Kredyt hipoteczny

Kredyty hipoteczne w praktyce

Większość banków, jakie mamy na rynku posiada w ofercie kredyt hipoteczny, który jest także podstawowym produktem finansowy firm pośredniczących, które współpracując z przedstawicielami banków mogą nam zaprezentować od razu pełną ofertę, dopasowaną do naszych potrzeb i możliwości kredytowych. Jest to bardzo wygodny sposób, gdyż oszczędza klientowi wielu wizyt w placówkach bankowych. Kredyt tego typu to zazwyczaj większa kwota pieniędzy, średnio kilkaset tysięcy zł, w związku z tym banki przeprowadzają analizy dotyczące nieruchomości oraz sprawdzają zdolność kredytową kredytobiorcy. Czasem wymogiem dodatkowym jest wkład własny, np. 20% wartości kredytowanej nieruchomości, lub ubezpieczenie jeśli nie ma takiego wkładu. Przy składaniu wniosku kredytowego należy przedłożyć komplet dokumentów dotyczących sytuacji finansowej klienta jak i stanu prawnego nieruchomości. W momencie przyznania kredytu w księdze wieczystej dokonuje się wpisu na hipotece, gdyż zakupiona działka, dom czy mieszkanie jest zabezpieczeniem pożyczonej kwoty. Oferta banków może się różnić o wysokość marży, prowizji czy oprocentowania. Dodatkowo może być wymagane ubezpieczenie od utraty pracy itp. Te warunki są jednak negocjowalne i dzięki doradcom kredytowym można uzyskać spore zniżki, często też trafiają się oferty promocyjne, w których bank stara się przyciągnąć klientów obniżając koszty kredytu. 

Ze względu na coraz niższe koszty związane z tą formą pożyczania pieniędzy kredyt pod hipotekę stał się w ostatnich latach popularną formą finansowania zakupu własnego mieszkania lub budowy domu. Przyczyniły się do tego coraz niższe stopy procentowe w złotych (RPP sukcesywnie obniżała stopy procentowe w 2012 i ta tendencja ma się utrzymać w 2013 r.) , wzrost możliwości zaciągania kredytów w walutach obcych (frank szwajcarski, euro), które charakteryzują się jeszcze niższymi niż polski złoty stopami procentowymi, a także fakt, że dzięki solidnemu zabezpieczeniu hipoteką na nieruchomości, kredyt ten należy do najtańszych form kredytowania.

Na polskim rynku mamy kilkadziesiąt instytucji finansowych oferujących kredyty hipoteczne, które należy wziąć pod uwagę porównując oferty. Zaczynając od największych jak PKO BP, Pekao SA, ING Bank Śląski, Deutsche Bank, Raiffeisen Bank czy Nordea, poprzez nieco mniej popularne, ale często przebijające konkurencję swoją ofertą lub promocjami – Bank Millenium, Polbank, Bank Pocztowy, Alior Bank, Citi Handlowy, Lukas Bank, Getin Bank, WBK lub BPH.


Poniższy kalkulator pozwala obliczyć wysokość raty w kilkudziesięciu bankach na podstawie wprowadzonych do formularza danych, takich jak wysokość pożyczki, cena nieruchomości, okres spłaty, waluta itd.. Wyniki będą zaprezentowane w formie listy dostępnych ofert, w kolejności od tego z najniższym oprocentowaniem rzeczywistym. Po kliknięciu w "Szczegóły" poznasz dokładny opis oferty, możesz też zdać się na doradztwo i pomoc konsultanta poprzez kliknięcie w "Dalej".



Kredyty hipoteczne ze względu na przeznaczenie finansowania możemy podzielić na kilka typów:

- kredyt hipoteczny – na podstawie umowy kupna-sprzedaży bank przelewa środki na rachunek sprzedającego dom, mieszkanie, działkę czy inną nieruchomość.
- Kredyt budowlano-hipoteczny – przeznaczony na budowę domu może być udzielony osobie fizycznej, spółdzielni lub deweloperowi. Zostaje uruchomiony w całości lub w formie transz, gdzie odsetki naliczane są od wykorzystanej kwoty, a nie od całości przyznanej sumy.
- Pożyczka hipoteczna - środki są przekazywane na dowolny cel (niekoniecznie związany z budową lub zakupem nieruchomości)


Słowniczek:

  • Wakacje kredytowe

Okres, w którym kredytobiorca może czasowo zawiesić spłacanie rat, przeznaczając pieniądze na dowolny cel, np. budżet domowy czy inne zobowiązania i wydatki. Wakacje kredytowe przyznawane są na różny okres (obecnie od miesiąca do ok. 6 miesięcy), zwykle z przynajmniej roczną przerwą między kolejnymi wakacjami. Co istotne, niewiele banków przyznaje je na całą ratę; zwykle jest to przerwa w spłacie jedynie części kapitałowej, a więc klient nadal zobowiązany jest spłacać odsetki. W rezultacie, przerwa nie jest faktyczną przerwą, a jedynie zmniejszeniem miesięcznej spłaty przez określony czas.

