Kredyt hipoteczny jest instrumentem finansowym określanym mianem długoterminowego zobowiązania, którego zabezpieczeniem jest hipoteka kupowanej nieruchomości. Większość kredytów hipotecznych jest udzielana na maksymalną dozwoloną przepisami i zależną od zdolności kredytowej kwotę.
Jednakże istnieją również Klienci, którzy posiadają oszczędności pozwalające na sfinansowanie inwestycji niemalże w całości. W takim przypadku osoby starające się o kredyt hipoteczny w minimalnej wysokości muszą sobie zdawać sprawę, że banki ustalają nie tylko wysokość maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego, ale także tę minimalną.
Oznacza to, że w przypadku wnioskowania o kwotę niższą niż minimalna kwota kredytu hipotecznego bank może odmówić finansowania. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przeprowadzić rekonesans wśród kredytów hipotecznych celem poznania warunków finansowania w poszczególnych instytucjach bankowych.
Ile wynosi minimalna kwota kredytu hipotecznego?
Minimalną kwotę kredytu hipotecznego ustala się celem analizy opłacalności całej procedury w stosunku do kosztów związanych z jego udzieleniem. Przy czym należy podkreślić, że minimalna kwota kredytu ma zastosowanie znacznie częściej w przypadku kredytu hipotecznego niż kredytu gotówkowego. Dlatego w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny w niskiej kwocie warto przeanalizować możliwość wnioskowania o kredyt gotówkowy.
Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?
Maksymalna kwota, na jaką można wziąć kredyt hipoteczny, jest ustalana przez banki indywidualnie. I zależy między innymi od zdolności kredytowej, jaką ma osoba wnioskująca o kredyt. Wpływ na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego ma również:
- przedmiot kredytowania.
- Wysokość wkładu własnego
- oraz wskaźnik LTV stosowany przy ocenie ryzyka kredytowego. I wynoszący w sierpniu 2023 maksymalnie 90% wnioskowanej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości i zabezpieczenia.
Minimalna kwota kredytu hipotecznego w polskich bankach
Minimalne wartości kredytów hipotecznych są mocno zróżnicowane. Poniżej kilka przykładów obowiązujących minimów kredytu hipotecznego w poszczególnych placówkach.
W Banku Ochrony Środowiska i w PKO BP nie obowiązują żadne minimalne limity w kredycie hipotecznym. Natomiast w innych instytucjach bankowych kredyty hipoteczne można otrzymać w minimalnej kwocie:
- Millennium Bank – 20 tys. zł,
- Credit Agricole – 40 tys. zł,
- Bank Pocztowy – 50 tys. zł,
- ING Bank Śląski – 70 tys. zł,
- BNP Paribas – 100.tys. zł,
- Santander Bank Polska – 100 tys. zł dla kredytu hipotecznego lub 20 tys. zł dla pożyczki hipotecznej.
- Alior Bank – 100 tys. zł.
Jak widać na wybranych przykładach, minimalne kwoty zobowiązania hipotecznego cechują się dużą rozpiętością. W trzech instytucjach można wnioskować o dowolną kwotę kredytu hipotecznego i aż w trzech od minimum 100 tys. zł.
Jaki jest minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?
Imperatywy dotyczące minimalnej wysokości wkładu własnego określa obowiązująca od 2006 roku i kilkukrotnie nowelizowana Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. I to zapisy w niej zawarte wyznaczają minimalny wkład własny na poziomie minimum 10% wartości nieruchomości.
Jednakże z uwagi na fakt, że wymagania związane z minimalnym wkładem własnym banki ustalają wewnętrznie, jego wysokość w niektórych z nich określona jest na poziomie 20%.
W związku z z narzuconymi odgórnie zapisami Rekomendacji S wymagany wkład własny na poziomie 10% jest obowiązkowy dla wszystkich kredytobiorców. Bez względu na fakt, jak wysoka jest wnioskowana kwota kredytu, jak pokaźna jest zdolność kredytowa i jak dobra jest historia w BIK.
Kredytobiorca nie musi natomiast wnosić powyższego wkładu w gotówce. Formą aportu może być
- zakupiona wcześniej działka,
- dotacja,
- darowizna,
- a nawet pieniądze pochodzące z gotówkowego zobowiązania kredytowego lub pożyczki.
