Home Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny

Porównywarka kredytów mieszkaniowych

Kwota kredytu
Okres kredytowania (lat)

Powyższy kalkulator hipoteczny spełnia funkcję porównywarki ofert bankowych kredytów mieszkaniowych. Oblicza wysokość proponowanej raty kredytu hipotecznego z dostępnych ofert bankowych na podstawie wprowadzonych do formularza danych – na jaką kwotę ma być kredyt hipoteczny oraz jaki będzie okres spłaty. Wyniki będą zaprezentowane w formie listy aktualnie dostępnych ofert, jako ranking najlepszych kredytów posortowanych od tych z najniższą ratą. Opcje sortowania można zmienić wybierając inne preferencje. Korzystając z tego kalkulatora kredytów, użytkownik szybko uzyskuje wykaz wartych uwagi ofert kredytów hipotecznych a klikają w “zapytaj o kredyt” może liczyć na darmową i niezobowiązującą pomoc eksperta kredytowego.
Wyniki mają charakter orientacyjny i mogą się różnić od ostatecznej decyzji kredytowej, która jest ustalana przez bank indywidualnie dla każdego klienta. Porównywarka nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu obowiązującej ustawy.

Wszystko o kredycie hipotecznym

Jakie zakupy można sfinansować kredytem hipotecznym

Przy pomocy kredytu hipotecznego można sfinansować zakup mieszkania, działki budowlanej a także budowę domu mieszkalnego.

Przy zakupie mieszkania zawsze wymagana jest umowa przedwstępna (warunkowa) ze sprzedającym nieruchomość. Stanowi ona dokument wyjściowy do dalszego procesowania wniosku o kredyt hipoteczny. Banki wymagają wyceny lokalu – dokonywana jest ona na koszt kredytobiorcy, przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank. Wycena lokalu stanowi wyliczenie wartości zabezpieczenia – jeśli nawet cena sprzedaży będzie wyższa niż wartość lokalu ustalona przez rzeczoznawcę, maksymalna kwota kredytu nie będzie większa niż wycena pomniejszona o obowiązkowy udział własny kredytobiorcy. Ewentualna różnica w cenie będzie musiała zostać pokryta również ze środków własnych Kredytobiorcy.

Zakup działki budowlanej ze środków kredytu hipotecznego jest możliwy, ale zazwyczaj istnieją pewne obostrzenia w udzielaniu kredytów na ten cel. Oprócz standardowej wyceny przez rzeczoznawcę, wymagany jest wyższy udział własny – w niektórych bankach dochodzi on do 50% wartości. Ponadto najczęściej jest to kredyt związany z budową domu, więc zabezpieczeniem będzie zarówno działka jak i zbudowany na niej budynek.

Kredyt na budowę domu (jeśli Kredytobiorca posiada już własną działkę) jest nieco łatwiejszy do przeprocesowania. Po wycenie działki uruchamiany jest kredyt na budowę pod zastaw działki. Kredyt jest wypłacany w transzach – każda transza jest przeznaczona na wykonanie określonego etapu budowy np.:

  • Pierwsza transza – roboty projektowe, ziemne (fundamenty), murowanie ścian;
  • Druga transza – zalanie stropu (stropów), wykonanie dachu tzw. Stan surowy otwarty;
  • Trzecia transza – montaż drzwi, okien, instalacje elektryczna, wodna itp.
  • Czwarta transza – wykończenie do tzw. Stanu deweloperskiego – otynkowane ściany, zrobiona elektryka (kontakty), wykończone elewacje, dach itp.

Po wypłacie każdej transzy i wykonaniu prac, na która zostały przyznane środki, bank weryfikuje zgodność wykonania (stanu zaawansowania prac) z harmonogramem. Po akceptacji realizacji etapu, dokonuje wypłaty kolejnej transzy kredytu.

Po realizacji ostatniej transzy, następuje odbiór techniczny budynku, którego skutkiem winno być udzielenie zgody na zasiedlenie. W tym momencie Kredytobiorca może się w prowadzić do swojego nowego domu (który oczywiście musi jeszcze wyposażyć wedle uznania). W Księdze Wieczystej zostaje naniesiona zmiana – działka zostaje określona jako nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o określonych parametrach (wielkości, kubaturze, liczbie pomieszczeń). Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego staje się cała nieruchomość – działka wraz z domem.

Istnieje również duża grupa kredytów gotówkowych na dowolny cel, gdzie zabezpieczeniem jest nieruchomość. Są to tzw. pożyczki hipoteczne, których zasady udzielania różnią się od typowych kredytów hipotecznych i nie będziemy ich tu omawiać.

