Planujesz zakup mieszkania, lub chcesz wybudować dom, jednak nie masz wystarczających środków? W realizacji Twoich marzeń pomocny może być kredyt mieszkaniowy. To zobowiązanie, które możesz przeznaczyć jedynie na cele mieszkaniowe. Jednak aby uzyskać taki kredyt, należy spełnić odpowiednie warunki, np. posiadać odpowiednią zdolność. Co trzeba zrobić, aby otrzymać pozytywną decyzję kredytową i czy kredyt mieszkaniowy i hipoteczny to jest to samo? Wyjaśniamy!

Ranking kredytów na mieszkanie

Co to jest kredyt mieszkaniowy?

Kredyt mieszkaniowy to kredyt, który jest przeznaczony na zakup nieruchomości. Może to być zarówno dom, jak i mieszkanie w bloku. Nie ma znaczenia, czy jest to nieruchomość z rynku wtórnego, czyli która już miała właścicieli, czy z rynku pierwotnego – a więc prosto od dewelopera. To właśnie wyróżnia ten produkt, że udzielenie kredytu może nastąpić tylko, jeśli będzie on przeznaczony na zakup jakiegoś mieszkania – może być to nieruchomość w trakcie budowy, tzw. dziura w ziemi, jak i taka, która została w wybudowana kilka- czy kilkadziesiąt lat temu.

Drugim wyróżnikiem kredytu mieszkaniowego jest to, że zawsze jest to kredyt hipoteczny. Co to oznacza? Udzielenie go wiąże się z wpisem do księgi wieczystej nieruchomości – hipoteki. W ten sposób kredytodawca zabezpiecza się przed ewentualnym brakiem spłaty kredytu przez klienta. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, które są jeszcze w trakcie budowy i nie mają księgi wieczystej w momencie, gdy udzielany jest kredyt mieszkaniowy, bank dodatkowo się zabezpiecza. Na przykład wyższą marżą kredytu, która trwa aż do momentu wybudowania nieruchomości, a także założenia księgi wieczystej i dokonania wpisu do niej na hipotekę, lub specjalnym ubezpieczeniem.

Ważne – jeśli całkowita kwota kredytu zostanie przez nas spłacona, konieczne jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W tym celu wystarczy się udać do właściwego wydziału wieczystoksięgowego Sądu Rejonowego i złożyć wniosek oraz dokonać opłaty.

Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny – czym się różnią?

Kredyt mieszkaniowy jest rodzajem kredytu hipotecznego. Jeśli znaleźliśmy wymarzoną nieruchomość i potrzebna nam jest konkretna kwota kredytu na jej zakup, to będziemy wnioskować o kredyt mieszkaniowy. Jest to bowiem produkt finansowy przeznaczony do realizacji celów mieszkaniowych. A więc zakupu mieszkania lub domu, czy też np. wykupu mieszkania komunalnego. Jak wspomnieliśmy wyżej, taki kredyt wiąże się z wpisem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to rodzaj zabezpieczenia dla banku.

Z kolei kredyt hipoteczny jest to produkt finansowy zabezpieczony hipoteką, czyli tak samo jak kredyt mieszkaniowy. Jednak w przypadku kredytu hipotecznego zakres celów, na jakie można przeznaczyć środki z tego finansowania, jest szerszy.

Oba zobowiązania są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Dodatkowo w przypadku obu klient musi spełnić bardzo podobne wymagania, aby uzyskać finansowanie. Przez te podobieństwa kredyt hipoteczny i mieszkaniowy stosowane są wymiennie.

Czy zatem różnią się te dwa produkty? Kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym. Jest to jednak tylko rodzaj kredytu hipotecznego – ma węższy cel i zakres. Kredyt mieszkaniowy może być przeznaczony tylko na zakup nieruchomości, która ma spełniać nasze cele mieszkaniowe. Natomiast kredyt hipoteczny może być przeznaczony na różne cele. Oczywiście podczas wnioskowania o finansowanie należy podać, o jakie cele chodzi. Jednym z rodzajów kredytu hipotecznego jest np. pożyczka hipoteczna.

Kiedy warto wziąć kredyt na mieszkanie?

Kredyt na mieszkanie to poważna decyzja finansowa. Wiąże się bowiem z bardzo długim zobowiązaniem – zwykle na kilkanaście-, kilkadziesiąt lat. Dlatego należy dokładnie przemyśleć tę decyzję. Czasem warto zaczekać trochę, zwiększyć swoje oszczędności i dopiero starać się o kredyt i szukać nieruchomości.

Kredyt mieszkaniowy należy zaciągać wtedy, gdy jesteśmy świadomi swoich zdolności finansowych. Pamiętaj, bank dokona oceny zdolności kredytowej wnioskodawcy, jeśli masz więc jakieś zaległe zobowiązania lub zbyt duże wydatki, możesz otrzymać odmowną decyzję kredytową. Dlatego kredyt na mieszkanie warto wziąć wtedy, gdy nasza sytuacja finansowa jest uporządkowana – nie masz niepotrzebnych zobowiązań, niespłaconych kredytów, zbędnych kart kredytowych, prowadzisz budżet, masz oszczędności i stabilne dochody.

Warto też pomyśleć o tym, aby zadbać o zgromadzenie odpowiedniego wkładu własnego. Dzięki temu nieco zmniejszymy wielkość kwoty kredytu hipotecznego i tym samym zwiększymy swoje szanse na uzyskanie finansowania.

