Kredyt deweloperski to produkt bankowy przeznaczony dla firm deweloperskich. Dzięki niemu mogą one z powodzeniem realizować swoje inwestycje. Jednak nie każdy deweloper będzie mógł otrzymać takie finansowanie. Jakie są koszty kredytu deweloperskiego i jakie warunki musi spełnić firma, aby go otrzymać?
Czym jest kredyt deweloperski?
Jest to specjalny rodzaj kredytu dla firm deweloperskich. Udzielają go banki na konkretny cel, np. finansowanie inwestycji mieszkaniowych deweloperów. Aby otrzymać takie finansowanie, należy spełnić konkretne warunki. Przede wszystkim kredyt deweloperski musi zostać przeznaczony na pokrycie przynajmniej części kosztów inwestycji. A te nie należą do najniższych – zwykle to minimum kilkanaście milionów złotych. Dlatego wielu deweloperów korzysta z takiej formy finansowania. Zazwyczaj w ten sposób realizowane są budowy kilku budynków wielorodzinnych, a nawet całych osiedli czy biurowców.
O taki kredyt można się ubiegać na konkretny projekt inwestycyjny. Aby dostać kredyt deweloperski, banki muszą ocenić inwestycje pod względem ryzyka i rentowności.
Co ważne, większość instytucji udziela finansowania nie na pokrycie całości inwestycji, a jedynie części takich kosztów. Kredyt deweloperski w sposobie działania przypomina kredyt inwestorski pod budowę domu, który zaciągają klienci indywidualni pod hipotekę. Tutaj również kredyt wypłacany jest w transzach. Banki w ten sposób zabezpieczają się i uruchamiają kolejną pulę środków dopiero po wykonaniu kolejnych etapów prac budowlanych.
Dla kogo przeznaczony jest kredyt deweloperski?
Kredyt deweloperski to specjalny rodzaj finansowania zewnętrznego. Mogą z niego skorzystać tylko deweloperzy, a więc podmioty gospodarcze, które prowadzą działalność deweloperską. Nie jest on przeznaczony dla klientów indywidualnych.
Dodatkowo ważne jest doświadczenie w branży. Zazwyczaj banki nie chcą udzielać kredytu deweloperskiego firmą ze stażem na rynku krótszym niż 2 lata. Dzieje się tak ze względu na wyższe niepowodzenie inwestycji deweloperskich realizowanych przez nowe firmy.
Oprócz tego uzyskanie kredytu deweloperskiego jest możliwe tylko jeśli inwestor posiada wkład własny. Zazwyczaj jego wysokość powinna wynosić minimum 20% całej inwestycji. Taki kredyt jest rodzajem kredytu dla firm, które posiadają odpowiednie zaplecze finansowe. Co ważne, za wkład własny jest uznawana nie tylko gotówka, ale też działka pod zabudowę czy materiały budowlane.
Jakie są warunki otrzymania kredytu deweloperskiego?
Aby uzyskać niezbędne środki na budowę inwestycji, trzeba spełnić odpowiednie warunki. Przede wszystkim kredyt deweloperski musi zostać przeznaczony na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego związanego z:
- budową nieruchomości mieszkalnych,
- rozbudową lub nadbudową nieruchomości,
- zakupem i remontem nieruchomości.
Warto zauważyć, że środki z kredytu deweloperskiego mogą być przeznaczone zarówno na finansowanie inwestycji, która ma iść na sprzedaż, jak i na wynajem. Z kolei jednak jeśli zależy nam na refinansowaniu, albo spłacie innego kredytu deweloperskiego czy też zakupie gruntów, to niestety banki niechętnie udzielają kredytu deweloperskiego na takie cele.
Wnioskując o taki kredyt inwestorski należy wskazać konkretny cel. Musi być on szczegółowo podany. Dlatego trzeba opisać inwestycję deweloperską – wskazać, np. jak ma wyglądać budowa osiedla, albo remont komercyjnych budynków.
Dodatkowo, jeśli chodzi o cechy takiego produktu, to przeważnie okres kredytowania wynosi od 3 do maksymalnie 5 lat. Taki zakres obowiązuje w większości banków. Oprócz tego takim kredytem można sfinansować maksymalnie 75-80% wartości inwestycji. Inwestor musi więc włożyć wkład własny.
