Zmiany cen materiałów i robocizny, prowadzą do tego, że oszacowane wcześniej koszty rozmijają się ze współczesnymi wycenami. Nie oznacza to, że trzeba porzucić swoje marzenie o budowie domu. W zależności od przyjętego sposobu finansowania inwestycji można rozważyć kredyt na dokończenie budowy domu lub podwyższenie kwoty kredytu, jaki został już zaciągnięty. Wyjaśniamy jak to zrobić.
Kredyt na dokończenie budowy domu – czy to możliwe?
Budowa domu to przedsięwzięcie, które bywa nieprzewidywalne. Kosztorys budowlany nigdy nie jest ścisły, gdyż w trakcie trwania prac mogą pojawić się różne nieplanowane wydatki. Ceny materiałów również zmieniają się w czasie i dlatego własne oszczędności lub środki z pierwotnego kredytu, mogą okazać się niewystarczające.
W ofertach banków możemy znaleźć oferty kredytów hipotecznych na wzniesienie domu od podstaw, jednak równie chętnie instytucje te udzielają finansowania na dokończenie budowy domu, który został już częściowo wzniesiony.
Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego na dokończenie budowy?
Podstawą uzyskania kredytu hipotecznego na ukończenie rozpoczętej budowy domu, jest wniosek kredytowy. Ten z kolei będzie rozpatrywany na takich samych zasadach jak każdy inny kredyt hipoteczny. Oznacza to, że podstawą uzyskania finansowania, jest posiadanie odpowiedniej zdolności przez inwestora lub inwestorów (jeśli jest ich więcej niż 1). Bank standardowo przeprowadzi procedurę weryfikacji w bazach. Najprawdopodobniej będzie wymagał także dostarczenia zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach.
W kolejnym kroku trzeba będzie przygotować kosztorys budowlany. To od banku będzie zależało, jaki będzie wymagany stan zaawansowania prac w momencie wnioskowania. Część instytucji oczekuje przygotowania kosztorysu stanu wykończonego pod klucz, a część jest w stanie udzielić kredytu na budowę domu wedle kosztorysu sporządzonego na stan deweloperski.
Oprócz wskazanych formalności niezbędne będzie przygotowanie:
- dokumentu wskazującego na podstawę nabycia działki (akt notarialny, umowa kupna, umowa darowizny, spadek);
- pozwolenia na budowę domu;
- zatwierdzonego projektu budowlanego;
- wypisu z rejestru gruntów;
- dziennika budowy;
- mapy ewidencyjnej;
- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- dokumentacji udowadniającej dostęp działki do drogi publicznej;
Dokumentem, którego każdy bank będzie bezwzględnie wymagał, aby sfinansować budowę domu jednorodzinnego, jest operat szacunkowy nieruchomości, czyli wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, najlepiej bankowego.
Jak widać, procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest o wiele bardziej wymagająca i skomplikowana, niż staranie się o zwykły kredyt gotówkowy.
Kalkulator kosztów kredytu na dokończenie budowy domu
Miesięczna rata:
Całkowity koszt kredytu:
Stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty – czym się różnią?
Stan surowy otwarty to kolejny etap, jaki następuje po stanie zerowym i jednocześnie poprzedza on stan surowy zamknięty. Stan otwarty domu jednorodzinnego, to taki, w którym mówimy o wymurowanych ścianach nośnych, kominach, stropach nad parterem oraz schodach wewnętrznych (o ile budynek posiada poddasze). Ten etap budowy obejmuje także więźbę dachową i pokrycie dachu. Powinna być także wykonana izolacja fundamentów oraz instalacja wodno-kanalizacyjna.
Stan surowy zamknięty można rozpoznać po tym, że w domu znajduje się już stolarka okienna oraz drzwi wejściowe. Znajdują się w nim już także docelowe ściany działowe, czyli takie, które oddzielają od siebie poszczególne pomieszczenia. Dom wykończony do stanu surowego zamkniętego, gotowy jest do tego, aby rozpocząć pracę nad tynkami i wylewkami, a także zająć się elektryką.
