Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego powiększa koszty kredytów mieszkaniowych. Wyjaśniamy, dlaczego taka polisa wzbudza coraz większe wątpliwości.
Restrykcje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego sprawiły, że krajowe banki nie oferują już kredytów finansujących ponad 90% wartości mieszkania. Co więcej, tylko niektórzy kredytodawcy godzą się na sfinansowanie 90% wartości domu lub lokalu (kupowanego przez klienta z wkładem 10%). Warto wiedzieć, że wskaźnik LtV (dług/wartość mieszkania) na poziomie większym niż 80%, skutkuje koniecznością pośredniego lub bezpośredniego zapłacenia za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Wyjaśniamy, w jaki sposób działa taka kontrowersyjna polisa.
Ubezpieczenie niskiego wkładu zapewnia ochronę bankowi
Już od dłuższego czasu, ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wzbudzają pewne kontrowersje. Wynika to z faktu, że wspomniane polisy nie chronią kredytobiorców. Posiadacze kredytów mieszkaniowych pokrywają koszty ubezpieczeń niskiego wkładu własnego, ale nie są ich głównymi beneficjentami. Warto wiedzieć, że ubezpieczenie niskiego wkładu okazuje się bardzo użyteczne dla banku w razie niewypłacalności dłużnika (nabywcy kredytowanego mieszkania). Wtedy zakład ubezpieczeń wypłaca bankowi ubezpieczoną nadwyżkę zadłużenia ponad 80% wartości mieszkania. Po wypłacie odszkodowania dla banku, zakład ubezpieczeń często może zgłosić się do kredytobiorcy z regresem, czyli roszczeniem o zwrot poniesionych kosztów. Umowy ubezpieczeń niskiego wkładu na ogół przewidują trwanie ochrony do momentu, w którym wskaźnik LtV spadnie poniżej 80%.
Opisywane powyżej zasady sprawiają, że ubezpieczenie niskiego wkładu bywa nazywane ochroną interesów banku. Klient takiej instytucji bankowej odnosi pewną uboczną korzyść z zakupu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Chodzi o to, że nabywca mieszkania prawdopodobnie nie otrzymałby kredytu w danym banku, gdyby mały wkład własny nie został uzupełniony ubezpieczeniem.
Krajowe banki coraz rzadziej każą ubezpieczać niski wkład
Wspomniane już wcześniej kontrowersje związane z ubezpieczeniami niskiego wkładu własnego sprawiły, że konsumenci zaczęli pozywać banki wymagające takich polis. W wielu przypadkach, sądy cywilne nakazały bankom całkowity lub częściowy zwrot pobranych kosztów ubezpieczenia. Sędziowie stwierdzili naruszenia interesów konsumenta związane między innymi z ochroną cudzego interesu majątkowego, uprawnieniami ubezpieczyciela do stosowania regresu i nieprecyzyjnymi zasadami przeliczeń kursu przy ubezpieczeniach niskiego wkładu kredytów walutowych .
W odpowiedzi na przegrane procesy sądowe, krajowe banki niedawno zmieniły swoją politykę dotyczącą ubezpieczeń niskiego wkładu. Takie polisy nadal są wymagane przy niskim wkładzie własnym na poziomie 10% – 20% (zgodnie ze stanowiskiem KNF – u). Banki coraz częściej decydują się jednak na samodzielne pokrycie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Skutkuje to wzrostem marży oraz innych kosztów kredytu. Zatem klient w sensie ekonomicznym nadal płaci za wymagane ubezpieczenie. Z prawnego punktu widzenia, samodzielne pokrycie kosztów polisy wydaje się jednak bezpieczniejsze dla banku. Kredytodawca unika bowiem zarzutu dotyczącego zmuszania klientów do opłacenia cudzej ochrony.
Warto wspomnieć, że te nieliczne banki, które nadal pobierają składkę ubezpieczenia niskiego wkładu od klienta, zwykle wybrały jeden z dwóch wariantów. Pierwsze rozwiązanie polega na podniesieniu marży kredytowej aż do miesiąca, w którym wartość zadłużenia będzie stanowiła poniżej 80% wartości mieszkania (LtV < 80%). Alternatywny wariant przewiduje opłacanie składki raz na kilka lat. Przykładowo w Millennium Banku opłata ubezpieczeniowa wynosząca 3,50% jest pobierana jednorazowo za okres 3 lat. Taką opłatę nalicza się od zadłużenia przekraczającego 80% wartości mieszkania.
Uwaga: nie tylko pieniądze mogą stanowić wkład własny
W ramach podsumowania warto przypomnieć, że nie tylko oszczędności mogą stanowić wkład własny do kredytu na cele mieszkaniowe. Osoby posiadające działkę, na której zostanie wybudowany dom, znajdują się w dość komfortowej sytuacji. Większość krajowych banków może bowiem zaliczyć wartość takiego gruntu na poczet wkładu własnego. Warunkiem jest przeznaczenie działki pod zabudowę jednorodzinną i brak wcześniejszych obciążeń hipotecznych tej nieruchomości.
Trzeba również podkreślić, że Rekomendacja S IV wydana przez KNF stwarza możliwość zastąpienia ubezpieczeń niskiego wkładu własnego (10% – 20%) poprzez dwa inne rozwiązania. Chodzi o zastaw na papierach Skarbu Państwa/NBP lub blokadę środków na rachunku bankowym klienta. Krajowe banki na ogół nie stosują takich rozwiązań, które wedle KNF – u są dopuszczalną alternatywą ubezpieczenia niskiego wkładu. Dla pewności zawsze można jednak zapytać, czy dany bank przewiduje możliwość zastąpienia obowiązkowej polisy przez zastaw na papierach wartościowych lub blokadę oszczędności.
