecznych jest tylko jedną z wielu ról, które pełni ta ważna stopa. Odzwierciedla ona aktualny koszt pieniądza na rynku międzybankowym. WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) jest bowiem średnim oprocentowaniem pożyczek, które wiodące banki mogą udzielić swoim konkurentom.
W ramach procedury ustalania stawki WIBOR (tzw. fixingu), spółka GPW Benchmark pyta największe polskie banki o to, po jakiej stopie oprocentowania są skłonne udzielić kredytu swoim konkurentom. Wyniki takiej swoistej ankiety są później uśredniane poprzez odrzucenie wartości skrajnych i publikowane w dni robocze. Podczas fixingu spółka GPW Benchmark pyta banki o różne terminy pożyczek (np. na 3 miesiące oraz 6 miesięcy). Na podstawie tych informacji są wyznaczane m.in. aktualne stopy WIBOR 3M (WIBOR trzymiesięczny) oraz WIBOR 6M (WIBOR sześciomiesięczny), które mają największe znaczenie w kontekście kredytów mieszkaniowych.
Praktycznie wszystkie krajowe banki używają WIBOR-u 3M lub WIBOR-u 6M do aktualizacji oprocentowania kredytów hipotecznych. Użycie WIBOR-u ma swój ekonomiczny sens, ponieważ taka stopa odzwierciedla teoretyczny koszt pozyskania kapitału (potrzebnego na wypłatę kredytu) od konkurencyjnych banków. Do WIBOR-u bank dodaje swoje wynagrodzenie w postaci stałej marży. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że faktyczny koszt pozyskania środków potrzebnych do kredytu jest dla banku niższy od WIBOR-u. Kredytodawca może bowiem korzystać z niskooprocentowanych środków, które jego klienci przechowują na kontach osobistych i mniej atrakcyjnych lokatach oraz kontach oszczędnościowych.
Z punktu widzenia posiadacza kredytu hipotecznego, rodzaj (termin) stopy WIBOR wykorzystywany przez bank do aktualizacji oprocentowania (WIBOR 3M lub WIBOR 6M) nie ma dużego znaczenia. Notowania obydwu stóp WIBOR (trzymiesięcznej oraz sześciomiesięcznej) są bowiem do siebie bardzo zbliżone. Warto nadmienić, że dla kredytów z WIBOR-em 3M jako stopą referencyjną, aktualizacja oprocentowania zwykle odbywa się częściej (co 3 miesiące). W przypadku ?hipotek? posiadających WIBOR 6M jako podstawę oprocentowania, taka zmiana stopy referencyjnej zazwyczaj jest przeprowadzana co pół roku. Umowa kredytu mieszkaniowego powinna dokładnie określać, jaki poziom stawki WIBOR będzie brany pod uwagę przy ustalaniu stopy referencyjnej. Bank może uwzględniać np. stawkę WIBOR 3M lub 6M z ostatniego dnia poprzedniego miesiąca.
Stopa WIBOR nie spełnia unijnych wymogów ?
Trudno ukryć, że stopa WIBOR posiada pewną słabość, która wynika bezpośrednio ze sposobu jej wyznaczania. Krytycy WIBOR-u zwracają uwagę, że ta stawka jest ustalana na podstawie samych deklaracji banków, a nie dużych transakcji faktycznie wykonywanych na rynku międzybankowym. Taki deklaratywny sposób wyznaczania WIBOR-u, niestety stwarza pokusę manipulacji dokonywanej przez duże banki.
O wspomnianej wadzie WIBOR-u mówiło się już od dawna. Stała się ona szczególnie ważnym problemem w obliczu wprowadzenia unijnego rozporządzenia BMR. To rozporządzenie wskazuje, że stawka WIBOR ustalana według aktualnych zasad będzie mogła pozostawać w obrocie rynkowym tylko do początku 2020 r. Unijne ustawodawstwo nie pozwoli bowiem na dłuższe stosowanie stawki, która jest wyznaczana tylko na podstawie deklaracji banków. Rozporządzenie BMR mówi, że stawki takie jak WIBOR powinny być ustalane na podstawie faktycznych kontraktów rynkowych.
Unijne rozporządzenie wprowadziło spore zamieszanie związane ze stopą WIBOR. Problem stanowi między innymi niewielka ilość czasu, która pozostała na wprowadzenie odpowiednich zmian. Pod uwagę są brane dwa rozwiązania. Pierwsze z nich zakłada zmianę sposobu ustalania WIBOR-u tak, aby bazował on głównie na faktycznych transakcjach (pożyczkach z rynku międzybankowego). Trudności związane z zastosowaniem takiego wariantu, mogą skutkować wprowadzeniem awaryjnego rozwiązania. Będzie ono polegało na zastąpieniu WIBOR-u stopą referencyjna Narodowego Banku Polskiego (również w umowach kredytowych). Pod koniec stycznia 2019 r. taka główna stopa NBP wynosząca 1,50% była dość zbliżona do stawki WIBOR 3M (1,72%) oraz WIBOR 6M (1,79%).
