Jeśli masz mieszkanie na kredyt, ale marzysz o czymś większym, możesz rozważyć jego sprzedaż i kupić nową nieruchomość. Jak wygląda taki proces i czy wiąże się to z dodatkowymi opłatami? Podpowiadamy.
Kiedy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Możesz sprzedać mieszkanie, które jest obciążone kredytem hipotecznym, w dowolnym momencie. Jednak, aby to zrobić, konieczne jest spełnienie kilku formalności, a także poinformowanie banku, który udzielił Ci kredytu hipotecznego. W księdze wieczystej mieszkania znajduje się wpis o hipotece ustanowionej na rzecz banku, która jest zabezpieczeniem spłaty kredytu. Bank musi więc wyrazić zgodę na przeniesienie zabezpieczenia na nowego nabywcę albo na spłatę kredytu z pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być wykonana w dowolnym czasie, ponieważ środki z tej transakcji przeznaczane są również na spłatę zobowiązania. A zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym kredytobiorca może w każdej chwili dokonać całkowitej lub częściowej spłaty kredytu. Warto jednak pamiętać, że jeśli sprzedaż mieszkanie z kredytem wcześniej niż po 5 latach od jego nabycia, to będzie konieczne opłacenie podatku dochodowego.
Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym zwykle składa się z kilku kroków.
- Pobierz zaświadczenie z banku: W tym celu musisz pójść do banku i poprosić o wystawienia zaświadczenia o bieżącej kwocie pozostałej do spłacenia kredytu hipotecznego.
- Wystaw mieszkanie na sprzedaż: Zamieść ogłoszenie o chęci sprzedaży mieszkania na platformach ogłoszeniowych.
- Znajdź nabywcę, poproś bank o promesę i spisz umowę przedwstępną: Gdy znajdziesz nabywcę nieruchomości, konieczne jest spisanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Musisz w niej zawrzeć takie informacje jak: dane osobowe sprzedawcy i kupującego, kwota sprzedaży, a także podział jej na dwie transze. Jest to konieczne, ponieważ jedna transza musi zostać przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego, a pozostała kwota trafić na Twoje konto.
Warto już w przypadku umowy przedwstępnej skorzystać z usług notariusza, aby mieć pewność, że będzie ona dobrze skonstruowana i zgodna z prawem, a także zabezpieczy zarówno Ciebie, jak i nabywcę mieszkania.
Zawnioskuj również o promesę w banku. Jest to dokument, w którym bank poświadcza, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania z księgi wieczystej nieruchomości (promesa zwykle jest ważna 30 dni od daty wydania). - Spisz umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego i wystąp do sądu o wykreślenie hipoteki: W momencie, gdy kupujący będzie miał odpowiednią kwotę, albo otrzyma kredyt hipoteczny, możesz udać się do notariusza i spisać umowę sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego.
Po spisaniu umowy konieczne jest również wystąpienie do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Może to zrobić Twój notariusz lub możesz samodzielnie złożyć wniosek. Wzór sprawdzisz na stronie odpowiedniego sądu rejonowego. Koniecznie dołącz do wniosku zaświadczenie z banku o spłacie kredytu, a także dowód wniesienia opłaty bankowej.
Jakie dokumenty są niezbędne, aby sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z nieco większą liczbą formalności niż w przypadku sprzedaży nieruchomości bez zobowiązań. Musisz zgromadzić takie dokumenty jak:
- akt własności nieruchomości: oryginał aktu notarialnego;
- wypis z księgi wieczystej nieruchomości: z informacjami o aktualnych obciążeniach mieszkania;
- umowa kredytu hipotecznego;
- zaświadczenie z banku: o stanie zadłużenia, wysokości kredytu wraz z wszystkimi opłatami, numerze konta do spłaty kredytu hipotecznego i terminie spłaty;
- promesę: czyli zgodę banku na wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po spłacie zobowiązania;
- oświadczenie sprzedającego: o zamiarze spłaty kredytu z pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości lub jeśli bank wyrazi zgodę, przeniesieniu długu na nabywcę, a także oświadczenie o niezaleganiu z podatkami ect.;
- zaświadczenia: m.in. o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania oraz niezaleganiu z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej;
- dokumenty osobiste: dowody tożsamości sprzedającego i kupującego.
