Kredyt na budowę domu – jak działa kredyt budowlano hipoteczny?

Kredyt budowlano-hipoteczny pozwala sfinansować marzenie o budowie własnego domu. Każdy, kto kiedyś interesował się tego typu przedsięwzięciem na pewno wie, z jak dużymi kosztami to się wiąże oraz jakich problemów organizacyjnych nastręcza. Dlatego też, jeśli chcesz wziąć kredyt budowlany hipoteczny, to warto przedtem wszystko zaplanować z dokładnością najstaranniejszą, jak to tylko możliwe.

Kredyt hipoteczny a kredyt na budowę domu

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że kredyt hipoteczny i kredyt budowlano-hipoteczny to jeden z ten sam typ produktu bankowego. Jest to przekonanie błędne. Choć można znaleźć punkty styczne łączące te oba zobowiązania, to jednak występują między nimi liczne różnice. Zacznijmy jednak od podobieństw. Zarówno w kredycie hipotecznym jak i kredycie na budowę domu finansowany jest konkretny, określony cel, a zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Spłata rat obejmuje pożyczony kapitał i odsetki, a terminy płatności w tym zakresie reguluje harmonogram. W obu produktach należy zwracać uwagę na parametry takie jak: Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, oprocentowanie kredytu, prowizja, marża banku czy całkowity koszt kredytu. Szczegóły zobowiązania i wszelkie warunki figurują w ramach przepisów umowy kredytowej.

Jednakże, kredytem hipotecznym można sfinansować zarówno zakup domu jak i mieszkania w bloku – i to zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Natomiast kredyt budowlany przewiduje głównie budowę całkiem nowego domu od podstaw. Do uzyskania kredytu mieszkaniowego czy na cel kupna domu jednorodzinnego potrzebny jest wkład własny w postaci środków pieniężnych odpowiadających części wartości nieruchomości. Przy kredycie na budowę domu wkładem własnym może być działka.

Gdyby tego było mało, to w praktyce może się okazać, że na środki z kredytu budowlano-hipotecznego klient będzie czekał znacznie dłużej niż gdyby zaciągnął zwykły kredyt hipoteczny. Teoretycznie banki mają 21 dni na rozpatrzenie wniosku kredytowego – i rzeczywiście, przy standardowych kredytach mieszkaniowych ten trzytygodniowy okres zazwyczaj jest zachowany. Natomiast w praktyce bywa tak, że kredyt na budowę domu czeka się nawet przez kilka miesięcy.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać kredyt budowlano-hipoteczny?

Osoba zainteresowana kredytem budowlanym ma szansę otrzymać takowe zobowiązanie, jeśli:

• ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową,
• BIK wykazuje, że jej historia kredytowa jest pozytywna,
• jest w posiadaniu działki budowlanej do realizacji inwestycji,
• uiści wkład własny,
• zgromadzi wymaganą przez bank dokumentację w komplecie.

Co to znaczy wystarczająco wysoka zdolność kredytowa? Bank mus mieć pewność, że kredytobiorcę będzie stać na spłatę kredytu przez cały okres, na który udzielane jest zobowiązanie. Wobec tego brane są pod uwagę nie tylko właściwie zarobki (mogą pochodzić z wszelakich, legalnych źródeł) ale też ich źródło. Najbardziej stabilne są umowa o pracę na czas nieokreślony oraz wydajna działalność gospodarcza z odpowiednim stażem na rynku. Od comiesięcznych wpływów klienta odejmuje się wydatki na codziennie utrzymanie oraz koszty aktualnie spłacanych innych kredytów i pożyczek – oczywiście, jeśli dotyczy to klienta. Ważna jest także liczba osób na utrzymaniu.

Koniecznością jest także sprawdzenie historii kredytowej wnioskodawcy w BIK (Scoring BIK). Jeśli w przeszłości regulował on zobowiązania terminowo, to wówczas będzie uchodził za wiarygodnego. Natomiast jeden negatywny wpis może raz na zawsze przekreślić szansę na finansowanie z banku. Kredytodawca nie może być w takiej sytuacji pewny terminowej spłaty kredytu ze strony takiego klienta.

Należy również posiadać działkę, na której stanie dom. To znaczy, że wnioskodawca musi być prawnym właścicielem takiej działki budowlanej oraz przedstawić na to stosowny dokument. Jeśli nie posiada działki, może usłyszeć decyzję odmową. Warto więc zakupić działkę przed przystąpieniem do wnioskowania.

W jakim banku otrzymam kredyt budowlano – hipoteczny?

Zobowiązanie potrzebne do budowy domu możesz otrzymać w następujących bankach:

1. Kredyt hipoteczny w Banku Pekao S.A. Maksymalna kwota kredytu może wynieść nawet 2,8 mln złotych. Najdłużej zobowiązanie można spłacać przez 30 lat. Istnieje możliwość zaciągnięcia tego kredytu z zerową prowizją. Dobra wiadomość jest taka, że minimalny wkład własny zaczyna się od 10% wartości nieruchomości.
2. Kredyt hipoteczny Własny Kąt PKO BP. Aż do 3 mln złotych i to nawet na 35 lat możesz uzyskać korzystając z tej oferty. Tutaj również masz szansę na prowizję 0% – o ile wykupisz dodatkowe ubezpieczenie od utraty pracy.
3. Kredyt hipoteczny w VeloBanku. Również VeloBank zaproponuje Ci kredyt na budowę domu, gdzie niski wkład własny wynosi 10%, zaś prowizji może w ogóle nie być. Okres kredytowania jest tutaj jednak krótszy – max. może to być do 25 lat. Możesz pożyczyć do 600 tys. zł.
4. Kredyt hipoteczny CitiBank Handlowy. Dostępna kwota może dochodzić do maksymalnej wartości 3 000 000 zł. Maksymalny okres kredytowania wynosi 30 lat. W tym przypadku klient musi dysponować wkładem własnym wynoszącym przynajmniej 20% wartości inwestycji.

