Skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego i oblicz wysokość raty kredytu. Wystarczy wprowadzić niezbędne dane do kalkulatora, który na ich podstawie obliczy i przedstawi nam wszystkie parametry, które powinny nas zainteresować przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Kalkulator kredytu hipotecznego





Aktualne oferty

Ostatnia aktualizacja: 15 Kwietnia 2024
Kredyt Hipoteczny CitiBank Handlowy
2,09 %
Marża
50 000 - 3 000 000 zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
1%
Prowizja
7,60 %
? Dla oprocentowania okresowo stałego przez pierwsze 60 miesięcy. Następnie RRSO wynosi 8,25%
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt Hipoteczny VeloBank
2 %
Marża
100 000 - 3 000 000 zł
Kwota
0 %
? za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
Prowizja
8,12 %
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt Hipoteczny Pekao S.A.
1,79 %
? 11,79% w ofercie eko kredyty mieszkaniowe
Marża
10 000 - 2 520 000 zł
Kwota
0 %
? bez prowizji
Prowizja
8,43 %
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt PKO BP
2,13 %
Marża
50 000 - 1 500 000 zł
Kwota
0 %
? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
Prowizja
9,83 %
? - RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 9,83% - RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 9,84%
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
SPIS TREŚCI

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczny to zobowiązanie zaciągane w bankach, przeznaczane następnie na zakup lub remont nieruchomości. Mowa tu zarówno o mieszkaniu, jak i domu, a nawet samej działce budowlanej. Co istotne, środki wydać musimy na ustalony cel i jest to weryfikowane przez kredytodawcę. Wynika to z faktu, że stanowi on zabezpieczenie banku na wypadek np. naszej niewypłacalności.

Co się dzieje z naszym mieszkaniem lub domem, jeśli przestaniemy regulować raty? W takiej sytuacji możemy go stracić na rzecz banku, np. poprzez licytację. Pamiętajmy, że hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej. Wykreślenie jej możliwe jest dopiero po spłacie kredytu hipotecznego.

Hipoteka – co to?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości lub wybranych prawach, które służy do zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Gdy ktoś zaciąga kredyt hipoteczny, bank ustanawia hipotekę na nieruchomości, na którą udziela kredytu, w celu zabezpieczenia swoich interesów. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać raty kredytu, bank ma prawo do sprzedaży nieruchomości i odzyskania pieniędzy. Hipoteka jest zapisywana w księdze wieczystej i może być z niej usunięta tylko po spłacie całego zobowiązania. Celem hipoteki jest zabezpieczenie interesów wierzyciela i minimalizacja ryzyka związanego z zaciągnięciem kredytu.

Kredyt hipoteczny a kredyt gotówkowy – różnice

Jakie są różnice między kredytem hipotecznym a gotówkowym? Jest ich wiele, a najważniejsze przedstawiliśmy w poniższej tabeli.

Cecha

Kredyt hipoteczny

Kredyt gotówkowy

Cel kredytowania 

Budowa, kupno lub remont nieruchomości

Zwykle dowolny

Wysokość zobowiązania

Wysoka, nawet do ponad miliona zł

Niska, zwykle do około 200 tys. zł

Okres spłaty

Długi, często nawet do 35 lat

Stosunkowo krótki, często wynoszący tylko kilka miesięcy

Czas oczekiwania na decyzję

Długi, do kilku tygodniu 

Krótki, czasem nawet w tym samym dniu

Formalności

Liczne, potwierdzające nasze dane, dochody i związane z nieruchomością

Ograniczone, skupione na naszych dochodach 

Zabezpieczenie

Hipoteka i dodatkowe ubezpieczenia

Zwykle niewymagane 

Wkład własny

Wymagany, zwykle 10-20%

Zwykle niewymagany

Koszty

Zwykle niższe oprocentowanie i RRSO 

Zwykle wyższe oprocentowanie i RRSO

Kalkulator rat kredytu hipotecznego – co to?

Kalkulator kredytu hipotecznego to narzędzie, które umożliwia potencjalnym kredytobiorcom oszacowanie wysokości raty kredytu hipotecznego na podstawie różnych czynników, takich jak kwota kredytu, oprocentowanie, okres kredytowania i wysokość wkładu własnego. Dzięki temu narzędziu, kredytobiorcy mogą zobaczyć, jak różne parametry wpływają na wysokość raty kredytu i dostosować je do swoich potrzeb i możliwości finansowych.

Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest przydatny, ponieważ pozwala użytkownikom na przeprowadzanie różnych symulacji kredytowych, co umożliwia im lepsze zrozumienie skutków różnych decyzji kredytowych. Można na przykład sprawdzić jak wysokość wkładu własnego wpływa na wysokość raty, jakiego poziomu oprocentowanie jest korzystne dla kredytobiorcy czy jakiego okresu kredytowania lepiej się trzymać.

Jak korzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego?

To bardzo proste. Wystarczy, że w widocznym na górze strony kalkulatorze wpiszesz niezbędne informację, takie jak:

  • kwota kredytu
  • okres trwania kredytu
  • oprocentowanie kredytu hipotecznego
  • rodzaj rat (stałe czy malejące)

Następnie klikasz przycisk oblicz, aby wygenerować wynik.

