Słysząc wyrażenie „pożyczka hipoteczna”, możesz mieć mylne wrażenie, że chodzi tu o kredyt hipoteczny. Jednak z punktu widzenia prawa bankowego są to dwa odmienne produkty finansowe i nie należy ich ze sobą utożsamiać. Mimo to wiele osób wciąż błędnie używa tych pojęć zamiennie. Pożyczka hipoteczna to rodzaj zobowiązania, które udzielane jest przez banki lub inne instytucje finansowe na podstawie zabezpieczenia w postaci nieruchomości.

Ranking pożyczek hipotecznych

Ostatnia aktualizacja: 15 Kwietnia 2024
Kredyt Hipoteczny CitiBank Handlowy
2,09 %
Marża
50 000 - 3 000 000 zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
1%
Prowizja
7,60 %
? Dla oprocentowania okresowo stałego przez pierwsze 60 miesięcy. Następnie RRSO wynosi 8,25%
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt Hipoteczny VeloBank
2 %
Marża
100 000 - 3 000 000 zł
Kwota
0 %
? za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
Prowizja
8,12 %
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt Hipoteczny Pekao S.A.
1,79 %
? 11,79% w ofercie eko kredyty mieszkaniowe
Marża
10 000 - 2 520 000 zł
Kwota
0 %
? bez prowizji
Prowizja
8,43 %
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt PKO BP
2,13 %
Marża
50 000 - 1 500 000 zł
Kwota
0 %
? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
Prowizja
9,83 %
? - RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 9,83% - RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 9,84%
RRSO
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny mają jeden główny wspólny mianownik — finansowanie udzielane jest pod zastaw nieruchomości. O kredycie hipotecznym i jego zasadach słyszał niemal każdy, a o pożyczce hipotecznej? Ta ostatnia wypada o wiele słabiej pod względem popularności i znajomości tematu.

Czym więc różnią się oba rodzaje finansowania i kiedy warto (a może nie warto?) skłonić się ku pożyczce hipotecznej? Sprawdźmy to!

Pożyczka hipoteczna — co to?

Pożyczka hipoteczna to taki rodzaj zobowiązania, w którym bank dla swojego bezpieczeństwa wymaga ustanowienia hipoteki na Twojej nieruchomości. A więc Ty, jako pożyczkobiorca musisz być właścicielem lub chociaż współwłaścicielem jakiejś posiadłości.

Dzięki zastawieniu nieruchomości, kwota takiej pożyczki jest większa od standardowej pożyczki gotówkowej, a także rozłożona jest na dłuższy okres kredytowania. Nawet na 30 lat.

Oferowane przez banki pożyczki hipoteczne opiewają jednak na nieco niższe kwoty od wartości nieruchomości. Zwykle jest to maksymalnie 50-80%. A więc im bardziej wartościową posiadłość zastawisz, tym większą kwotę pożyczki możesz uzyskać.

Przykład:

Aneta marzy o zakupie nowoczesnego kampera. Chce na co dzień łączyć podróże z pracą zdalną. Potrzebuje jednak sporej ilości wolnej gotówki, aby zainwestować w pojazd. Niestety, na kredyt gotówkowy o tak dużym kapitale nie może liczyć. Posiada jednak na własność działkę budowlaną. Postanawia więc zawnioskować o pożyczkę hipoteczną pod zastaw nieruchomości. Takie zabezpieczenie pożyczki sprawiło, że Aneta zyskała większą zdolność kredytową. Dzięki temu otrzymała potrzebne jej finansowanie. Teraz może bez przeszkód szukać okazji na portalach ogłoszeniowych i spełnić swoje największe życiowe marzenie.

Pożyczka hipoteczna, a kredyt hipoteczny – różnice

Mimo nieznacznej różnicy w nazwie pożyczkę hipoteczną i kredyt hipoteczny więcej dzieli niż łączy. Sprawdźmy więc, co tak naprawdę je różni.

Cel pożyczki hipotecznej

Podstawową różnicą w obu typach finansowania jest jej przeznaczenie.

W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, pieniądze z pożyczki możemy przeznaczyć na dowolny cel.

Kredyt hipoteczny zaś jest zawierany w celu sfinansowania kupna mieszkania, budowy domu, czy jego remontu. A więc pieniądze z niego muszą być przeznaczone na konkretny cel mieszkaniowy.

Regulacje prawne

Zasady udzielania kredytu są regulowane przez Prawo Bankowe.

Jego zapisy głoszą, że w ramach umowy bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną kwotę środków pieniężnych na czas określony i na ustalony cel.