Jakie są wymagania względem kredytobiorcy

W celu przyjęcia do rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny, Kredytobiorca musi spełnić szereg wymagań:

  • Musi mieć pełną zdolność do czynności cywilnoprawnych;
  • Musi mieć warunkowe prawo do nieruchomości tzw. Umowę przedwstępną;
  • Musi posiadać stałe źródło dochodu, które umożliwi mu regularne spłacanie rat kredytu;
  • Wiek kredytobiorcy – z jednej strony musi to być osoba aktywna zawodowo, z drugiej jej wiek powiększony o okres spłaty kredytu nie może przekroczyć limitu ustalonego przez Bank (np. gdy limit wynosi 70 lat, kredytobiorca w wieku 40 lat może starać się o kredyt na okres 30 lat, natomiast osoba w wieku 50 lat już tylko na okres 20-letni)
  • Kredytobiorca musi posiadać odpowiedni wkład własny wymagany przez Bank – nie funkcjonują już kredyty na 100% wartości nieruchomości;
  • W niektórych przypadkach Bank będzie wymagał od kredytobiorcy wykupu polisy na życie, w której będzie zawarta informacja o cesji odszkodowania na rzecz banku;
  • Czasami banki zezwalają na wpłatę nieco niższego udziału własnego pod warunkiem wykupu tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu

Zdolność kredytowa i inne czynniki ryzyka

Ogólnie mówiąc zdolność kredytowa jest to wyliczenie pozwalające określić czy Klient jest w stanie ponieść dodatkowe, długoterminowe wydatki związane z kredytem hipotecznym. Zdolność kredytowa obliczana jest w oparciu o aktualnie osiągane dochody oraz bieżące wydatki i aktualnie spłacane zobowiązania. Standardowo jest przyjęte, że suma rat zobowiązań nie może przekroczyć 60% dochodów netto (reszta musi pozostać nieobciążona, pozwalając na normalne utrzymanie się, bieżące opłaty eksploatacyjne czy przyszły wzrost raty w przypadku wzrostu oprocentowania.

Oprócz zdolności kredytowej banki wyliczają również tzw. czynniki ryzyka i sprawdzają:

  • rejestry BIK i rejestry dłużników (czy były jakieś niesolidnie regulowane zobowiązania);
  • jak często kredytobiorca zmieniał pracę (czy można przyjąć, że dochód z tytułu zatrudnienia jest stały);
  • liczbę osób na utrzymaniu;
  • liczbę osób pracujących w gospodarstwie domowym (jeśli kredyt bierze małżeństwo, to przy dochodach identycznych jak osoba samotna otrzyma wyższy kredyt, bo jest mniejsze prawdopodobieństwo, że dwie osoby jednocześnie stracą pracę i źródło utrzymania)

Jaki jest maksymalny okres kredytowania

Okres kredytowania zależy od ustaleń banku, w którym jest składany wniosek o kredyt. W większości Banków standardem jest kredyt na 20-25 lat, niektóre wydłużają ten okres do 30-35 lat. Jednakże teoretycznie możliwa długość okresu kredytowania zawsze jest weryfikowana o wiek kredytobiorcy i może się okazać, że bank udziela kredytów nawet na 35 lat, ale Kredytobiorca może wystąpić tylko o okres 20 letni. Takie informacje należy sprawdzić przed złożeniem wniosku – jak wiadomo okres kredytowania ma bezpośredni wpływ na zdolność kredytową, bo im dłuższy kredyt, tym niższa rata.

Hipoteka, co to jest

Kredyt hipoteczny to najtańsza forma długoterminowego finansowania zakupu nieruchomości. Jak sama nazwa wskazuje kredyt hipoteczny może być przeznaczony na zakup nieruchomości posiadającą tzw. Hipotekę czyli wyodrębnione prawo własności wpisane w Księgę Wieczystą. Posiadanie odrębnej Księgi Wieczystej jest ważne w świetle zabezpieczenia kredytu – do czasu spłaty całości zadłużenia Bank dokonuje wpisu w Dziale IV Księgi Wieczystej informując o zobowiązaniu kredytowym ciążącym na nieruchomości. Sprzedaż obciążonej nieruchomości jest możliwa pod warunkiem, że środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na całkowita spłatę kredytu hipotecznego.

Jak duży wkład własny

Wkład własny jest obecnie wymagany na poziomie 20% wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę. Zdarzają się banki wymagające 10% pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia lub przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń.