Jakie są wymagania kredytu hipotecznego?

Ubieganie się o kredyt hipoteczny to wymaga spełnienia szeregu wymagań, które różnią się w zależności od banku czy instytucji finansowej. Oto kilka podstawowych wymagań, jakie zwykle muszą zostać spełnione:

  1. Wiek: większość banków wymaga, aby kredytobiorca miał co najmniej 21 lat.
  2. Zatrudnienie i dochód: banki zwykle wymagają, aby kredytobiorca miał stałe zatrudnienie i dochód, który pozwala na spłatę rat kredytu. Czasami banki mogą także wymagać od kredytobiorcy posiadania określonego stażu pracy.
  3. Wkład własny: większość banków wymaga, aby kredytobiorca posiadał wkład własny, który stanowi określoną procentową część kwoty kredytu.
  4. Zdolność kredytowa: banki wymagają od kredytobiorcy posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej, która jest oceniana na podstawie informacji zawartych w BIK, BIG oraz informacji odnośnie dochodów, wydatków, zadłużenia.
  5. Historia kredytowa: banki zwykle sprawdzają historię kredytową kredytobiorcy, aby upewnić się, że dotychczas terminowo spłacał swoje zobowiązania.
  6. Cel kredytowania: Banki mogą wymagać od kredytobiorcy przedstawienia celu kredytowania, czyli na co kredyt ma być przeznaczony (np. na zakup mieszkania, na remont mieszkania, na budowę domu)
  7. Zabezpieczenie kredytu: Banki wymagają od kredytobiorcy zabezpieczenia kredytu, którym jest najczęściej hipoteka na nieruchomości, na którą kredyt jest udzielany

Jeśli nie spełniamy wymagań potrzebnych do otrzymania kredytu hipotecznego zawsze możemy rozważyć wzięcie pożyczki hipotecznej.

Czy kalkulator kredytu hipotecznego jest wiarygodny?

Kalkulator kredytu hipotecznego jest przydatnym narzędziem, które pozwala na oszacowanie wysokości raty kredytu na podstawie różnych czynników, należy jednak pamiętać, że nie daje on wyników w 100% pewnych. Wynika to z kilku powodów. Przede wszystkim informacje dostępne w kalkulatorach kredytów hipotecznych pokazują jedynie przybliżone informacje, które mogą różnić się od rzeczywistych warunków kredytu udzielanego przez bank. Kalkulator nie bierze też pod uwagę indywidualnych warunków kredytobiorcy, takich jak historia kredytowa czy zabezpieczenie kredytu, które mogą mieć wpływ na rzeczywistą wysokość raty. Ani nie uwzględnia czynników ryzyka, takich jak zmiana oprocentowania czy zmiana wysokości wkładu własnego, co może mieć wpływ na wysokość raty kredytu.

Jak widzimy kalkulator kredytu hipotecznego jest jedynie narzędziem pomocniczym i nie należy traktować go jako jedynego źródła informacji przy podejmowaniu decyzji o kredycie hipotecznym. Dlatego też przed podjęciem decyzji o kredycie należy skonsultować się z doradcą finansowym lub specjalistą od kredytów hipotecznych, którzy pomogą nam w dokonaniu decyzji.

Jak obliczyć zdolność kredytową dla kredytu hipotecznego?

Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu. Jest to jedno z kluczowych kryteriów, które banki biorą pod uwagę przy rozważaniu wniosku kredytowego. Poniżej przedstawiamy kilka kroków, które pozwolą na oszacowanie zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego:

  1. Oblicz swoje miesięczne dochody: Aby określić swoją zdolność kredytową, należy najpierw określić swoje miesięczne dochody. Są to wszystkie źródła dochodów, takie jak wynagrodzenie, emerytura, renta, dochody z działalności gospodarczej itp.
  2. Oszacuj swoje miesięczne wydatki: Następnie należy oszacować swoje miesięczne wydatki, takie jak opłaty za mieszkanie, utrzymanie, transport, leczenie, edukację, ubezpieczenie, raty innych kredytów itp. To pozwoli na określenie wolnych środków, jakie posiadasz po opłaceniu wszystkich comiesięcznych zobowiązań finansowych.
  3. Oblicz wskaźnik DTI: DTI (Debt-to-Income – Dług do dochodu) jest to wskaźnik, który pozwala określić, jaki procent twojego dochodu jest przeznaczony na spłatę zobowiązań. Aby go obliczyć, należy podzielić miesięczne zobowiązania finansowe przez miesięczne dochody i pomnożyć przez 100. Optymalny poziom DTI dla kredytu hipotecznego wynosi około 43%, jednak to jest tylko wskaźnik i każdy bank ustala swoje wymagania.
  4. Zwróć uwagę na historię kredytową: Twoja historia kredytowa jest również ważna, ponieważ wpływa na decyzję banku o przyznaniu kredytu. Banki sprawdzają, czy dotychczas terminowo spłacałeś swoje zobowiązania finansowe.