Kredytobiorca jednocześnie zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie.

Podsumowując, kredyt hipoteczny:

  • może zostać udzielony tylko przez instytucję bankową lub SKOK,
  • ma charakter pieniężny,
  • jest udzielany na określony cel mieszkaniowy,
  • wymaga wkładu własnego,
  • jest zabezpieczany istniejącą lub mającą powstać nieruchomością,
  • udzielany jest na okres 30-35 lat

Pożyczka hipoteczna to już trochę inna bajka. Jej zasady regulowane są przez Kodeks Cywilny.

Podmiot udzielający pożyczki przenosi na własność pożyczkobiorcy określoną kwotę pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku. Pożyczkobiorca zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość.

Zapis umowy pożyczki hipotecznej zezwala na udzielenie finansowania nie tylko przez bank, ale i osobę fizyczną.

Jeśli zaś pożyczkobiorcą jest firma — pożyczki może udzielić również inna firma.

Podsumowując, pożyczka hipoteczna:

  • może zostać przeznaczona na dowolny cel,
  • może być udzielona przez bank, SKOK, osobę fizyczną lub firmę,
  • ma charakter pieniężny lub materialny,
  • jest regulowana przez zapisy prawne kodeksu cywilnego,
  • jest zabezpieczona istniejącą nieruchomością,
  • udzielana jest na okres maksymalnie 30 lat (zwykle jest to 20-25 lat).

Różnice między pożyczką hipoteczną, a kredytem hipotecznym
Najważniejsze różnice między pożyczką hipoteczną, a kredytem hipotecznym

Dla kogo jest pożyczka hipoteczna?

Z pożyczki hipotecznej mogą skorzystać osoby fizyczne, firmy oraz organizacje. Warunkiem jest posiadanie prawa własności do nieruchomości i możliwość ustanowienia na niej hipoteki.

Zastawiana nieruchomość może być zarówno mieszkaniowa, jak i rolna, czy przemysłowa.

Poprzez prawo do nieruchomości rozumie się:

  • prawo własności
  • prawo użytkowania wieczystego
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Hipoteka na nieruchomości to solidne zabezpieczenie, jednak spełnienie tylko tego warunku nie wystarczy, by otrzymać finansowanie. Wnioskując o pożyczkę hipoteczną, trzeba się również wykazać zdolnością kredytową.

Pamiętaj

Wartość nieruchomości musi znacznie przekraczać wysokość pożyczki, o jaką chcesz się starać. Nie może być ona również zadłużona.

Na jaki cel można wziąć pożyczkę hipoteczną?

Pożyczkę hipoteczną możesz przeznaczyć na dowolny cel. Uzyskane pieniądze możesz wydać np. na zakup kolejnej nieruchomości, samochodu, domku letniskowego, kampera. Za jej pomocą możesz sfinansować także remont mieszkania, drogą opiekę zdrowotną itp.

Twój cel — Twoja sprawa. Przy pożyczce hipotecznej nie są narzucane żadne wymogi, odnośnie tego, co możesz, a co nie, sfinansować z przyznanych Ci pieniędzy.

W pożyczce hipotecznej uzyskasz znaczną kwotę pieniężną i to na warunkach korzystniejszych niż w przypadku kredytu gotówkowego lub pożyczki gotówkowej.

Na co ludzie często przeznaczają pieniądze z pożyczki hipotecznej?

Przedsiębiorcy korzystają z pożyczek hipotecznych, aby zainwestować pozyskaną sumę w maszyny, licencje, kolejne nieruchomości itd. Inni natomiast korzystają z pożyczek hipotecznych, aby z uzyskanych środków spłacić swoje poprzednie zobowiązania. Są to najczęściej wysoko oprocentowane pożyczki, zaległości podatkowe, przeterminowane faktury, kredyty na niekorzystnych warunkach. Pożyczka hipoteczna działa wtedy na zasadzie kredytu konsolidacyjnego.

Pamiętaj!

Pożyczka hipoteczna to dobre rozwiązanie, gdy potrzebujesz znacznych środków pieniężnych na wybrany przez ciebie cel lub inwestycję. Jeśli jednak zamierzasz kupić mieszkanie lub dom, skorzystaj z kredytu hipotecznego (mieszkaniowego)

Pożyczka hipoteczna — jaka jest jej wysokość?

Wysokość pożyczki hipotecznej w znacznej mierze zależy od tego, jak wartościową nieruchomość posiadasz.

