Wkład własny: definicja, co może być wkładem własnym, ile wynosi i kalkulator

Wkład własny to określona wartość kapitałowa, stanowiąca istotny element dodany ze strony klienta do kredytu hipotecznego. W przypadku zobowiązań przeznaczonych na cele mieszkaniowe, bądź szerzej pojmowane potrzeby lokalowe, banki wymagają wkładu własnego bezwarunkowo. Klient – niezależnie czy indywidualny czy firmowy – nie ma szans na finansowanie, jeśli sam nie zainwestuje choćby minimalnie wymaganych środków finansowych.

Co to jest wkład własny?

Wkład własny to pieniądze, które klient musi zainwestować w kupno nieruchomości, przy finansowaniu znacznej części inwestycji z kredytu hipotecznego. Wartość wyrażana jest procentowo i może stanowić więcej niż 20 albo 10% ceny domu lub mieszkania. Jest to rodzaj zabezpieczenia, dzięki czemu bank mierzy się z mniejszym ryzykiem kredytowym, niż gdyby takiego wkładu nie było. Wkład własny jest koniecznością i nie można uzyskać zobowiązania bez inwestycji własnego kapitału. Nie spotkasz więc na rynku oferty zobowiązania, którego wartość pokrywała 100% zakupu.

Wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości jest obowiązkowy, co wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Obowiązuje to od 2017 roku. Jakkolwiek banki mogą pobrać jedynie 10% w ramach wkładu własnego, ale tylko wtedy, gdy klient ubezpieczy ten kapitał. Takie przepisy weszły w życie po to, aby ograniczyć zjawisko, w którym to udzielane kredyty teoretycznie mogłyby pokrywać 100% wartości inwestycji.

Co może być wkładem własnym przy kredycie?

Poza gotówką własną klienta wkładem własnym może być:

1. Darowizna. Jeżeli kredytobiorca sam nie posiada własnego kapitału, to może zwrócić się o pomoc do swoich bliskich. Życzliwa rodzina albo przyjaciele mogą mu przekazać środki finansowe w ramach aktu darowizny. Jest to o tyle dobre, że nie musisz się w tym przypadku zadłużać na procent, a przy złożeniu oświadczenia do Urzędu Skarbowego w ciągu 6 miesięcy od dnia dokonania darowizny znajdziesz się w tzw. zerowej grupie podatkowej, więc nie czeka się za to dodatkowa opłata. Pamiętaj, że darowizna będzie dokonana prawidłowo, jeśli sporządzona zostanie umowa darowizny, zawierająca wszystkie potrzebne dane oraz taką umowę podpiszą obie strony – darująca i obdarowana.
2. Zadatek. Może zdarzyć się tak, że podmiot sprzedający będzie oczekiwał od klienta, aby ten wpłacił zadatek na jego rzecz. Wartość zadatku najczęściej wynosi od paru do 10 % wartości nieruchomości. Jako kredytobiorca możesz poinformować bank o wpłaceniu zadatku i jak najbardziej będzie on już zaliczony na poczet wkładu własnego. Np. jeśli minimalny wkład własny ma wynieść 20%, a sprzedawca wziął od Ciebie 5% zadatku, to Tobie pozostanie uzupełnić pieniężnie pozostałe 15%. A jeżeli zadatek wyniósł np. 10%, zaś wkład własny także minimalnie wyniósł 10%, to już masz go pokrytego całkowicie.
3. Środki z PPK. Jeżeli klient, posiadający zatrudnienie oszczędza pieniądze w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych, to może tak zgromadzone środki wykorzystać w celu pokrycia wkładu własnego. Można to uczynić przed ukończeniem 45 roku życia. Jednak konieczny będzie późniejszy zwrot środków do PPK w terminie od 5 do 15 lat po dacie wypłaty. Brak zwrotu środków poskutkuje koniecznością zapłacenia podatku Belki w wysokości 19%. Pracownik, który ukończył 60 rok życia może wypłacić pieniądze z PPK bez podatku.
4. IKE i IKZE. Również osoby, które korzystają z Indywidualnego Konta Emerytalnego oraz Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego mogą przeznaczyć pieniądze tam zgromadzone na pokrycie wkładu własnego. Zastanów się jednak, czy chcesz wykorzystać kapitał, który docelowo miał być gromadzony na zabezpieczenie Twojej przyszłości.
5. Książeczka mieszkaniowa. Każdy, kto założył książeczkę mieszkaniową przed 23 października 1990 roku ma prawo do premii gwarancyjnej. Jest ona wyliczana wg wymogów ustawowych, ale może być także przeznaczona na wkład własny.
6. Inna nieruchomość. Klient, który posiada już inny rodzaj nieruchomości, to może ją wykorzystać na cele wkładu własnego. Tak jest np. w przypadku działki budowlanej, na której chcesz zbudować dom. Kredyt budowlano-hipoteczny zostanie udzielony, przy wliczeniu wartości działki do wkładu własnego. Również, jeżeli posiadasz już mieszkanie, a chcesz kupić inną nieruchomość, to sprzedaż takiego mieszkania również pokryje Twój wkład własny.
7. Wkład pracy własnej. Jeżeli zdecydujesz się wybudować dom systemem gospodarczym, to także Twoja praca może się liczyć do wkładu własnego. Chodzi tu głównie o wartość materiałów budowlanych oraz pracy włożonej przez Ciebie w stawianie budynku.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu?