Co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych składowych kosztu kredytu. Jest to procentowa stawka, którą bank pobiera od kredytobiorcy za udzielenie kredytu. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego może być różne dla różnych kredytobiorców i zależy od wielu czynników. Oto kilka z najważniejszych z nich:

  1. Wysokość wkładu własnego: Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca posiada na początku procesu kredytowania. Im wyższy wkład własny tym niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
  2. Długość okresu kredytowania: Im dłuższy okres kredytowania tym wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
  3. Historia kredytowa: Banki biorą pod uwagę historię kredytową kredytobiorcy, dlatego osoby z dobrą historią kredytową mogą liczyć na niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
  4. Zabezpieczenie kredytu: Banki biorą pod uwagę jakie jest zabezpieczenie kredytu, np. hipoteka na nieruchomości. W przypadku kredytów na nieruchomości oprocentowanie jest niższe niż w przypadku innych rodzajów kredytów.
  5. Sytuacja rynku finansowego: oprocentowanie kredytów hipotecznych zależne jest od sytuacji na ryku finansowym. Na przykład, w sytuacji gdy stopy procentowe są wysokie, banki mogą oferować wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, ponieważ muszą pokryć wyższe koszty finansowania. Natomiast w sytuacji gdy stopy procentowe są niskie, banki mogą oferować niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, ponieważ koszt finansowania jest niższy.

Dlaczego warto skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego?

Kalkulator kredytu hipotecznego jest narzędziem, które pozwala w prosty sposób oszacować wysokość raty kredytu. Korzystanie z kalkulatora kredytu hipotecznego pozwala na oszczędzenie czasu i łatwe użytkowanie. Daje on możliwość porównywania ofert różnych banków czy instytucji finansowych oraz dostosowanie wyniku do indywidualnych potrzeb i preferencji kredytobiorcy. Przewidywanie przyszłych rat ułatwia w planowaniu finansów.

Najlepszy kredyt hipoteczny – gdzie szukać?

Znalezienie najlepszego kredytu hipotecznego może być trudne, ponieważ rynek finansowy oferuje szeroki wybór ofert od różnych banków i instytucji finansowych. Aby znaleźć najlepszą ofertę, należy przeanalizować wiele różnych kryteriów, takich jak oprocentowanie, koszty, czy warunki kredytowania.

Jednym z najlepszych sposobów na znalezienie najlepszego kredytu hipotecznego jest skorzystanie z porównywarki i rankingu kredytów hipotecznych.

Kredyty hipoteczne zwykle opiewają na wysokie kwoty, pozwalające na zakup nieruchomości. Ponadto są zobowiązaniem zaciąganym na wiele lat. To wszystko sprawia, że ubieganie się o nie jest bardziej skomplikowane niż w przypadku np. kredytu gotówkowego. Musimy natomiast zwrócić większą uwagę na ofertę, którą wybierzemy i wszystkie jej szczegóły. W końcu spłacać ją będziemy przez kolejnych 10, 20, a może nawet ponad 30 lat.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Jeśli chcemy pożyczyć od banku pieniądze na zakup nieruchomości, to przede wszystkim musimy zadbać o naszą zdolność kredytową. Po złożeniu wniosku bardzo dokładnie ocenione zostaną zobowiązania, które zaciągaliśmy w przeszłości. Eksperci przeanalizują nasze spłaty i upewnią się, że nie widniejemy w bazach dłużników.

Pod uwagę wzięte zostaną nasze dochody. Im więcej zarabiamy, a mniej mamy innych kosztów i zobowiązań, tym większą kwotę kredytu możemy otrzymać. Bank ocenia przede wszystkim to, jak ryzykowne jest pożyczenie nam pieniędzy. Musimy zatem prezentować się wiarygodnie, w czym pomaga stabilne zatrudnienie i wysoka pensja.

Kolejnym warunkiem jest oczywiście bycie osobą pełnoletnią i przedstawienie wszystkich wymaganych dokumentów. Zwykle służą one potwierdzeniu naszej tożsamości oraz deklaracji związanych z zarobkami. Banki wymagają także zaprezentowania dokumentacji związanej z nieruchomością, na poczet której następuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Musimy liczyć się też z koniecznością uiszczenia wkładu własnego. Zależnie od instytucji finansowej może wynosić od 10 do 20%. Co istotne, wpływa on na całkowity koszt kredytu i warunki jego przyznania. Jeśli dysponujemy większą sumą, możemy liczyć na niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego, atrakcyjniejsze raty, krótszy czas spłaty itp.

Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Ustawa o kredycie hipotecznym zakłada, że banki mają 21 dni kalendarzowych na rozpatrzenie wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego [^1]. Warto podkreślić jednak, że czas ten liczony jest od chwili dostarczenia wymaganej dokumentacji. Czasem więc możemy zostać poproszeni o dołączenie dodatkowych dokumentów, co znacznie wydłuży oczekiwanie. Bardzo często natomiast decyzja wydawana jest wcześniej. W zależności od banku i indywidualnego przypadku może to trwać nawet tylko kilka czy kilkanaście dni.

