Hipoteka bardzo solidnie zabezpiecza wierzytelności. Dzięki niej zawsze można skutecznie dochodzić zaspokojenia roszczeń od dłużnika. I choć pojęcie to jest powszechnie znane, to nie każdy wie, że istnieje kilka rodzajów hipotek, a każda z nich działa w trochę inny sposób.
Co to jest hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które jest ustanawiane – zgodnie ze swoją nazwą – na rzeczach. Polskie prawo przewiduje, że przedmiotem hipoteki mogą być jedynie nieruchomości oraz statki morskie. Konkretnym przepisem jest art. 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Dzięki hipotece wierzyciel otrzymuje zabezpieczenie zobowiązania, którego udzielił dłużnikowi. W razie, gdyby dług nie został spłacony, wierzyciel ma prawo ściągnąć należność właśnie z zabezpieczonej nieruchomości. Może się to odbyć np. na drodze licytacji komorniczej, oczywiście po rozpatrzeniu sprawy przez sąd.
W jaki sposób działa hipoteka?
Na początku musi zaistnieć stosunek prawny pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem, na podstawie czego powstanie zobowiązanie oraz zabezpieczenie tego zobowiązania. Potrzebna jest nieruchomość, której właścicielem będzie dłużnik. Na takiej nieruchomości ustanawiania jest hipoteka, dająca wierzycielowi prawo dochodzenia roszczeń w razie braku spłaty zobowiązania, a informacja o tym trafia do księgi wieczystej nieruchomości. Stosownego wpisu dokonuje sąd rejonowy, odpowiedni dla adresu rzeczonej nieruchomości – wniosek o to składa wierzyciel hipoteczny albo dłużnik. Hipoteka będzie widniała w księdze wieczystej aż do momentu całkowitego uregulowania zobowiązania. W praktyce do takich sytuacji dochodzi jedynie wtedy, gdy klient dostaje kredyt hipoteczny z banku.
Przykład.
Pan Dariusz postanowił kupić mieszkanie i w tym celu potrzebuje 500 000 zł kredytu hipotecznego. Udał się więc do banku, złożył wniosek wraz z dokumentacją. Ocena zdolności kredytowej wypadła pozytywnie. Pan Dariusz za pośrednictwem notariusza złożył wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Bank udzielił mu promesy kredytowej, dzięki czemu Pan Dariusz mógł podpisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości i uiścić wkład własny w wysokości 150 000 zł. Od tej pory, gdyby Pan Dariusz zaprzestał płatności rat, bank ma prawo egzekwować swą należność z nieruchomości.
Jakie są rodzaje hipotek?
Hipoteka umowna
Jest wynikiem porozumienia zawartego między wierzycielem a dłużnikiem. Opiera się ona na obustronnej umowie. W dokumencie wskazane jest, pod jakimi warunkami jest ustanowiona hipoteka oraz jak przebiegnie procedura późniejszego wykreślenia jej z księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie pozwala dopasować warunki do potrzeb każdej ze stron.
Hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa ma na celu zabezpieczenie roszczeń wierzyciela, w przypadku, gdy dłużnik nie uregulował należności. Ustanawiana jest decyzją sądu poprzez wydanie odpowiedniego tytułu wykonawczego albo na wniosek prokuratora. Procedura odbywa się bez zgodny dłużnika, pod przymusem – stąd jej nazwa. Warto wiedzieć, że po hipotekę przymusową sięga się w ostateczności, kiedy wcześniejsze próby wyegzekwowania długu spełzły na niczym.
Hipoteka ustawowa
Nieistniejący już rodzaj hipoteki, zniesiony w 2001 r. w wyniku nowelizacji Ordynacji podatkowej. Była to specyficzna hipoteka, która nie widniała w księdze wieczystej. Powstawała z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w przypadku, gdy podatnik, będący jednocześnie właścicielem nieruchomości nie zaspokoił zobowiązań podatkowych. Hipoteka ustawowa była dość kłopotliwa, gdyż osoby kupujące nieruchomość z rynku wtórnego, mogły dowiedzieć się dopiero post factum o tym, że na domu lub mieszkaniu ciąży hipoteka ustawowa. Została zastąpiona przez opisaną wyżej hipotekę przymusową.
Hipoteka łączna
Hipoteka łączna ustanowiona jest na więcej niż jednej nieruchomości. Jeśli dłużnik ma kilka nieruchomości i na wszystkich ustanowił hipotekę, to w przypadku zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego wierzyciel może wybrać, z której nieruchomości ściągnąć dług. Istnieje także hipoteka łączna przymusowa, która może zostać ustanowiona przez sąd w przypadku, gdy jest kilku dłużników, solidarnie odpowiadających za spłatę jednego zobowiązania, a każdy z nich posiada nieruchomość. Jeżeli któryś ze współdłużników staje się niewypłacalny, bank może zaspokoić swoje roszczenie właśnie z nieruchomości tego dłużnika.
Kiedy należy złożyć wniosek o hipotekę?
Wniosek może zostać złożony przez wierzyciela hipotecznego bądź dłużnika, dopiero po zawarciu umowy kredytowej, po uzyskaniu przez dłużnika prawa własności do nieruchomości oraz jedynie wtedy, gdy dla tej nieruchomości została już założona księga wieczysta. W różnych sytuacjach będą to inne etapy. W przypadku:
- nabycia nieruchomości z rynku wtórnego: wniosek można złożyć po zawarciu umowy kupna-sprzedaży;
- kupna z rynku pierwotnego: po zakończeniu budowy nieruchomości, przeniesieniu prawa własności oraz założeniu księgi wieczystej;
- budowy domu: po zawarciu umowy kredytowej, jeśli właściciel domu posiada także działkę, na której budowana jest nieruchomość.
Co należy wiedzieć przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką?
Taka operacja jest możliwa, ale koniecznie trzeba spełnić kilka warunków. Po pierwsze właściciel musi poinformować wierzyciela, czyli bank o zamiarze sprzedaży mieszkania lub domu. Potem następuje albo sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu z tak pozyskanych środków, co poskutkuje wymazaniem hipoteki z księgi wieczystej bądź przeniesieniem zabezpieczenia na nowego nabywcę, na co musi zgodzić się bank.
Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat, to zachęcamy do lektury naszego artykułu sprzedaż mieszkania z kredytem.
