Kredyt hipoteczny to produkt dostępny z reguły wyłącznie dla osób, które dysponują odpowiednią kwotą wkładu własnego. Jeżeli jednak oszczędności nie pozwalają na pełne pokrycie wymaganej sumy, banki rozwiązują ten problem ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie jest jednak uniwersalną receptą na tego typu braki w budżecie. Poniżej wyjaśniamy, co to właściwie oznacza, że wkład własny jest niski i w jaki sposób go ubezpieczyć, by mimo wszystko otrzymać kredyt hipoteczny.
Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to rodzaj ubezpieczenia, które jest wymagane przez banki, gdy kredytobiorca nie wnosi wystarczająco wysokiego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Chroni ono bank przed ryzykiem niewypłacalności kredytobiorcy.
Prawo bankowe i rekomendacje wystosowane przez Komisję Nadzoru Finansowego nakazują kredytodawcom wymagania dodatkowego zabezpieczenia, w przypadku udzielania świadczeń, które pokrywają więcej niż 80% wartości nieruchomości. Jednym z takich działań ochronnych dla banku jest właśnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Warto jednak mieć świadomość, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie dotyczy bezpieczeństwa konsumenta. Banki chronią z jego pomocą własny interes.
Kiedy wkład własny jest niski?
O niskim wkładzie własnym mówimy, kiedy wynosi on od 10% do 19% wartości nieruchomości kupowanej na kredyt.
Minimalna wartość wkładu własnego to 20% wartości nieruchomości, wobec której zostanie ustanowiona hipoteka. Niższa kwota będzie każdorazowo traktowana jako zbyt niski wkład własny, chyba że kredytobiorca zapłaci za jego ubezpieczenie. W takiej sytuacji może dysponować jedynie połową wymaganej kwoty (tj. 10% wartości nieruchomości). Niektóre banki akceptują wkład własny w wysokości 10%, ale pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia.
Banki nie udzielają kredytów hipotecznych, jeżeli wkład własny jest niższy niż 10%. I nie ma na to wyjątków.
Jaki jest koszt ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to najczęściej kilka procent naliczone od brakującej kwoty, które zwiększa wysokość raty kredytu aż do momentu pokrycia pełnej sumy wymaganego wkładu własnego. Oznacza to, że kredyt hipoteczny zaciągany wraz z wykupem UNWW, jest droższy od produktu udzielonego bez ubezpieczenia.
Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego są zależne głównie od:
- wewnętrznej polityki każdego banku,
- sumy wkładu własnego,
- sposobu naliczania składki (w niektórych przypadkach kredytobiorca ma możliwość uiszczenia całości kwoty ubezpieczenia “z góry”, a czasami bank podnosi marżę na poczet płatności za ubezpieczenie).
Czy można uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?
Najprostszym sposobem na uniknięcie konieczności wykupu takiego ubezpieczenia jest zgromadzenie kwoty odpowiadającej 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu. Jeżeli jednak nie możemy wstrzymać się do tego momentu z podpisaniem umowy kredytowej, dowiedzmy się od pracownika banku, czy istnieje możliwość zabezpieczenia niskiego wkładu własnego w sposób alternatywny, na przykład poprzez:
- blokadę określonej ilości środków na naszym rachunku bankowym,
- przeniesienie własności pewnej kwoty na bank,
- transfer środków zgromadzonych na IKE lub IKZE (to konta stanowiące III filar zabezpieczenia emerytalnego).
Żadne z wymienionych wyżej rozwiązań nie jest pozbawione wad. Eksperci zgadzają się też z opinią, że korzystniej jest unikać kredytów, które wiążą się z koniecznością podpisania umowy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Czasami jest to jednak jedyna opcja.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a klauzule abuzywne
Przed podpisaniem umowy warto zwrócić uwagę na ewentualne zapisy, których nie można stosować przy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Mowa o klauzulach abuzywnych, czyli naruszających interesy konsumenta poprzez nieprecyzyjne i posiadające pole do indywidualnej interpretacji sformułowania, dające wyłącznie pozory ochrony ubezpieczeniowej kredytobiorcy.
Chodzi o postanowienia umowy, które:
- nie dają jasnej informacji o tym, kto jest beneficjentem ubezpieczenia,
- nie zawierają przejrzystego wykazu praw i obowiązków obu stron umowy,
- nie określają, w jaki sposób kształtuje się wysokość kosztów ubezpieczenia lub jaki jest okres jego trwania.
Jak uzyskać zwrot kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?
Składki ubezpieczenia, które zostały pobrane bezpodstawnie, można odzyskać, składając roszczenie w banku lub w przypadku negatywnego rozpatrzenia wniosku — u Rzecznika Finansowego. Trzecią i ostateczną drogą jest pozew sądowy.
Czy warto zdecydować się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?
Jeśli dodatkowe zabezpieczenie interesów banku w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego to jedyna droga do kupna wymarzonej nieruchomości, warto się nad nim zastanowić. Jeżeli jednak uzbieranie wymaganej ilości gotówki to realna perspektywa będąca wyłącznie kwestią czasu — lepiej zdecydować się na kredyt hipoteczny bez dodatkowego ubezpieczenia tego typu. Otrzymamy wtedy od banku lepsze warunki finansowania i nie narazimy się na ryzyko regresu za wypłacone ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Czyli w sytuacji, która ma miejsce, kiedy przestaniemy spłacać raty kredytu. Bank występuje wtedy do towarzystwa ubezpieczeniowego, z wnioskiem o wypłatę odszkodowania, a towarzystwo może po pewnym czasie zwrócić się do nas z nakazem zwrotu wypłaconej kwoty.