Umowa przedwstępna przy kredycie hipotecznym

Umowa przedwstępna przy kupnie mieszkania to dokument, który zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu przeniesienia własności nieruchomości. Stosuje się ją w sytuacji, gdy nie możliwe jest natychmiastowe zawarcie umowy przyrzeczonej z różnych powodów, np. finansowych. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron, ponieważ pozwala drugiej stronie na skuteczne dochodzenie roszczeń, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z kontraktu. Ponadto, warunki oferty nie mogą się zmienić po jej zawarciu. Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in. dane stron, opis nieruchomości, cenę i sposób jej zapłaty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Może być zawierana w formie pisemnej lub ustnej.

Wycena nieruchomości dla kredytu hipotecznego

Banki wymagają wyceny lokalu – dokonywana jest ona na koszt kredytobiorcy, przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank. Wycena lokalu stanowi wyliczenie wartości zabezpieczenia – jeśli nawet cena sprzedaży będzie wyższa niż wartość lokalu ustalona przez rzeczoznawcę, maksymalna kwota kredytu nie będzie większa niż wycena pomniejszona o obowiązkowy udział własny kredytobiorcy. Ewentualna różnica w cenie będzie musiała zostać pokryta również ze środków własnych Kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej lub budowę domu

Zakup działki budowlanej ze środków kredytu hipotecznego jest możliwy, ale zazwyczaj istnieją pewne obostrzenia w udzielaniu kredytów na ten cel. Oprócz standardowej wyceny przez rzeczoznawcę, wymagany jest wyższy udział własny – w niektórych bankach dochodzi on do 50% wartości. Ponadto najczęściej jest to kredyt związany z budową domu, więc zabezpieczeniem będzie zarówno działka jak i zbudowany na niej budynek.

Kredyt na budowę domu (jeśli Kredytobiorca posiada już własną działkę) jest nieco łatwiejszy do przeprocesowania. Po wycenie działki uruchamiany jest kredyt na budowę pod zastaw działki. Kredyt jest wypłacany w transzach – każda transza jest przeznaczona na wykonanie określonego etapu budowy np.:

  • Pierwsza transza – roboty projektowe, ziemne (fundamenty), murowanie ścian;
  • Druga transza – zalanie stropu (stropów), wykonanie dachu tzw. Stan surowy otwarty;
  • Trzecia transza – montaż drzwi, okien, instalacje elektryczna, wodna itp.
  • Czwarta transza – wykończenie do tzw. Stanu deweloperskiego – otynkowane ściany, zrobiona elektryka (kontakty), wykończone elewacje, dach itp.

Po wypłacie każdej transzy i wykonaniu prac, na która zostały przyznane środki, bank weryfikuje zgodność wykonania (stanu zaawansowania prac) z harmonogramem. Po akceptacji realizacji etapu, dokonuje wypłaty kolejnej transzy kredytu.

Po realizacji ostatniej transzy, następuje odbiór techniczny budynku, którego skutkiem winno być udzielenie zgody na zasiedlenie. W tym momencie Kredytobiorca może się w przeprowadzić do swojego nowego domu. W Księdze Wieczystej zostaje naniesiona zmiana – działka zostaje określona jako nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o określonych parametrach (wielkości, kubaturze, liczbie pomieszczeń). Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego staje się cała nieruchomość – działka wraz z domem.

Istnieje również duża grupa kredytów gotówkowych na dowolny cel, gdzie zabezpieczeniem jest nieruchomość. Są to tzw. pożyczki hipoteczne, których zasady udzielania różnią się od typowych kredytów hipotecznych i nie będziemy ich tu omawiać.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

W przypadku kredytu mieszkaniowego wysokość zarobków ma ogromne znaczenie. Im większa jest nasza wypłata, tym na atrakcyjniejsze oferty kredytów hipotecznych możemy liczyć. Nie da się jednak jednoznacznie odpowiedzieć, ile trzeba zarabiać, by otrzymać daną kwotę. Banki każdy wniosek analizują indywidualnie, oszacować można natomiast, że:

  • kredyt 200 tys. zł wymaga średnio 2800-3100 zł wypłaty,
  • kredyt 300 tys. zł wymaga ok. 3800-4000 zł wypłaty,
  • kredyt 400 tys. zł wymaga ok. 4500 zł wypłaty,
  • kredyt 500 tys. zł i więcej wymaga zarobków powyżej 5500 zł.

Kredyt hipoteczny – ile wkładu własnego trzeba mieć?

W niedawnej Rekomendacji S [^2] KNF zalecił bankom ustalenie wkładu własnego w wysokości 20%. Obecnie większość instytucji rzeczywiście stosuje takie rozwiązanie. Rzadziej trafiają się na rynku propozycje 15%, a sporadycznie – 10%.

Podobnie jednak jak w przypadku stosunku wysokości wypłaty do dostępnej kwoty zobowiązania, zawsze powinniśmy poczekać na indywidualną ofertę przygotowaną przez konkretną firmę.