Koszty kredytu hipotecznego

Na koszt kredytu hipotecznego składają się następujące elementy:

  • marża banku
  • oprocentowanie bazowe (np. WIBOR 6 m-cy)
  • prowizja od udzielenia kredytu
  • wycena nieruchomości
  • ubezpieczenie niskiego wkładu (o ile jest wymagane)
  • ubezpieczenie na życie (o ile jest wymagane)
  • ubezpieczenie lokalu (zawsze jest wymagane i musi być cesja na rzecz banku)
  • ewentualne dodatkowe produkty (często wysokość marży można negocjować i będzie niższa jeśli np. przeniesiemy kartę kredytową do banku, będziemy mieć tam konto itp.)

Część kosztów podlega negocjacji (np. marża i prowizja banku) ale na niektóre nikt nie ma wpływu (np. wysokość stawki WIBOR 6-mcy za pięć lat to jedna wielka niewiadoma)

Proces przyznawania kredytu

Zakup nieruchomości na kredyt trwa zazwyczaj ok. miesiąca. Procedura wygląda następująco:

  1. klient przychodzi do banku, wypełnia wniosek, składa zaświadczeni o zarobkach i umowę warunkową zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego;
  2. bank weryfikuje wstępnie kredytobiorcę – jeśli jest zdolność kredytowa dla wnioskowanej kwoty zleca wycenę nieruchomości;
  3. jeśli wycena jest taka sama lub wyższa od kwoty z umowy wniosek jest dalej procesowany, jeśli jest niższa od sumy transakcyjnej wniosek podlega modyfikacji i kwota kredytu musi ulec obniżeniu;
  4. bank przygotowuje wniosek o wpis do hipoteki – kredytobiorca musi go złożyć do Sądu;
  5. po zaakceptowaniu wniosku bank uruchamia środki pieniężne z kredytu.

Formalności przy załatwianiu kredytu przez doradcę

Bardzo często umowy kredytu hipotecznego załatwiane są za pośrednictwem doradców kredytowych. W taki wypadku formalności wyglądają w następujący sposób:

  • klient zostawia swoje dane kontaktowe online,
  • doradca telefonuje i uzgadnia z klientem wielkości i celu kredytu
  • spotkanie w celu zaprezentowania ofert dostępnych na rynku
  • złożenie wniosku kredytowego (wraz z kompletem wymaganych dokumentów) do wybranego banku
  • decyzja banku
  • podpisanie umowy
  • wypłata kredytu.

Kredyt hipoteczny z pomocą doradcy jest łatwiejszy i mniej czasochłonny dla kredytobiorcy, ponieważ doradca od razu informuje o możliwościach, zagrożeniach i oczekiwaniach banku. Ponadto jest możliwość sprawdzenia ofert w kilku bankach i wybrania tej najkorzystniejszej w konkretnym przypadku.

Słowniczek pojęć

Zdolność kredytowa
Ocena jaką dokonuje bank przed udzieleniem kredytu. Zostają brane pod uwagę dochody, koszty stałe, raty ewentualnych kredytów, obciążenia i wszystkie inne czynniki, które pozwolą wyliczyć kwotę, jaką miesięcznie klient może wydać na spłatę kredytu.

Raty równe a malejące
Kredyt hipoteczny cechują dwa rodzaje rat zwykle oferowane przy tego typu pożyczce pieniędzy z banku. Różnica między nimi polega na różnych proporcjach części kapitałowej do części odsetkowej raty. W przypadku rat stałych kwota raty jest przez cały okres taka sama, czyli najpierw spłacane są w dużej części odsetki, potem zaś dopiero kwota kapitałowa. Raty równe także ulegają zmianom, jednak są to zmiany, które wynikają np. z kursu walut przy kredytach branych w obcych walutach czy ze zmiennego oprocentowania. Raty malejące to raty, w których kwota początkowa rat jest większa od tej końcowej, tzn. w skład raty wchodzi stała kwota kapitałowa oraz obliczane od niej odsetki. W praktyce raty malejące są korzystniejsze dla klienta banku, ponieważ kwota odsetkowa jest liczona od aktualnego zadłużenia, które maleje z każdą spłatą. Oznacza to, że koszt pożyczonych pieniędzy jest znacznie mniejszych niż tego, który spłacany jest w ratach równych. Jednocześnie jednak w przypadku rat malejących kredytobiorca musi wykazać większą zdolność kredytową, ponieważ na początku spłaty raty te są dość wysokie.