W zależności od banku najczęściej spotyka się oferty pożyczek z limitem 60-70% wartości nieruchomości, choć zdarzają się zarówno mniejsze, jak i większe limity.

Stosunek kwoty kredytu/pożyczki do wartości zabezpieczenia określany jest wskaźnikiem LTV (z ang. loan to value — tłumacząc dosłownie: pożyczka do wartości).

Przykład:

Kazik ma ciężko chorego ojca. Na jego leczenie musi uzbierać kwotę 130 tys zł. Postanawia założyć hipotekę na swoim mieszkaniu i wziąć pożyczkę hipoteczną. Mieszkanie zostało wycenione na 220 tys. zł. W jego banku limit kwoty takiej pożyczki wynosi 60% wartości nieruchomości.

Czy pieniądze z pożyczki hipotecznej wystarczą na pokrycie leczenia ojca Kazika? Zakładamy, że Kazik ma odpowiednią zdolność kredytową.

Sprawdźmy!

60% x 220 000 zł = 132 000 zł

132 000 > 130 000 zł

Wniosek: Kwota pożyczki hipotecznej wystarczy Kazikowi na opłacenie leczenia ojca.

Oprócz faktycznej wartości nieruchomości, ważna jest również zdolność kredytowa pożyczkobiorcy. Bank z pewnością zweryfikuje wysokość uzyskiwanych przez Ciebie dochodów, ogólną sytuację materialną, a także Twoją dotychczasową historię kredytową.

Na jaki okres można wziąć pożyczkę hipoteczną?

Okres kredytowania pożyczki hipotecznej jest dłuższy niż w przypadku kredytu gotówkowego. Jest to zwykle maksymalnie 20-25 lat, choć zdarzają się i takie banki, które oferują czas spłaty nawet do 30 lat.

Wszystkie najważniejsze informacje na temat pożyczki hipotecznej są zawsze podane na stronie internetowej banku.

Wymagania pożyczki hipotecznej

Pożyczka hipoteczna skierowana jest do osób, które spełniają warunki kredytowania. Udzielenie kredytu jest uzależnione przede wszystkim od tego, czy spełniasz warunki:

  • własnościowe
    Niezbędnym wymogiem w przypadku tego rodzaju finansowania jest posiadanie prawa własności do nieruchomości. Bank uznaje zarówno pełną własność, jak i współwłasność.
    Nie ma jednak możliwości zawarcia umowy pożyczki hipotecznej na nieruchomość, która należy do osoby trzeciej, np. do rodziców, rodzeństwa itd.
  • dochodowe
    Do zawarcia umowy pożyczki musisz jeszcze spełnić kryteria dochodowe.
    Bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową na podstawie:
    • osiąganych przez Ciebie zarobków;twojej sytuacji materialnej;twojej historii kredytowej dostępnej w bazach informacji kredytowej.
    Jeśli bank uzna, że dochody są niewystarczające, może odmówić Ci udzielenia finansowania.

Pożyczka hipoteczna — wymagane dokumenty

Cała procedura ubiegania się o pożyczkę hipoteczną jest zbliżona do wnioskowania o inne rodzaje kredytów. A więc podstawowym warunkiem uzyskania pożyczki, od której zaczyna się de facto cały proces, jest wniosek kredytowy.

Składa się go w placówce bankowej wraz z wymaganymi załącznikami.

Wymagane dokumenty to przede wszystkim:

  • dokument tożsamości,
  • zaświadczenie, które potwierdzi źródło zarobków i ich wysokość,
  • dokumenty dotyczące zastawianej nieruchomości (aktualna wycena, akt własności, wyciąg z ksiąg wieczystych, zaświadczenie o braku zadłużenia na nieruchomości).

Czy do pożyczki hipotecznej potrzebny jest wkład własny?

Nie. Pożyczka hipoteczna nie wymaga wkładu własnego, ponieważ jej zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na Twojej nieruchomości.

Jakie są koszty pożyczki hipotecznej?

To, ile będzie kosztowała pożyczka hipoteczna, zależy od kilku czynników.

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej 

To podstawowy parametr, od którego w większości zależy całkowita kwota pożyczki hipotecznej. 

Najczęściej oferowane jest tu oprocentowanie zmienne. A więc w przeciągu okresu kredytowania może ono ulec zmianie.

Prowizja banku

Jest to wynagrodzenie banku za udzielenie kredytu. Mieszczą się tu takie aktywności jak dopełnienie czynności związanych z rozpatrzeniem wniosku, czy dokonanie analizy zdolności kredytowej.

Prowizja banku zwykle ustalana jest na poziomie 5%, choć oczywiście jest to zależne od polityki danego banku.