Wymagania kredytu hipotecznego

W celu przyjęcia do rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny, Kredytobiorca musi spełnić szereg wymagań:

  • Musi mieć pełną zdolność do czynności cywilnoprawnych;
  • Musi mieć warunkowe prawo do nieruchomości tzw. Umowę przedwstępną;
  • Musi posiadać stałe źródło dochodu, które umożliwi mu regularne spłacanie rat kredytu;
  • Wiek kredytobiorcy – z jednej strony musi to być osoba aktywna zawodowo, z drugiej jej wiek powiększony o okres spłaty kredytu nie może przekroczyć limitu ustalonego przez Bank (np. gdy limit wynosi 70 lat, kredytobiorca w wieku 40 lat może starać się o kredyt na okres 30 lat, natomiast osoba w wieku 50 lat już tylko na okres 20-letni)
  • Kredytobiorca musi posiadać odpowiedni wkład własny wymagany przez Bank – nie funkcjonują już kredyty na 100% wartości nieruchomości;
  • W niektórych przypadkach Bank będzie wymagał od kredytobiorcy wykupu polisy na życie, w której będzie zawarta informacja o cesji odszkodowania na rzecz banku;
  • Czasami banki zezwalają na wpłatę nieco niższego udziału własnego pod warunkiem wykupu tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu

Zdolność kredytowa dla kredytu hipotecznego

Zdolność kredytowa jest to wyliczenie pozwalające określić czy Klient jest w stanie ponieść dodatkowe, długoterminowe wydatki związane z kredytem hipotecznym. Zdolność kredytowa obliczana jest w oparciu o aktualnie osiągane dochody oraz bieżące wydatki i aktualnie spłacane zobowiązania. Standardowo jest przyjęte, że suma rat zobowiązań nie może przekroczyć 60% dochodów netto (reszta musi pozostać nieobciążona, pozwalając na normalne utrzymanie się, bieżące opłaty eksploatacyjne czy przyszły wzrost raty w przypadku wzrostu oprocentowania.

Oprócz zdolności kredytowej banki wyliczają również tzw. czynniki ryzyka i sprawdzają:

  • rejestry BIK i rejestry dłużników (czy były jakieś niesolidnie regulowane zobowiązania);
  • jak często kredytobiorca zmieniał pracę (czy można przyjąć, że dochód z tytułu zatrudnienia jest stały);
  • liczbę osób na utrzymaniu;
  • liczbę osób pracujących w gospodarstwie domowym (jeśli kredyt bierze małżeństwo, to przy dochodach identycznych jak osoba samotna otrzyma wyższy kredyt, bo jest mniejsze prawdopodobieństwo, że dwie osoby jednocześnie stracą pracę i źródło utrzymania)

Maksymalny okres kredytowania dla kredytu hipotecznego

Okres kredytowania zależy od ustaleń banku, w którym jest składany wniosek o kredyt. W większości Banków standardem jest kredyt na 20-25 lat, niektóre wydłużają ten okres do 30-35 lat. Jednakże teoretycznie możliwa długość okresu kredytowania zawsze jest weryfikowana o wiek kredytobiorcy i może się okazać, że bank udziela kredytów nawet na 35 lat, ale Kredytobiorca może wystąpić tylko o okres 20 letni. Takie informacje należy sprawdzić przed złożeniem wniosku – jak wiadomo okres kredytowania ma bezpośredni wpływ na zdolność kredytową, bo im dłuższy kredyt, tym niższa rata.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Nawet najtańszy kredyt hipoteczny wymaga wkładu własnego na poziomie ok. 20% wartości pożyczanej kwoty. Na rynku nie ma ofert, które pomijają tę kwestię całkowicie. Przepisy natomiast nie precyzują, że mowa tu tylko o gotówce. To furtka, która bywa bardzo pomocna. Możemy dzięki niej np.:

  • ustanowić hipotekę na rzecz banku na innej nieruchomości (np. domu bliskich, którzy mogą być naszymi poręczycielami);
  • zaproponować w zastaw papiery wartościowe,
  • zaproponować substytut gotówki w formie środków zgromadzonych w ramach IKE lub IKZE.

W zależności od banku te formy mogą być łączone i mieszane z wkładem gotówkowym. Zawsze jednak należy najpierw upewnić się, że dana instytucja akceptuje tego typu rozwiązania i nie są one obarczone żadnymi dodatkowymi warunkami.

Kredyt hipoteczny przy niskich dochodach

Nawet ze stosunkowo niskimi dochodami możemy starać się o kredyt. Niestety, zwykle nie będzie on zbyt wysoki.

Istnieje z kolei kilka sprytnych rozwiązań, dzięki którym możemy postarać się o umocnienie naszej zdolności kredytowej. Będzie to nasza karta przetargowa, by negocjować większe kwoty nawet przy niewielkiej wypłacie. Pomóc nam w tym może:

  • stałe zatrudnienie (najlepiej na umowę o pracę),
  • długi staż pracy w jednym miejscu,
  • stan cywilny,
  • niewiele osób na naszym utrzymaniu,
  • regularna i terminowa spłata wcześniejszych zobowiązań,
  • stałe i niskie wydatki na życie,
  • brak bieżących, nieuregulowanych zobowiązań,
  • bogata i pozytywna historia kredytowa.

Nawet przy niskich zarobkach możemy w ten sposób udowodnić swoją rzetelność. To sprawi, że bank nie będzie ponosił aż takiego ryzyka, przyznając nam pieniądze. Dzięki temu zaproponowane warunki kredytowania mogą być dla nas korzystniejsze.