Wiele osób zastanawia się, czy teraz jest odpowiedni czas na wzięcie kredytu hipotecznego. Ciężko stwierdzić, czy dany okres jest najlepszy do wzięcia zobowiązania. Koszt kredytów hipotecznych mogą się różnić w zależności od: indywidualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy, warunków rynkowych, popytu na kredyty, danej oferty banku, a także stóp procentowych. Ten ostatni wskaźnik jest o tyle ważny, że w przypadku kredytów, które mają oprocentowanie zmienne, zawsze istnieje ryzyko wzrostu wysokości raty. Z kolei oprocentowanie stałe oznacza większe bezpieczeństwo – masz gwarancję, że przez dany okres obowiązywania umowy kredytu, Twoja rata nie wzrośnie. Ale jednocześnie, w przypadku niższych stóp procentowych, nie skorzystasz na tym. Jednak zawsze korzystniej jest wziąć kredyt hipoteczny m.in. w okresie niskich stóp procentowych.

Takie kwestie jak całkowity koszt kredytu hipotecznego są bardzo ważne i owszem w danym roku mogą być lepsze warunki do zaciągnięcia takiego zobowiązania, a w kolejnym np. gorsze. Jednak pamiętaj, że zawsze możliwe jest refinansowanie kredytu hipotecznego. Jeśli więc obecnie oferowane kredyty mają lepsze warunki niż wtedy, gdy zaciągałeś swoje zobowiązanie, zawsze możesz wnioskować o przeniesienie zobowiązania do innego banku na aktualnych atrakcyjniejszych warunkach.

Gdzie można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy?

Kredyt hipoteczny możesz uzyskać w największych bankach w Polsce. Takie finansowanie dostaniesz m.in. w: PKO Banku Polskim, Pekao SA, BNP Paribas, ING Banku Śląskim, Credit Agricole, mBanku, Santander Bank Polska, Alior Bank czy też w BOŚ Bank lub Banku Millennium.

Oferty instytucji wciąż się zmieniają, dlatego warto porównać oferty, a także sprawdzać, od czego dany bank uzależnia decyzję kredytową. Niektóre instytucje umożliwiają wniesienie np. tylko 10% wkładu własnego kredytobiorcy, podczas gdy inne będą wymagały rekomendowanego przez KNF 20% wkładu własnego.

Jakie są warunki otrzymania kredytu na mieszkanie?

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, musisz spełnić pewne warunki wymagane przez bank.

Przede wszystkim – musisz posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Bank uzależnia decyzję od tego czynnika. Porówna więc Twoje przychody i wydatki i sprawdzi, czy stać Cię na tak duże zobowiązanie. W tym przypadku warto zastanowić się na okresem kredytowania – im będzie dłuższy, tym wzrośnie Twoja zdolność kredytowa, ale tym samym wzrośnie też koszt kredytu. Znaczenie ma również rodzaj raty – jeśli chcesz skorzystać z rat malejących, musisz wykazać większą zdolność kredytową.

Kredytodawca zweryfikuje też Twoją historię kredytową – to, czy jesteś rzetelnym kredytobiorcą i spłacasz swoje zobowiązania w terminie.

Musisz też posiadać wkład własny. Rekomendowany jest wkład stanowiący 20% wartości nieruchomości, chociaż znajdziesz też oferty z 10% wkładem własnym – wtedy jednak musisz liczyć się z większymi kosztami. Zwykle należy wykupić ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego.

Nie bez znaczenia jest też wysokość dochodów i rodzaj zatrudnienia – najlepiej oceniana przez banki jest umowa o pracę na czas nieokreślony i stabilne comiesięczne przychody.

Bank bierze pod uwagę także Twój wiek. O kredyt hipoteczny mogą się ubiegać tylko osoby pełnoletnie, a więc takie, które ukończyły 18 lat i mają pełną zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań we własnym imieniu. Ważne jest również to, ile lat będzie miał kredytobiorca w momencie spłaty zobowiązania – nie powinien on wynosić więcej niż 75 lat. Im w późniejszym wieku ubiegasz się o takie zobowiązanie, tym możesz liczyć na krótszy okres kredytowania.

Na jak długo można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy?

Aktualnie maksymalny okres kredytu hipotecznego to 35 lat. Jednak warto zauważyć, że banki zazwyczaj proponują zaciągnięcie zobowiązania na 25, lub ewentualnie 30 lat. Trudno znaleźć instytucję, która udzieli kredytu z maksymalnym okresem spłaty.

Warto tu nadmienić, że niższy okres spłaty wskazuje też sama Komisja Nadzoru Finansowego, która rekomenduje bankom udzielanie kredytów hipotecznych na maksymalnie 25 lat

Jak wybrać dobry kredyt mieszkaniowy?

Dobry kredyt hipoteczny to taki, który będzie najtańszy. Dlatego przed wyborem oferty warto skorzystać z porównywarek kredytów mieszkaniowych i rankingów, które dostępne są online. W ten sposób szybko zweryfikujesz najważniejsze kryteria i wybierzesz najkorzystniejsze oferty.

Aby wybrać najlepszy kredyt, należy zwrócić uwagę na to, ile wynosi Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). Pokazuje ona całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Sprawdź też oprocentowanie kredytu – im jest ono wyższe, tym maleje zdolność kredytowa, a to ma przełożenie na wysokość kwoty kredytu, jaką możesz maksymalnie uzyskać. Zweryfikuj też wysokość prowizji, jaką ustalił bank. Podpytaj doradcę, czy jest możliwość negocjacji i czy możesz ją jakoś obniżyć.

Przejrzyj warunki kredytu i poszukaj ewentualnych dodatkowych kosztów – sprawdź, czy jest wymagane ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenia od utraty pracy, czy też ubezpieczenia na życie, albo np. skorzystanie z karty kredytowej.

Kolejna kwestia to wysokość wkładu własnego kredytobiorcy. Zweryfikuj, jaki wkład wymaga bank i porównaj to ze swoimi możliwościami.

Upewnij się też, czy masz możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania bez dodatkowych kosztów.