Tabela Opłat i Prowizji
Jest to zestawienie obowiązujących w dany czasie opłat, prowizji, stosowanych przez daną instytucje bankową w obsłudze określonego rodzaju produktów bankowych. W przypadku obsługi kredytów hipotecznych, w części Tabeli Opłat i Prowizji, odnoszącej się do tego produktu, znajdują się tak istotne informacje jak wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, wysokość opłat za monity kierowane w przypadku nieterminowej spłaty zobowiązania..

RRSO
(Rzeczywista roczna stopa oprocentowania) całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Prowizja
Jednorazowa kwota, którą należy wpłacić kredytodawcy w gotówce albo która zostanie potrącona od kwoty pożyczonej w banku. Niektóre banki oferują brak prowizji, co zwykle jest niekorzystne dla klienta i wiąże się np. z dużymi kosztami oprocentowania. Jednocześnie, wysokość prowizji można negocjować z bankiem, zwykle wynosi ona do 3-5% całej kwoty.

Marża
Marża kredytu hipotecznego to zysk banku, który otrzymuje on w związku z udzieleniem kredytu. Jest to jeden z elementów oprocentowania, dlatego im niższa marża, tym niższy koszt pożyczenia kapitału oraz wysokość rat. Marża naliczana jest indywidualnie dla każdego klienta, na podstawie m.in. zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, wysokości pożyczki oraz wkładu własnego – każdy bank posiada własne wytyczne do obliczania marży. Co istotne, w większości banków marża jest niezmienna przez cały okres spłaty, zaś jej zmiana musi być zaakceptowana przez obie strony w ramach podpisanego np. aneksu do umowy.

WIBOR
Jest to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym w Polsce czyli jest podstawą wyznaczania oprocentowania dla większości kredytów udzielanych przez polskie banki, w tym dla gospodarstw domowych i małych przedsiębiorstw, a także stawką bazową dla wielu transakcji pochodnych zawieranych na rynkach finansowych

Wycena nieruchomości
Wycena nieruchomości to określenie operatu szacunkowego, czyli dokumentu, w którym przedstawiona jest najbardziej prawdopodobna wycena szacunkowa nieruchomości na rynku. Do tej wyceny potrzeba ocenić rodzaj, położenie, zagospodarowanie, stopień wyposażenia nieruchomości, a także jej otoczenia. Wycena nieruchomości dokonywana jest przez specjalistę – zazwyczaj rzeczoznawcę, który przygotowuje dokument zgodny z wytycznymi banku.

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego
Koszt, który ponosi kredytobiorca w sytuacji, kiedy bierze pożyczkę bez wkładu własnego. Część banków oferuje możliwość wzięcia kredytu bez wkładu własnego, jednak wymaga ubezpieczenia dodatkowego. Oznacza to, że bank dodatkowo ubezpiecza kwotę (zwykle ok. 20% całości, czyli tyle, ile wynosiłby wkład własny), nakazując płacenie wyższej marży w ramach rat przez określony czas, albo pobierając co 3-5 lat jednorazowo kwotę, aż do momentu, kiedy spłacona suma nie sięgnie tej, która byłaby równa wkładowi własnemu.

Symulacja kredytu
Przedstawienie harmonogramu spłat ratalnych kredytu wg ustalonych danych pozwala zorientować się w kosztach pożyczki. Rata jest rozbita na część kapitałową i odsetkową, można porównać wersję dla rat równych oraz malejących.

Opłata brokerska (opłata dla pośrednika)
Są to dodatkowe koszty kredytu, które Kredytobiorca jest zobowiązanych uiścić na rzecz pośrednika finansowego, jeśli nawiązał z nim umowę o współpracę i korzystał z jego usług w trakcie aplikowania do Banku o udzielenie kredytu hipotecznego. Jest to jednorazowe wynagrodzenie dla pośrednika finansowego.

Pełnomocnictwo ze zwolnieniem dla Banku z tajemnicy bankowej
To dokument na podstawie którego, jeśli jest odpowiedniej treści, Bank jest zwolniony z dochowania tajemnicy bankowej w sprawie obsługi kredytu hipotecznego, zatem może udzielić informacji w tej sprawie umocowanemu (Pełnomocnikowi), chociaż nie posiada statusu Kredytobiorcy, Współkredytobiorcy, Poręczyciela.

Inspekcja nieruchomości
Jest to przeprowadzenie przez profesjonalnego Pracownika Banku zweryfikowania stanu robót budowlanych na danej nieruchomości, objętej kredytem hipotecznym. Wynik takiej inspekcji najczęściej poprzedza podjęcie przez Bank pozytywnej albo negatywnej decyzji o uruchomieniu kolejnej transzy kredytu hipotecznego.