Jakie są potencjalne koszty sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
- Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki: Może się zdarzyć, że bank naliczy prowizję za sprzedaż mieszkania z kredytem. Jej wysokość zależy od polityki danego banku, ale zazwyczaj wynosi od 1% do 2,5%.
Wysokość prowizji i jej warunki naliczania są uzależnione przeważnie od tego, jak dawno została zawarta umowa. Dlatego warto sprawdzić zapisy naszej umowy kredytowej i zweryfikować, czy opłaca nam się w danym momencie sprzedawać nieruchomość. - Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie: Przy zawarciu kredytu hipotecznego zazwyczaj bank wymaga wykupienia ubezpieczenia nieruchomości płatnego z góry raz na rok. Warto wiedzieć, że gdy następuje sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, to zgodnie z kodeksem cywilnym polisa wygasa lub jeśli ubezpieczyciel się zgodzi – prawa do ubezpieczenia mieszkania przechodzą na nowego właściciela.
- Sprzedaż mieszkania z kredytem a koszty notarialne: Sprzedając nieruchomość, musisz załatwić wiele formalności. Jedną z nich są wizyty u notariusza i opłaty za przygotowanie dokumentów. Koszty notarialne zależą od ceny sprzedaży nieruchomości. Im wyższa, tym wyższa opłata notarialna. Warto nadmienić, że stawki te są regulowane prawnie.
- W przypadku sprzedaży mieszkania o wartości powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł, koszty notarialne wynoszą maksymalnie 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
- Nieruchomość od 1 mln zł do 2 mln zł – 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł.
- Nieruchomość powyżej 2 mln zł – 6 770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł.
Do tego należy doliczyć jeszcze podatek VAT w wysokości 23%.
- Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek: Gdy chcesz sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od uzyskania kredytu, to zwykle musisz liczyć się z zapłatą tzw. podatku dochodowego od osób fizycznych. Wynosi on 19% liczone od dochodu, który uzyskano podczas sprzedaży nieruchomości, już po odliczeniu sumy kredytu od ceny mieszkania.
Są jednak sytuacje, gdy możesz uniknąć zapłaty takiego podatku. Np. kupując nieruchomość ze spółdzielczym prawem własnościowym, a także gdy spłaciłeś całkowicie kredyt, którym była obciążona nieruchomość. - Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego: Chcesz zmienić mieszkanie z kredytem na inne? Możesz to zrobić na dwa sposoby.
- Po pierwsze: sprzedaj nieruchomość i z tej kwoty spłać kredyt oraz kup nowe mieszkanie.
- Po drugie: możesz przenieść kredyt hipoteczny z jednej nieruchomości na drugą. Aby to zrobić, nowa nieruchomość musi spełnić określone warunki:
- nie może być obciążona kredytem hipotecznym;
- nie może być zadłużona, ani posiadać roszczeń osób trzecich;
- jej cena nie może być niższa od obecnej wartości nieruchomości, którą chcesz sprzedać.
Dodatkowo, konieczne będzie przeprowadzenie wyceny wartości nowej nieruchomości czy dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nowego mieszkania. Informacje na temat tego, jakie formalności musisz spełnić i jak wygląda procedura, uzyskasz w danym banku, w którym masz kredyt hipoteczny.
Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
To zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli np. znalazłeś nową nieruchomość w atrakcyjniej cenie i zależy Ci na jak najszybszym zakupie, to sprzedaż mieszkania z kredytem i kupienie nowego będzie najlepszym wyjściem. Oczywiście musisz pamiętać o opłatach związanych z tą operacją. O szczegóły możesz dopytać doradcę w swoim banku, a także notariusza, który będzie pomagał w przygotowaniu dokumentów wieńczących sprzedaż.