Koszty kredytu hipotecznego – jak obliczyć?

Do obliczenia przybliżonych kosztów zaciąganego zobowiązania najlepiej sprawdzi się kalkulator kredytu hipotecznego. Wystarczy tylko, że wprowadzimy do niego:

  • wysokość kredytu hipotecznego,
  • okres kredytowania,
  • oprocentowanie kredytu hipotecznego,
  • rodzaj rat.

System sam obliczy, jaki będzie koszt kredytu hipotecznego. Wskaże nam, ile może wynosić nasza miesięczna rata i poda łączną kwotę, jaką będziemy mieli do spłacenia.

Istotna w tym miejscu jest także Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. To wartość określająca w procentach wszystkie koszty dodatkowe, które będziemy musieli ponieść. Zwykle są to:

  • prowizje banku,
  • oprocentowanie,
  • ubezpieczenie nieruchomości,
  • ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Dopiero po zsumowaniu wszystkich tych kwot i dodaniu ich do wartości pożyczonych pieniędzy wiemy, ile mamy łącznie do spłacenia.

Porównywarka kredytów hipotecznych – jak z niej korzystać?

Korzystanie z porównywarki kredytów hipotecznych jest niezwykle łatwe. Możemy zrobić to online na laptopie, komputerze czy urządzeniu mobilnym. Wystarczy tylko, że przejrzymy wszystkie propozycje obecnie dostępne na rynku. Musimy porównać je pod względami, które są dla nas najistotniejsze.

Najpierw powinniśmy zobaczyć, które banki oferują interesujące nas kwoty. Następnie szukamy tego, w którym dostępny jest odpowiadający nam okres spłaty. To zawęzi krąg poszukiwań. Dalej skupiamy się na kosztach dodatkowych. Szukamy zatem oferty, która ma najniższe RRSO, marżę i prowizję.

To powinno wyłonić kilka najlepszych propozycji. Ostatnim krokiem jest sprawdzenie szczegółów i skontaktowanie się z ich przedstawicielami. Zwykle można zrobić to online, zdalnie przez telefon czy osobiście w siedzibie banku. Warto zapytać o spersonalizowaną ofertę, wysokość ubezpieczenia nieruchomości i inne, interesujące nas kwestie.

Dokumenty potrzebne przy kredycie hipotecznym

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, powinniśmy przedstawić w banku:

  • dokument tożsamości,
  • ewentualnie dodatkowy dokument ze zdjęciem,
  • ewentualnie skrócony odpis aktu małżeństwa/umowy rozdzielności majątkowej/wyroku rozwodowego,
  • zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu od pracodawcy,
  • wyciąg z konta bankowego (zwykle za ostatnich 6 lub 12 miesięcy),
  • deklarację PIT-37 za ostatni rok,
  • świadectwo pracy lub umowę o pracę,
  • dokumenty dotyczące domu, mieszkania lub działki.

Proces przyznawania kredytu hipotecznego

Zakup nieruchomości na kredyt trwa zazwyczaj ok. miesiąca. Procedura wygląda następująco:

  1. klient przychodzi do banku, wypełnia wniosek, składa zaświadczeni o zarobkach i umowę warunkową zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego;
  2. bank weryfikuje wstępnie kredytobiorcę – jeśli jest zdolność kredytowa dla wnioskowanej kwoty zleca wycenę nieruchomości;
  3. jeśli wycena jest taka sama lub wyższa od kwoty z umowy wniosek jest dalej procesowany, jeśli jest niższa od sumy transakcyjnej wniosek podlega modyfikacji i kwota kredytu musi ulec obniżeniu;
  4. bank przygotowuje wniosek o wpis do hipoteki – kredytobiorca musi go złożyć do Sądu;
  5. po zaakceptowaniu wniosku bank uruchamia środki pieniężne z kredytu.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest ustalane indywidualnie w każdym banku. Najczęściej jednak jest zdecydowanie niższe niż w przypadku kredytu gotówkowego, a tym bardziej pożyczek pozabankowych. Przy najkorzystniejszych ofertach dostępnych na rynku mowa tu zwykle o 9-10%. Wartość ta natomiast stosunkowo często się zmienia. Im jest jednak niższa, tym lepiej dla nas.

Kredyt hipoteczny – na co uważać?

Da się wyróżnić kilka kwestii, na które powinniśmy zwrócić uwagę, ubiegając się o kredyt hipoteczny. Przede wszystkim powinniśmy uważać na:

  • wysokość prowizji bankowej,
  • wysokość kosztów dodatkowych,
  • wysokość RRSO,
  • wysokość wkładu własnego,
  • wymagania banku względem historii kredytowej,
  • warunki ubezpieczenia zobowiązania i nieruchomości,
  • czas trwania zobowiązania i warunki jego ewentualnej, wcześniejszej spłaty,
  • rodzaj rat (stałe, malejące),
  • rodzaj oprocentowania (stałe, zmienne).

Przed podpisaniem umowy zalecane jest też dokładne rozważenie pożyczanej kwoty i czas jej spłaty. Warto manewrować tymi parametrami w miarę swoich możliwości i oczekiwań, poszukując najkorzystniejszej opcji.