Transza kredytowa
Jest to forma wypłaty kredytu hipotecznego na nieruchomość, która jest dopiero w trakcie budowy. W takiej sytuacji Bank nie może od razu wypłacić całości środków na jej nabycie, bowiem ona na początkowym etapie budowy nie będzie stanowiła zabezpieczenia spłaty kredytu (niska wartość). Wówczas Bank udzielając kredytu na zakupienie dopiero budowanej nieruchomości, wypłata go w częściach (transza kredytowa). Uruchomienie i wypłata kolejnych transz kredytowych, jest zwykle poprzedzona zweryfikowaniem, czy kolejne etapy budowy nieruchomości zostały pozytywnie sfinalizowane, a więc jej wartość odpowiednio wzrosła.

Restrukturyzacja kredytu
Jest to proces poprzez który, jeśli zostanie zakończony wydaniem pozytywnej decyzji restrukturyzacyjnej, Kredytobiorca uzyskuje nowe warunki spłaty posiadanego kredytu, w szczególności możliwość kontynuowania jego spłaty przez dłuższy okres czasu, w ramach rat o mniejszej wysokości. Proces restrukturyzacyjny rozpoczyna wystąpienie Kredytobiorcy do Banku o zweryfikowanie jego sytuacji, celem aneksowania umowy kredytowej i umożliwienia mu spłaty zobowiązania na nowych warunkach. Wydanie decyzji restrukturyzacyjnej (pozytywnej albo negatywnej) jest poprzedzone zweryfikowaniem sytuacji Kredytobiorcy, jego zdolności, wiarygodności kredytowej, jak i innych informacji, które są istotne dla oceny, że Wnioskujący o kredyt hipoteczny będzie w stanie kontynuować spłatę na ewentualnie “nowych warunkach”.

Sprzedaż wierzytelności
W sytuacji, gdy Kredytobiorca nie radzi sobie ze spłatą zobowiązania kredytowego, Bank może dokonać na podstawie art. 509 Kodeksu Cywilnego (gdy nie sprzeciwia się to zapisom umowy, ustawy, istocie sprawy) sprzedaży wierzytelności z tytułu danego kredytu hipotecznego innemu nabywcy. Wówczas kredyt hipoteczny do dalszej obsługi jest skierowany do nowego nabywcy wierzytelności.

Wiarygodność kredytowa
Jest to ocena rzetelności danej osoby, co do dotychczasowej przez nią spłaty posiadanych zobowiązań. Najczęściej weryfikacja wiarygodności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt, sprowadza się do zweryfikowania jej sytuacji w bazach zewnętrznych takich jak: Biuro Informacji Kredytowej S.A., Biuro Informacji Gospodarczej S.A., Bankowy Rejestr, Dokumenty Zastrzeżone.

Spread
Spread to różnica między ceną sprzedaży i kupna w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych w obcej walucie. Wypłata pożyczki z banku odbywa się w cenie kursu kupna danej waluty, natomiast spłata rat przez klienta – w cenie kursu sprzedaży waluty. Oznacza to zazwyczaj, że wypłacany kredyt jest mniejszy niż jego kwota, która pozostaje do spłaty kredytobiorcy. Spread naliczany jest automatycznie do kwoty pozostałej do spłaty oraz zwiększa miesięczną ratę. Spread jest jednym z wyższych kosztów w spłacie kredytu – może wynosić nawet do 10%.

Wskaźnik LTV
Jest to stosunek wysokości uruchomionych środków w ramach kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie tego kredytu. Wskaźnik ten jest szczególnie pomocy w szacowaniu ryzyka, jakie ponosi Bank uruchamiając na rzecz danej osoby w określonej wysokości kredyt hipoteczny.

Kalkulator kredytowy
Narzędzie służące do obliczania sumy kredytu, wysokości raty, zdolności kredytowej.

Policz i porównaj

Najnowsze powiązane wpisy

Ranking kredytów hipotecznych – wrzesień 2018

Banki ciągle chętnie rozdają kredyty hipoteczne, ale w każdym miesiącu ich warunki...

Jak sfinansować wykończenie mieszkania?

Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie i jednocześnie skąd pozyskać środki na jego...

Klucze za długi – nowy pomysł KNF w kredytach hipotecznych

Komisja Nadzoru Finansowego forsuje projekt zmian w zakresie udzielanych kredytów hipotecznych. Najwięcej...