Jakie jest ryzyko kupna domu w trakcie budowy?
Podejmując decyzję o posiadaniu domu, niemalże każdy inwestor staje przed dylematem, czy wznieść budynek od samego początku, czy zakupić gotowy dom, a może zdecydować się na dom będący w trakcie budowy?
Samodzielna budowa to ogromne przedsięwzięcie i wyzwanie przede wszystkim czasowe, organizacyjne i formalne. Samo przygotowanie działki budowlanej i uzyskanie niezbędnych pozwoleń, a także podłączenie mediów może zająć łącznie nawet rok. Inwestor, który z różnych względów sprzedaje działkę wraz z częściowo wzniesionym budynkiem, oczekuje zazwyczaj zwrotu poniesionych nakładów, a te jeszcze jakiś czas temu były znacząco niższe od obecnych. Zakup takiej nieruchomości to zatem potencjalna oszczędność finansowa, a także mniejsza ilość pracy na budowie i tym samym skrócenie czasu potrzebnego na wprowadzenie się.
Wydaje się zatem, że rozwiązanie to nie ma wad. Czy rzeczywiście tak jest? Otóż niekoniecznie. Jeżeli transakcja kupna dotyczy domu jednorodzinnego, na którego budowę wydano pozwolenie ponad 3 lata wstecz, nowy inwestor będzie musiał ponownie ubiegać się o taką zgodę.
Oprócz procedury związanej z formalnościami mogą pojawić się obawy związane z jakością wykonanych dotychczas prac. Kupując częściowo wzniesiony budynek, nie mamy wpływu na to, jakie materiały zostały użyte oraz jak wyglądała praca ekipy budowlanej. Ewentualne niedociągnięcia i niekorzystne rozwiązania technologiczne mogą potencjalnie utrudnić realizację własnych pomysłów na dom.
Decydując się na budynek z drugiej ręki, warto ponadto zorientować się, jaki był powód przerwania budowy i wystawienia budynku na sprzedaż. W większości przypadków powodem jest brak finansów i zdolności kredytowej inwestora lub nagła potrzeba uzyskania gotówki z powodów rodzinnych. Może jednak zdarzyć się, że poprzedni właściciel rezygnuje z kontynuowania prac z powodu tego, że w okolicy ma powstać droga ekspresowa, czy inne inwestycje mogące w przyszłości odebrać właścicielowi prawo do niezmienionego korzystania z posiadłości.
Kredyt hipoteczny nie wystarczył na dokończenie budowy domu – co można zrobić?
Wśród oferty banków, możemy wyodrębnić tak naprawdę dwa produkty – kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu oraz pożyczka hipoteczna. W pierwszym przypadku finansowanie udzielane jest na konkretny cel i wiąże się z przedłożeniem w banku kompletu dokumentów dotyczących budowy. Bank może także wypłacać środki w transzach oraz weryfikować postępy prac. Niezbędny będzie także wkład własny, jednak zazwyczaj bierze się tutaj pod uwagę działkę budowlaną, na której wznoszony jest budynek.
Alternatywą dla kredytu hipotecznego, jest pożyczka hipoteczna. W tym przypadku nie trzeba dostarczać żadnych dokumentów dotyczących inwestycji ani związanych z nią kosztorysów. Jej podstawowa przewaga w porównaniu z kredytem hipotecznym jest taka, że tak na dobrą sprawę, otrzymane środki można przeznaczyć na dowolny cel.
Kredyt na dokończenie budowy domu jednorodzinnego, można rozważyć w trzech przypadkach:
- gdy chce się zakupić dom wzniesiony częściowo przez innego inwestora;
- gdy buduje się dom od zera, ale własne oszczędności okazały się nie być wystarczające na zrealizowanie inwestycji w całości;
- gdy wzięto kredyt na budowę domu od zera, ale okazał się on zbyt niski, aby pokryć wszystkie wydatki.