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Kredyty i pożyczki długoterminowe (a więc w tym pożyczki hipoteczne) są to produkty ryzykowne dla banku. Dlatego ten mogą wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania.

Dodatkowe zabezpieczenie pożyczki może być przyjęte w formie:

  • ubezpieczenia zastawianej nieruchomości od wydarzeń losowych (np. od pożaru),
  • ubezpieczenia na życie (w tym cesji praw z tejże polisy ze wskazaniem banku jako jedynego uprawnionego do otrzymania świadczenia),
  • ubezpieczenia na wypadek utraty pracy lub niezdolności do jej wykonywania.

Wykup polisy nie jest obligatoryjny, jednak zdecydowanie ma on wpływ na podwyższenie zdolności kredytowej, a także niejednokrotnie na uzyskanie lepszych warunków kredytowania.

Znając wszystkie podane wyżej parametry, możesz określić rzeczywistą roczną stopę oprocentowania pożyczki hipotecznej. Wskaże ona faktyczny koszt zobowiązania, który w prosty sposób możesz obliczyć używając Kalkulatora RRSO.

Całkowity koszt pożyczki hipotecznej jest zwykle niższy niż w przypadku kredytu gotówkowego czy pożyczki pozabankowej. Dzieje się tak ze względu na solidne zabezpieczenie w postaci hipoteki, dzięki czemu bank podejmuje mniejsze ryzyko i może pozwolić sobie na korzystniejsze warunki kredytowania.

Jak wygląda ubezpieczenie pożyczki hipotecznej?

Zawarcie umowy ubezpieczenia do pożyczki hipotecznej jest dobrym sposobem na prewencję, zwłaszcza że banki oferują preferencyjne warunki kredytowania ubezpieczonym klientom. Skorzystanie z takiego ubezpieczenia oferowanego przez bank może być więc dobrym pomysłem.

Jakie rodzaje ubezpieczenia masz do wyboru?

  • ubezpieczenie nieruchomości
    Ubezpieczając nieruchomość, pod którą zostanie ustanowiona hipoteka, minimalizujesz ryzyko utraty pieniędzy przez bank, ale także chronisz siebie samego.
    Bank z dużą dozą prawdopodobieństwa zaproponuje Ci ofertę przygotowaną przez zaprzyjaźnioną sobie firmę ubezpieczeniową. Jednak nie musisz korzystać akurat z tej propozycji.
    Wystarczy, że przedstawisz potwierdzenie zakupu polisy ubezpieczeniowej innej firmy w ramach ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie o wymaganym przez bank minimalnym zakresie ochrony.
  • ubezpieczenie pożyczki hipotecznej
    Taka polisa ubezpieczeniowa jest zabezpieczeniem na wypadek niezdolności do dalszego spłacania rat. Z pewnością podziękujesz przyszłemu “ja”, jeśli spotka Cię taka nieszczęśliwość losu.
  • ubezpieczenie na życieJest to ubezpieczenie pożyczki na wypadek Twojej śmierci.

Wszystkie wymienione powyżej rodzaje ubezpieczeń nie są obowiązkowe w świetle prawa. Jednak na dłuższą metę mogą okazać się bardzo opłacalne.

Gdzie szukać najlepszych ofert pożyczek hipotecznych?

Z pewnością najlepsza oferta pożyczki hipotecznej to ta, która jest dla klienta najtańsza.

Gdzie można znaleźć najlepsze oferty? Sprawdź poniższe porównanie pożyczek hipotecznych dostępnych w najpopularniejszych bankach w Polsce.

  • Bank Millenium
    • 0% prowizji za udzielenie kredytu i wcześniejszą spłatę;
    • finansowanie do 70% wartości nieruchomości;
    • dla aktywnych klientów banku niższa marża;
    • okres kredytowania do 25 lat.
  • mBank
    • prowizja 0%;
    • finansowanie do 55% wartości nieruchomości, której właścicielem jesteś;
    • dla aktywnych klientów mBanku obniżona marża;
    • okres kredytowania do 20 lat.
  • ING Bank Śląski
    • kwota kredytu od 70 tys zł;
    • RRSO od 11,20%;
    • maksymalna kwota do 80% wartości zabezpieczenia;
    • okres kredytowania do 25 lat.
  • Bank Pocztowy
    • kwota kredytu od 50 do 500 tys zł;
    • okres kredytowania do 30 lat;
    • RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) od 7,66%;
    • maksymalna kwota pożyczki do 70% wartości nieruchomości.