Minimalna kwota kredytu hipotecznego w programie bezpieczny kredyt 2%
Zapisy ustawy z dnia 01.10.2021 roku o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% nie narzucają w sposób zwierzchni minimalnej kwoty kredytu objętego programem.
Jednakże nie oznacza to wcale możliwości wprowadzenia przez banki ograniczeń dotyczących minimalnej kwoty kredytu możliwej do uzyskania w programie. Doskonałym przykładem może być mBank, który wykorzystał taką możliwość, określając wysokość minimalnej kwoty kredytu na poziomie 100 tys. zł.
Minimalna kwota kredytu hipotecznego a zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa odgrywa kluczową rolę nawet przy wnioskowaniu o minimalną kwotę kredytu. Przede wszystkim z uwagi na fakt, że oprócz wysokości dochodów wpływa na nią wiele innych czynników. Należą do nich takie parametry jak:
- forma zatrudnienia,
- ogólny staż pracy.
- Bieżące zobowiązania finansowe,
- stan cywilny i ilość osób na utrzymaniu
- oraz dotychczasowa historia kredytowa.
W związku z czym przy braku stałych dochodów, negatywnej historii kredytowej lub przy nadmiernym obciążeniu zobowiązaniami nawet minimalna kwota kredytu nie jest osiągalna.
Natomiast jeżeli potencjalny kredytobiorca ma dobrą historię w BIK i niskie, ale stałe dochody uzyskiwane na podstawie nieograniczonej czasem umowy o pracę oraz brak innych obciążeń kredytowych może mieć wystarczającą zdolność kredytową. I szanse na otrzymanie minimalnej kwoty kredytu na zakup domu lub mieszkania są jak najbardziej realne.
Czy warto brać kredyt hipoteczny na najniższą kwotę?
Kredyty hipoteczne udzielane są przy dużo niższym oprocentowaniu niż kredyty gotówkowe. W związku z czym z ekonomicznego punktu widzenia warto starać się o kredyt mieszkaniowy lub hipoteczny.
Jednakże niższe oprocentowanie wiąże się w tym przypadku z o wiele większą ilością formalności. Co z kolei może się wiązać z dodatkowymi kosztami.
Ponadto w większości banków udzielenie kredytu za zakup mieszkania lub domu konsoliduje z zawarciem umowy, w której obowiązuje zmienne oprocentowanie. Z kolei rosnące w obecnym 2023 roku stopy procentowe systematycznie przekładają się na coraz wyższe raty, a co za tym idzie rosnące koszty zobowiązania. Sytuacja taka może być zatem odczuwalna również przy niskiej kwocie zobowiązania hipotecznego.
Dlatego w takiej okoliczności alternatywą może być nieco droższy, ale łatwiejszy do uzyskania kredyt gotówkowy. Zwłaszcza że okres kredytowania może również w przypadku tego kredytu być zobowiązaniem długoterminowym wynoszącym nawet do 10 lat.
Alternatywa dla małego kredytu hipotecznego – kredyt gotówkowy
Kredyt na dowolny cel jest bardzo dobrą alternatywą, gdy chodzi o niskie kwoty kredytowania. Ponieważ wysokość zobowiązania gotówkowego rzędu 10.000- 50.000 zł na maksymalny okres 10 lat nie wymaga bowiem zdolności kredytowej na wysokim poziomie. Głównie z uwagi na fakt, że przy kredycie gotówkowym nie obowiązują obostrzenia narzucone przez KNF Rekomendacją S.
W związku z czym klient wnioskujący o kredyt gotówkowy nie musi mieć zdolności kredytowej na poziomie pozwalającym na spłatę droższego kredytu w razie podwyżki stóp procentowych. Nie jest też zobowiązany do pokrycia dodatkowych kosztów jak obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank. I wydatków związanych z ubezpieczeniem pomostowym regulowanym do czasu wpisania banku do Księgi Wieczystej.
Reasumując, w zależności od sytuacji minimalna kwota kredytu hipotecznego może nie być rozwiązaniem opłacalnym. Natomiast możliwość skorzystania z kredytu gotówkowego może przynieść znacznie więcej korzyści niż wnioskowanie o kredyt mieszkaniowy lub hipoteczny w minimalnej wysokości. Dodatkową zaletą takiego rozwiązania jest również brak obciążenia hipotecznego. Jednakże decyzję taką warto skrupulatnie przeanalizować przed podjęciem decyzji.