W zależności od tego, co będzie Twoim wkładem własnym musisz udokumentować jego przelew na jeden ze sposobów:

• potwierdzenie przelewu – bank zobaczy, że pieniądze zostały wpłacone sprzedającemu,
• umowa darowizny – w przypadku, gdy otrzymałeś środki od rodziny i najbliższych,
• potwierdzenie uiszczenia zadatku – można tego dokonać np. przedstawiając zapisy umowy przedwstępnej z deweloperem,
• faktury i paragony – potwierdzą zakup materiałów budowlanych oraz pozwolą oszacować wartość prac,
• potwierdzenie likwidacji książeczki mieszkaniowej – wraz z potwierdzeniem przelewu środków z tejże książeczki.

Ile wynosi minimalny wkład własny do kredytu?

Różne banki w Polsce ustanowiły minimalny wkład własny na różnym poziomie:

• ING Bank Śląski – 20%,
• Santander Bank Polska – 10%,
• Alior Bank – 10%,
• mBank – 10%,
• PKO Bank Polski – 10%,
• Bank Pocztowy – 20%,
• Bank Millennium – 10%,
• BNP Paribas – 20%,
• Bank Pekao S.A. – 10%,
• BOŚ Bank – 20%.
• Credit Agricole – 10%,
• Bank BPS – 10%,
• Citi Handlowy – 20%.

Kalkulator minimalnego wkładu własnego

Kalkulator minimalnego wkładu własnego jest narzędziem online, dzięki któremu możesz bezpłatnie wyliczyć wartość Twoich środków, które musisz posiadać, aby dostać kredyt hipoteczny. Kalkulator działa tak, że biorąc pod uwagę koszty Twojej inwestycji wylicza Ci minimalny wkład własny. Dużym plusem jest fakt, że możesz obliczyć taki wkład własny, jaki będzie wymagany przez bank finansujący. Oprócz tego możesz obliczyć, jak zmiana wartości wkładu własnego wpłynie na parametry kredytowe, w tym na koszty, które poniesiesz. Klient, który zdecyduje się uiścić większy wkład własny – np. wynoszący 30% a nie 20% – będzie potrzebował mniej środków z banku, a co za tym idzie także całkowita kwota do spłaty będzie niższa.

Czy wkład własny przepada?

Nie, wkład własny nie przepada – staje się częścią środków, które zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości. Jeżeli, przykładowo pożyczysz z banku 400 000 zł, to dwudziestoprocentowy wkład własny wyniesie 100 000 zł, a więc oznacza to, że inwestycja kosztowała łącznie 500 000 zł. Twój wkład własny znajdzie się od tego momentu w nieruchomości. W przypadku gdy postanowisz ją w przyszłości sprzedać, nie tylko zamienisz swój wkład własny z powrotem w formę pieniężną, ale też możesz na tym zarobić – w przypadku stale rosnących cen mieszkań i domów.

Natomiast jest wyjątek, który występuje właśnie wtedy, gdy wkładem własnym stał się opisany już wyżej zadatek. Zadatek może przepaść, jeżeli będąc klientem nie dopełnisz warunków umowy ze sprzedawcą nieruchomości – wówczas przepada dokładnie taka część wkładu własnego, jaki stanowił zadatek. Natomiast w tym miejscu warto wspomnieć, że jeśli umowa nie dojdzie do skutku, ale z winy sprzedającego, to wówczas sprzedawca zwraca zadatek klientowi w podwójnej wartości.

Czy jest możliwy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Nie, uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest możliwe bez wkładu własnego. Musisz posiadać chociażby minimalną ilość środków, aby finansowanie w ogóle zostało uruchomione. Jednak, czy klient, który dysponuje kapitałem jedynie w wysokości 10% wartości nieruchomości ma gwarancję, że otrzyma pieniądze z banku? Nie zawsze. Po pierwsze, jak już wspomnieliśmy, nie każdy bank akceptuje dziesięcioprocentowy wkład, a po drugie – ci kredytodawcy, którzy to akceptują wymagają dodatkowego ubezpieczenia. Oznacza to, że w tego typu sytuacjach może się okazać, że klient nie ma wkładu własnego.

Czy można wziąć kredyt na wkład własny?

Tak, teoretycznie możliwe jest zaciągnięcie zobowiązania na poczet wkładu własnego. Taki przypadek będzie miał miejsce np. wtedy, gdy zawnioskujesz o kredyt gotówkowy na dowolny cel i otrzymasz pozytywną decyzję. W takim przypadku zyskasz pieniądze na wkład własny i możesz przystąpić do starania się o właściwy kredyt hipoteczny. Pamiętaj jednak o dwóch ważnych rzeczach. Po pierwsze poniesiesz koszty pożyczki, w związku z czym de facto zapłacisz więcej, niż gdybyś np. wziął na wkład własny ze zgromadzonych już oszczędności. Po drugie – wcześniejsze zaciągnięcie kredytu gotówkowego obciąży Twój budżet domowy oraz poskutkuje wpisami w BIK-u, co zmniejszy Twoją zdolność kredytową, a to może skończyć się tak, że otrzymanie kredytu hipotecznego będzie bardzo utrudnione.