  • Weksel

Papier wartościowy, forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego wykorzystywana przez banki. W przypadku stosowania weksla jako zabezpieczenia spłaty klient wystawia weksel „in blanco” (z nieuzupełnionymi informacjami o wysokości sumy i dacie emisji weksla), a także dopisuje do niego deklarację wekslową. W deklaracji określone są czas i warunki, kiedy weksel zostaje uzupełniony. W przypadku uzupełnienia weksla kredytobiorca jest zobowiązany spłacić sumę na rzecz posiadacza weksla, czyli banku. Zazwyczaj taka forma zabezpieczenia jest stosowana przed momentem, w którym wystawca uzupełni wszystkie informacje o innych zabezpieczeniach, np. wartości hipoteki.

  • Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to określenie operatu szacunkowego, czyli dokumentu, w którym przedstawiona jest najbardziej prawdopodobna wycena szacunkowa nieruchomości na rynku. Do tej wyceny potrzeba ocenić rodzaj, położenie, zagospodarowanie, stopień wyposażenia nieruchomości, a także jej otoczenia. Wycena nieruchomości dokonywana jest przez specjalistę – zazwyczaj rzeczoznawcę, który przygotowuje dokument zgodny z oczekiwaniami banku. 

  • Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego

Koszt, który ponosi kredytobiorca w sytuacji, kiedy bierze pożyczkę bez wkładu własnego. Część banków oferuje możliwość wzięcia kredytu bez wkładu własnego, jednak wymaga ubezpieczenia dodatkowego. Oznacza to, że bank dodatkowo ubezpiecza kwotę (zwykle ok. 20% całości, czyli tyle, ile wynosiłby wkład własny), nakazując płacenie wyższej marży w ramach rat przez określony czas, albo pobierając co 3-5 lat jednorazowo kwotę, aż do momentu, kiedy spłacona suma nie sięgnie tej, która byłaby równa wkładowi własnemu.

  • Raty równe a malejące

Dwa rodzaje rat zwykle oferowane przy tego typu kredytach. Różnica między nimi polega na różnych proporcjach części kapitałowej do części odsetkowej raty. W przypadku rat stałych kwota raty jest przez cały okres taka sama, czyli najpierw spłacane są w dużej części odsetki, potem zaś dopiero kwota kapitałowa. Raty równe także ulegają zmianom, jednak są to zmiany, które wynikają np. z kursu walut przy kredytach branych w obcych walutach czy ze zmiennego oprocentowania. Raty malejące to raty, w których kwota początkowa rat jest większa od tej końcowej, tzn. w skład raty wchodzi stała kwota kapitałowa oraz obliczane od niej odsetki. W praktyce raty malejące są korzystniejsze dla klienta banku, ponieważ kwota odsetkowa jest liczona od aktualnego zadłużenia, które maleje z każdą spłatą. Oznacza to, że koszt pożyczonych pieniędzy jest znacznie mniejszych niż tego, który spłacany jest w ratach równych. Jednocześnie jednak w przypadku rat malejących kredytobiorca musi wykazać większą zdolność kredytową, ponieważ na początku spłaty raty te są dość wysokie.

  • Prowizja

Jednorazowa kwota, którą należy wpłacić kredytodawcy w gotówce albo która zostanie potrącona od kwoty pożyczonej w banku. Niektóre banki oferują brak prowizji, co zwykle jest niekorzystne dla klienta i wiąże się np. z dużymi kosztami oprocentowania. Jednocześnie, wysokość prowizji można negocjować z bankiem, zwykle wynosi ona do 3-5% całej kwoty.

  • Marża

Marża kredytu hipotecznego to zysk banku, który otrzymuje on w związku z udzieleniem kredytu. Jest to jeden z elementów oprocentowania, dlatego im niższa marża, tym niższy koszt pożyczenia kapitału oraz wysokość rat. Marża naliczana jest indywidualnie dla każdego klienta, na podstawie m.in. zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, wysokości pożyczki oraz wkładu własnego – każdy bank posiada własne wytyczne do obliczania marży. Co istotne, w większości banków marża jest niezmienna przez cały okres spłaty, zaś jej zmiana musi być zaakceptowana przez obie strony w ramach podpisanego np. aneksu do umowy.

  • Spread

Spread to  różnica między ceną sprzedaży i kupna w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych w obcej walucie. Wypłata pożyczki z banku odbywa się w cenie kursu kupna danej waluty, natomiast spłata rat przez klienta – w cenie kursu sprzedaży waluty. Oznacza to zazwyczaj, że wypłacany kredyt jest mniejszy niż jego kwota, która pozostaje do spłaty kredytobiorcy. Spread naliczany jest automatycznie do kwoty pozostałej do spłaty oraz zwiększa miesięczną ratę. Spread jest jednym z wyższych kosztów w spłacie kredytu – może wynosić nawet do 10%.