Jak w przypadku każdego finansowania zewnętrznego, także w przypadku kredytu deweloperskiego wymagana jest również odpowiednia zdolność kredytowa.
Jak wspomnieliśmy wyżej, kredyt deweloperski wypłacany jest w transzach. Inwestor musi więc czekać aż bank skontroluje przebieg prac, sprawdzi, czy idą zgodnie z harmonogramem i dopiero wyda zgodę na wypłatę kolejnej części środków.
Ile kosztuje kredyt deweloperski
Pisząc o warunkach kredytu deweloperskiego, nie sposób nie wspomnieć o kosztach. Decydując się na takie finansowanie inwestycji, deweloper musi mieć świadomość szeregu opłat, jakie wiążą się z zaciągnięciem zobowiązania. Przede wszystkim na koszt kredytu deweloperskiego składa się:
- oprocentowanie – na jego wysokość składa się marża banku i stawki WIBOR(R),
- prowizja za rozpatrzenie wniosku – jest jednorazowa i może wynosić do kilkuset złotych,
- prowizja za przyznanie kredyty – zazwyczaj wynosi od 1,5 do 5% wartości kredytu.
Na wysokość kosztów finansowania wpływa również w dużej mierze kwota zaciąganego kredytu, ale także to, jak wypadnie ocena rentowności projektu oraz zdolności kredytowa inwestora.
Jak wygląda finansowanie nieruchomości mieszkalnych?
W Polsce w dużej mierze finansowanie nieruchomości mieszkalnych odbywa się przy pomocy banków. Mało która firma może sobie pozwolić na zrealizowanie inwestycji przy pomocy środków własnych. Koszty budowy domów i osiedli są wysokie, idą w dziesiątki milionów złotych. Dlatego też deweloperzy chętnie korzystają z tego rodzaju finansowania, a banki przygotowują odpowiednią ofertę. Niemal każdy większy podmiot oferuje kredyt deweloperski. Ma na to wpływ dość wysoka rentowność inwestycji.
Proces finansowania nieruchomości za pomocą kredytu jest dość prosty. Po złożeniu wniosku o kredyt i pozytywnej decyzji banku, deweloper musi podpisać umowę kredytową, a następnie założyć rachunek powierniczy. Jest on obowiązkowy i służy do rozliczeń z przyszłymi klientami, którzy kupią daną nieruchomość mieszkalną.
Podczas trwania budowy, bank wypłaca finansowanie w transzach. Okres kredytowania zwykle podzielony jest na etap budowy nieruchomości i jej sprzedaży. Gdy rozpoczyna się ten drugi etap, zazwyczaj również następuje spłata kredytu.
Jak uzyskać kredyt deweloperski?
Inwestor, który chce uzyskać kredyt deweloperski, musi się liczyć z tym, że nie jest to prosta procedura. Oprócz spełnienia wszystkich warunków wspomnianych wyżej, jak m.in. prowadzenie działalności deweloperskiej, odpowiednio długi staż firmy czy posiadanie wkładu własnego, należy przedłożyć w banku odpowiednie dokumenty. Tym samym proces wnioskowania o dodatkowe finansowanie może się znacznie rozciągnąć w czasie.
Jakie dokumenty należy dodać do wniosku kredytowego? Zazwyczaj są to:
- dokumenty rejestrowe firm deweloperskich, a więc np. wypis z KRS;
- dokumenty dotyczące finansów przedsiębiorstwa, jak np. bilans, rachunek zysków i strat itp.;
- biznesplan prowadzonej inwestycji – powinien on zawierać m.in. harmonogram prac i ocenę rentowności projektu;
- dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości gruntowej;
- projekt budowlany z wszystkimi pozwoleniami na budowę.
Gdy już mamy potrzebne dokumenty i spełniamy określone warunki, aby uzyskać kredyt deweloperski, wystarczy o niego zawnioskować. Procedura ta wygląda standardowo – tak jak w przypadku, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny.
Wystarczy złożyć odpowiedni wniosek do banku wraz z wymaganymi dokumentami. Później już wystarczy czekać na decyzję banku. Zazwyczaj czas oczekiwania to kilka tygodni. Kredytodawca musi bowiem przeanalizować wszystkie dokumenty i zbadać ryzyko inwestycji, a także zdolność kredytową inwestora.