Warto wiedzieć, że kredytem budowlano-hipotecznym można finansować nie tylko budowę domu od podstaw, ale też dokończenie budowy. Jeśli więc jesteś w trakcie realizacji inwestycji, a zabrakło Ci środków, by doprowadzić wszystko do pomyślnego finału, to zastanów się nad finansowaniem z banku.

Ile kosztuje kredyt budowlano-hipoteczny?

Bank oszacuje, ile będzie kosztowała inwestycja. Za 1 metr kwadratowy domu w 2023 roku kredytodawcy liczą 3-4 tys. złotych. Jeśli więc dom będzie miał powierzchnię równą 200 metrów kwadratowych, to wówczas potrzebne będzie 600-800 tys. złotych. Ale to tylko kapitał, który otrzymuje klient. Potem, oprócz tych pieniędzy musi także ponieść koszty kredytowe. Ile one konkretnie wyniosą? Wszystko zależy od tego, u jakiego kredytodawcy zostanie zaciągnięte zobowiązanie oraz jaka będzie aktualna koniunktura gospodarcza. Analizując na bieżąco oferty możemy wziąć pod uwagę jeden konkretny bank, w którym hipotetyczny klient weźmie kredyt budowlano-hipoteczny.

Przykład

Pan Henryk zaciągnął kredyt na budowę domu w kwocie 600 000 zł z PKO Banku Polskiego. Nie wliczamy w to wkładu własnego. Okres kredytowania wyniesie 30 lat. Oprocentowanie kredytu hipotecznego budowlanego wyniosło 9,29%, natomiast RRSO 9,70%, a prowizja – 0%. Całkowita kwota do spłaty wyniosła 1 783 242 zł. Jedna rata kredytu równa się 4953,45 zł. Odejmując pożyczony kapitał od całkowitej kwoty do spłaty Pan Henryk stwierdził, że całkowity koszt kredytu wyniósł 1 183 242 zł.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego na budowę domu?

Tutaj również dużo zależy od wybranego kredytodawcy. Wracając do ofert, które już zdążyliśmy przedstawić, widzimy, że najwięcej klienci pożyczą w CitiBanku Handlowym oraz PKO BP – nawet do 3 000 000 zł. Natomiast w także już wspomnianym VeloBanku będzie to tylko 600 000 zł. Pamiętaj jednak, że im większa kwota widnieje na wniosku kredytowym, tym większej zdolności kredytowej będzie od Ciebie oczekiwał bank.

Omawiając to zagadnienie nie sposób nie wspomnieć o pewnym rozróżnieniu jeśli chodzi o typ klienta. Do tej pory rozważaliśmy bowiem jedynie scenariusz, kiedy to o kredyt budowlano-hipoteczny stara się klient indywidualny. Należy pamiętać, że bank może inaczej spojrzeć na klienta, będącego osobą prawną. Przedsiębiorstwo może mieć w planach budowę domu, w którym np. będą świadczone usługi danej firmy. Wówczas taki cel finansowania pokryje się z wymogami dotyczącymi firmowego kredytu hipotecznego i zarazem – budowlanego. Wówczas kredytobiorca może liczyć na znacznie wyższe kwoty – przykładowo do 10 000 000 zł w ING Banku Śląskim. Oczywiście pod warunkiem, że firma będzie generowała odpowiednio wysokie dochody.

Kredyt na budowę domu a wkład własny

Jak już pisaliśmy – do wzięcia kredytu budowlanego konieczne jest uiszczenie wkładu własnego przez klienta. Niekiedy bank będzie wymagał, by było to 20% wartości nieruchomości. Przykładowo – chcesz wybudować dom za 500 000 zł, to musisz przygotować 100 000 zł własnego kapitału, a z banku otrzymasz pozostałe 400 000 zł. Jednakże, jeśli chcesz, możesz spytać o opcję wkładu własnego na poziomie 10%. Wówczas wniesiesz jedynie 50 000 zł, zaś bank da Ci brakujące 450 000 zł. Pamiętaj jednak, że w takim przypadku może się okazać konieczne wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Dobra wiadomość dla klientów jest taka, że wkład własny w kredycie budowlano-hipotecznym wcale nie musi być wyrażony w pieniądzu. Może stanowić go działka, którą i tak musisz najpierw kupić, aby w ogóle myśleć o realizacji przedsięwzięcia. Stanowi to realną szansę. Np. jeśli działka warta jest warta 200 000 zł, to możesz uzyskać z banku do 800 000 zł (jeśli wkład własny wyniesie 20%) albo do 1 800 000 zł (jeśli wkład własny wyniesie 10%). Zapytaj pracownika banku, w którym chcesz wziąć kredyt, czy działka budowlana jest akceptowalną formą wkładu własnego.

Pamiętaj, że większy wkład własny może przynieść Ci wymierne korzyści. Jeśli wartość zgromadzonego przez Ciebie wolnego kapitału albo Twojej działki budowlanej, wynosi np. 30 albo 40% wartości domu, który chcesz postawić, to po pierwsze łatwiej Ci będzie z banku pozyskać niższą kwotę, a po drugie otrzymujesz szansę na lepsze warunki kredytowania.