Słowniczek pojęć związanych z kredytem hiptotecznym

Zdolność kredytowa

Ocena jaką dokonuje bank przed udzieleniem kredytu. Zostają brane pod uwagę dochody, koszty stałe, raty ewentualnych kredytów, obciążenia i wszystkie inne czynniki, które pozwolą wyliczyć kwotę, jaką miesięcznie klient może wydać na spłatę kredytu.

Raty równe a malejące

Kredyt hipoteczny cechują dwa rodzaje rat zwykle oferowane przy tego typu pożyczce pieniędzy z banku. Różnica między nimi polega na różnych proporcjach części kapitałowej do części odsetkowej raty. W przypadku rat stałych kwota raty jest przez cały okres taka sama, czyli najpierw spłacane są w dużej części odsetki, potem zaś dopiero kwota kapitałowa. Raty równe także ulegają zmianom, jednak są to zmiany, które wynikają np. z kursu walut przy kredytach branych w obcych walutach czy ze zmiennego oprocentowania. Raty malejące to raty, w których kwota początkowa rat jest większa od tej końcowej, tzn. w skład raty wchodzi stała kwota kapitałowa oraz obliczane od niej odsetki. W praktyce raty malejące są korzystniejsze dla klienta banku, ponieważ kwota odsetkowa jest liczona od aktualnego zadłużenia, które maleje z każdą spłatą. Oznacza to, że koszt pożyczonych pieniędzy jest znacznie mniejszych niż tego, który spłacany jest w ratach równych. Jednocześnie jednak w przypadku rat malejących kredytobiorca musi wykazać większą zdolność kredytową, ponieważ na początku spłaty raty te są dość wysokie.

Tabela Opłat i Prowizji

Jest to zestawienie obowiązujących w dany czasie opłat, prowizji, stosowanych przez daną instytucje bankową w obsłudze określonego rodzaju produktów bankowych. W przypadku obsługi kredytów hipotecznych, w części Tabeli Opłat i Prowizji, odnoszącej się do tego produktu, znajdują się tak istotne informacje jak wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, wysokość opłat za monity kierowane w przypadku nieterminowej spłaty zobowiązania.

RRSO

(Rzeczywista roczna stopa oprocentowania) całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Polecamy nasz kalkulator RRSO.

Prowizja

Jednorazowa kwota, którą należy wpłacić kredytodawcy w gotówce albo która zostanie potrącona od kwoty pożyczonej w banku. Niektóre banki oferują brak prowizji, co zwykle jest niekorzystne dla klienta i wiąże się np. z dużymi kosztami oprocentowania. Jednocześnie, wysokość prowizji można negocjować z bankiem, zwykle wynosi ona do 3-5% całej kwoty.

Marża

Marża kredytu hipotecznego to zysk banku, który otrzymuje on w związku z udzieleniem kredytu. Jest to jeden z elementów oprocentowania, dlatego im niższa marża, tym niższy koszt pożyczenia kapitału oraz wysokość rat. Marża naliczana jest indywidualnie dla każdego klienta, na podstawie m.in. zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, wysokości pożyczki oraz wkładu własnego – każdy bank posiada własne wytyczne do obliczania marży. Co istotne, w większości banków marża jest niezmienna przez cały okres spłaty, zaś jej zmiana musi być zaakceptowana przez obie strony w ramach podpisanego np. aneksu do umowy.

WIBOR

Jest to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym w Polsce czyli jest podstawą wyznaczania oprocentowania dla większości kredytów udzielanych przez polskie banki, w tym dla gospodarstw domowych i małych przedsiębiorstw, a także stawką bazową dla wielu transakcji pochodnych zawieranych na rynkach finansowych

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to określenie operatu szacunkowego, czyli dokumentu, w którym przedstawiona jest najbardziej prawdopodobna wycena szacunkowa nieruchomości na rynku. Do tej wyceny potrzeba ocenić rodzaj, położenie, zagospodarowanie, stopień wyposażenia nieruchomości, a także jej otoczenia. Wycena nieruchomości dokonywana jest przez specjalistę – zazwyczaj rzeczoznawcę, który przygotowuje dokument zgodny z wytycznymi banku.

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego

Koszt, który ponosi kredytobiorca w sytuacji, kiedy bierze pożyczkę bez wkładu własnego. Część banków oferuje możliwość wzięcia kredytu bez wkładu własnego, jednak wymaga ubezpieczenia dodatkowego. Oznacza to, że bank dodatkowo ubezpiecza kwotę (zwykle ok. 20% całości, czyli tyle, ile wynosiłby wkład własny), nakazując płacenie wyższej marży w ramach rat przez określony czas, albo pobierając co 3-5 lat jednorazowo kwotę, aż do momentu, kiedy spłacona suma nie sięgnie tej, która byłaby równa wkładowi własnemu.

Symulacja kredytu

Przedstawienie harmonogramu spłat ratalnych kredytu wg ustalonych danych pozwala zorientować się w kosztach pożyczki. Rata jest rozbita na część kapitałową i odsetkową, można porównać wersję dla rat równych oraz malejących. W przypadku gdy jest to kredyt hipoteczny kalkulator pokazuje tabelę comiesięcznych opłat wraz z sumą jaka na koniec spłaty wychodzi.

