Odwrócony kredyt hipoteczny

Z dniem 15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która umożliwi osiąganie dodatkowych dochodów z tytułu posiadania nieruchomości na własność. Wprowadzone przepisy regulują całkowicie nowy instrument finansowy, który w Europie Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych cieszy się dużą popularnością szczególnie wśród osób starszych. Skorzystanie z odwróconej hipoteki nie będzie wymagało od kredytobiorcy posiadania zdolności kredytowej, a otrzymane pieniądze będzie można przeznaczyć na dowolny cel.

 

Co to jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócona hipoteka jest umową, w której kredytobiorca otrzymuje pieniądze od banku lub innej instytucji podlegającej Komisji Nadzoru Finansowego w zamian za przeniesienie praw własności do lokalu lub nieruchomości dopiero po śmierci kredytobiorcy. Wprowadzona ustawa z dnia 15.12.2014 r. przewiduje bardzo niewielki zakres obowiązków po stronie kredytobiorców. Najistotniejszym warunkiem umożliwiającym skorzystanie z odwróconej hipoteki będzie jedynie posiadanie nieruchomości na własność lub posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, tudzież prawa użytkowania wieczystego. Oznacza to, że, banki nie będą miały obowiązku określania zdolności kredytowej, gdyż zabezpieczeniem będzie sama nieruchomość. Nieistotne będą również takie czynniki jak wiek (choć odwrócona hipoteka jest adresowana w szczególności do osób starszych), sytuacja materialna (nie będzie brana pod uwagę wysokość i źródło uzyskiwanych dochodów), zadłużenie, czy inne czynniki rutynowo sprawdzane przez banki w przypadku ubiegania się o standardowy kredyt hipoteczny.

Po podpisaniu umowy o odwróconej hipotece kredytobiorca będzie mógł wybrać, czy dodatkowe środki chce otrzymać w całości, czy też w postaci regularnych, comiesięczny lub cokwartalnych wpływów na wskazane konto bankowe. Wysokość otrzymywanych dochodów będzie oczywiście uwarunkowana wartością posiadanej nieruchomości. Zgodnie z wprowadzoną ustawą, 12 miesięcy po śmierci kredytobiorcy bank przejmie na własność nieruchomość zabezpieczoną hipoteką.Warto również dodać, że zarówno w trakcie trwania umowy, jak i po jej wygaśnięciu (w dniu śmierci kredytobiorcy) będzie istniała możliwość przedterminowej spłaty kredytu w części lub w całości. Ponadto po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy będą mogli spłacić bankowi całkowitą kwotę kredytu wraz z odsetkami i odziedziczyć nieruchomość, na którą zaciągnięto kredyt. W zapisach ustawy uwzględniono również, że po zakończeniu umowy bank lub inna instytucja finansowa ma obowiązek zwrócenia spadkobiercom lub spadkobiercy różnicy pomiędzy wartością kredytu wraz z odsetkami, a rzeczywistą wartością nieruchomości poddanej ponownej wycenie.Doświadczenie na zachodnich rynkach w kontekście odwróconych hipotek daje jasno do zrozumienia, że instytucje finansowe w tym segmencie rynku zarabiają przede wszystkim na odsetkach od kredytu, nie zaś na przejmowaniu i sprzedaży nieruchomości. Scenariusz, w którym nieruchomość staje się własnością banku jest dość pesymistyczny, gdyż wymaga dokonania sprzedaży do 5 lat od śmierci kredytobiorcy co wiąże się z dodatkowymi kosztami i naraża instytucje finansową na straty

Kto będzie mógł skorzystać z odwróconej hipoteki?

Ustawa z 15 grudnia 2014 roku nie wprowadza żadnych ograniczeń wiekowych (w przeciwieństwie do analogicznych instrumentów finansowych na Zachodzie i w Stanach Zjednoczonych). Skoro banki nie będą uwzględniać zdolności kredytowej przy udzielaniu odwróconego kredytu hipotecznego, to skorzystać z kredytu będą mogli wszyscy, którzy posiadają nieruchomość na własność. Ponadto zaciągnięcie odwróconej hipoteki będzie możliwe nie tylko przez osoby samotne, ale również przez małżeństwa. Po śmierci jednego z małżonków umowa o odwróconej hipotece nadal będzie kontynuowana.

Co ciekawe, wprowadzona ustawa zakłada również, że kredytobiorca nie będzie miał obowiązku zamieszkiwania nieruchomości lub lokalu, na który zostanie zaciągnięty kredyt. Takie przepisy umożliwiają zatem osiąganie dodatkowych dochodów nawet w przypadku mieszkań wynajmowanych.Obowiązki kredytobiorcy w trakcie trwania umowy

Artykuł 16 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym nakłada na kredytobiorcę pewne obowiązki w związku z zabezpieczoną nieruchomością. Kredytobiorca będzie zmuszony przestrzegać takich zasad jak:

 

Utrzymywanie nieruchomości w należytym, niepogorszonym stanie technicznym i użytkowym,

Terminowe opłacanie składek na ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych,

Terminowe opłacanie podatków i innych opłat związanych z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości.

W przypadku nieprzestrzegania zasad wymienionych w ustawie bank lub inna instytucja może zerwać umowę kredytową i wymagać wcześniejszej spłaty kredytu. Umowa kredytowa może być zerwana również w przypadku wyrządzenia szkód powodujących znaczny spadek wartości nieruchomości, sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy bez zgody banku lub wszczęcia postępowania egzekucyjnego (przez komornika lub innych organów, wierzycieli).Jakie korzyści może dać odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny ma przede wszystkim na celu zapewnienie dodatkowych środków finansowych, które mogą zostać wydatkowane w dowolny sposób. Kredytobiorca będzie mógł w ten sposób generować dodatkowe dochody bez utraty prawa własności do nieruchomości. Odwrócona hipoteka umożliwi uwolnienie zamrożonego kapitału i osiągnięcie większej niezależności finansowej zapewniając przy tym bezpieczeństwo gwarantowane przez Komisję Nadzoru Finansowego i ustawę o odwróconej hipotece. Ponadto po śmierci beneficjenta nieruchomość będzie mogła być spłacona i przejęta przez spadkobierców.

W krajach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych odwrócona hipoteka cieszy się sporym zainteresowaniem wśród osób starszych, gdyż po uwolnieniu zamrożonego kapitału dodatkowe środku pozwalają na podwyższenie stopy życiowej po przejściu na emeryturę.

Kiedy będzie można skorzystać z odwróconej hipoteki?

Aktualnie banki i instytucje finansowe nie posiadają w swojej ofercie odwróconych kredytów hipotecznych. Badania przeprowadzone przez Home Broker wskazują, że pierwszy oferty powinny się pojawić dopiero pod koniec 2015 roku. Banki jako uzasadnienie podają, że potrzebują czasu na przeanalizowanie i skonstruowanie nowego instrumentu finansowego. Prezes zarządu Funduszu Hipotecznego Dom Robert Majkowski zauważa, że choć banki i inne instytucje finansowe nie kwapią się zbytnio do wprowadzenia odwróconych hipotek do swojej oferty, to z biegiem czasu sytuacja powinna ulec diametralnej zmianie i odwrócone kredyty hipoteczne staną się dość popularna metodą na zwiększenie dochodów dla osób, które posiadają nieruchomość na własność.

autor: Robert Banaszak

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here