W pierwszym i drugim przypadku kredyt będzie zobowiązaniem, które zaciąga się od podstaw. W drugim zaś, czyli w przypadku dalszej budowy domu, na którym ciąży już kredyt, będzie on kontynuacją zobowiązania, które istnieje.
Kredyt na dokończenie budowy — czy potrzebny jest wkład własny?
Kredyty hipoteczne, zarówno te na zakup mieszkania, jak i domu, charakteryzują się tym, że wymagają wniesienia odpowiedniej wysokości wkładu własnego. Obecne oferty banków zakładają równowartość 20% inwestycji. Konieczność wniesienia wkładu własnego należy tutaj rozpatrywać w dwóch aspektach.
Jeśli pożyczamy środki na dokończenie budowy domu, którego inwestorem byliśmy od początku, bank zaakceptuje naszą działkę budowlaną jako wkład własny. Jeśli natomiast chcemy zakupić częściowo wzniesiony dom od innego inwestora, nie można mówić o przeznaczeniu działki na wkład własny, gdyż dopiero nabywamy ją wraz z niewykończonym domem. W takim przypadku należy posiadać własne środki finansowe.
Jaką kwotę można pożyczyć na dokończenie budowy domu?
Kwota, jaką można pożyczyć od banku na dokończenie budowy domu, jest kwestią indywidualną. Oferta zależy od kilku czynników i są nimi głównie:
- zdolność kredytowa — im wyższe dochody i historia w bazach BIK, BIG, KRD, tym większą kwotę zaoferuje bank;
- stopień zaawansowania budowy domu — banki chętnie finansują budowę domu będącego przynajmniej w środkowym etapie prac, tj. stanie surowym zamkniętym;
- wycena nieruchomości w aktualnym stanie — wpływ ma tutaj jakość użytych materiałów, metraż domu, a także wielkość i lokalizacja działki;
- wymagania banku co do poziomu LTV (proporcja kwoty kredytu do wartości nieruchomości).
Zazwyczaj wartość kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu, opiewa na około 50-80% wartości nieruchomości w budowie.
Na co należy zwrócić uwagę, decydując się na kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu?
Najważniejsze w całej decyzji o zaciągnięciu zobowiązania, jest dokładne zapoznanie się z warunkami kredytowania. Duże zainteresowanie wzbudza ostatnio bezpieczny kredyt 2%, który znacznie różni się warunkami od standardowego kredytu hipotecznego.
Liczy się także potrzebna wysokość wkładu własnego, ilość proponowanych przez bank rat, a także zabezpieczenie spłaty kredytu. Należy pamiętać o tym, że bank wystawi hipotekę wyłącznie na wybudowany dom.
Zanim dojdzie do zakończenia prac, może on zatem wymagać zabezpieczeń spłaty, na przykład poprzez ubezpieczenie nieruchomości. Zaciągając kredyt na dokończenie budowy domu, należy pamiętać o tym, że hipoteka obciąży działkę budowlaną. Bank może także wyznaczyć maksymalny termin na dokończenie inwestycji — na przykład 24 miesiące.
Kredyt hipoteczny na dokończenie domu — czy warto?
Budowa domu to najczęściej inwestycja na całe życie. Jej realizacja wymaga sporych nakładów finansowych, czasu, ale także cierpliwości podczas załatwiania wszystkich formalności i nadzorowania przebiegu prac. W sytuacji, gdy budowa domu jest już na zaawansowanym etapie, zazwyczaj inwestor chce jak najszybciej doprowadzić do zakończenia prac, dlatego będzie starał się o pozyskanie środków, których zabrakło. Samodzielne ich odkładanie mogłoby wiązać się z długim czasem i z pozostawieniem niedokończonej budowy bez opieki.
Z finansowego punktu widzenia, zaciągnięcie zwykłego kredytu gotówkowego jest dużo droższe niż w przypadku kredytu hipotecznego. Kluczowe jest, aby dokładnie przeanalizować potrzebną kwotę kredytu i możliwości spłaty. Warto też porównać oferty kilku banków, aby wybrać kredyt z jak najkorzystniejszymi warunkami.