Opłata brokerska (opłata dla pośrednika)

Są to dodatkowe koszty kredytu, które Kredytobiorca jest zobowiązanych uiścić na rzecz pośrednika finansowego, jeśli nawiązał z nim umowę o współpracę i korzystał z jego usług w trakcie aplikowania do Banku o udzielenie kredytu hipotecznego. Jest to jednorazowe wynagrodzenie dla pośrednika finansowego.

Pełnomocnictwo ze zwolnieniem dla Banku z tajemnicy bankowej

To dokument na podstawie którego, jeśli jest odpowiedniej treści, Bank jest zwolniony z dochowania tajemnicy bankowej w sprawie obsługi kredytu hipotecznego, zatem może udzielić informacji w tej sprawie umocowanemu (Pełnomocnikowi), chociaż nie posiada statusu Kredytobiorcy, Współkredytobiorcy, Poręczyciela.

Inspekcja nieruchomości

Jest to przeprowadzenie przez profesjonalnego Pracownika Banku zweryfikowania stanu robót budowlanych na danej nieruchomości, objętej kredytem hipotecznym. Wynik takiej inspekcji najczęściej poprzedza podjęcie przez Bank pozytywnej albo negatywnej decyzji o uruchomieniu kolejnej transzy kredytu hipotecznego.

Transza kredytowa

Jest to forma wypłaty kredytu hipotecznego na nieruchomość, która jest dopiero w trakcie budowy. W takiej sytuacji Bank nie może od razu wypłacić całości środków na jej nabycie, bowiem ona na początkowym etapie budowy nie będzie stanowiła zabezpieczenia spłaty kredytu (niska wartość). Wówczas Bank udzielając kredytu na zakupienie dopiero budowanej nieruchomości, wypłata go w częściach (transza kredytowa). Uruchomienie i wypłata kolejnych transz kredytowych, jest zwykle poprzedzona zweryfikowaniem, czy kolejne etapy budowy nieruchomości zostały pozytywnie sfinalizowane, a więc jej wartość odpowiednio wzrosła.

Restrukturyzacja kredytu

Jest to proces poprzez który, jeśli zostanie zakończony wydaniem pozytywnej decyzji restrukturyzacyjnej, Kredytobiorca uzyskuje nowe warunki spłaty posiadanego kredytu, w szczególności możliwość kontynuowania jego spłaty przez dłuższy okres czasu, w ramach rat o mniejszej wysokości. Proces restrukturyzacyjny rozpoczyna wystąpienie Kredytobiorcy do Banku o zweryfikowanie jego sytuacji, celem aneksowania umowy kredytowej i umożliwienia mu spłaty zobowiązania na nowych warunkach. Wydanie decyzji restrukturyzacyjnej (pozytywnej albo negatywnej) jest poprzedzone zweryfikowaniem sytuacji Kredytobiorcy, jego zdolności, wiarygodności kredytowej, jak i innych informacji, które są istotne dla oceny, że Wnioskujący o kredyt hipoteczny będzie w stanie kontynuować spłatę na ewentualnie nowych warunkach.

Sprzedaż wierzytelności

W sytuacji, gdy Kredytobiorca nie radzi sobie ze spłatą zobowiązania kredytowego, Bank może dokonać na podstawie art. 509 Kodeksu Cywilnego (gdy nie sprzeciwia się to zapisom umowy, ustawy, istocie sprawy) sprzedaży wierzytelności z tytułu danego kredytu hipotecznego innemu nabywcy. Wówczas kredyt hipoteczny do dalszej obsługi jest skierowany do nowego nabywcy wierzytelności.

Wiarygodność kredytowa

Jest to ocena rzetelności danej osoby, co do dotychczasowej przez nią spłaty posiadanych zobowiązań. Najczęściej weryfikacja wiarygodności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt, sprowadza się do zweryfikowania jej sytuacji w bazach zewnętrznych takich jak: Biuro Informacji Kredytowej S.A., Biuro Informacji Gospodarczej S.A., Bankowy Rejestr, Dokumenty Zastrzeżone.

Spread

Spread to różnica między ceną sprzedaży i kupna w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych w obcej walucie. Wypłata pożyczki z banku odbywa się w cenie kursu kupna danej waluty, natomiast spłata rat przez klienta – w cenie kursu sprzedaży waluty. Oznacza to zazwyczaj, że wypłacany kredyt jest mniejszy niż jego kwota, która pozostaje do spłaty kredytobiorcy. Spread naliczany jest automatycznie do kwoty pozostałej do spłaty oraz zwiększa miesięczną ratę. Spread jest jednym z wyższych kosztów w spłacie kredytu – może wynosić nawet do 10%.

Wskaźnik LTV

Jest to stosunek wysokości uruchomionych środków w ramach kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie tego kredytu. Wskaźnik ten jest szczególnie pomocy w szacowaniu ryzyka, jakie ponosi Bank uruchamiając na rzecz danej osoby w określonej wysokości kredyt hipoteczny.

Kalkulator kredytowy

Narzędzie służące do obliczania sumy kredytu, wysokości raty, zdolności kredytowej.